位于羅湖區(qū)東門街道的華潤湖貝未來城（備案名：潤月廣場）獲批預(yù)售許可證，并在住建局官網(wǎng)公示，本次可售房源117套，位于項目1棟的B、C座。

本次推售建面約83-181㎡住宅單元，備案均價約8.92萬/㎡，單價區(qū)間約8.2-9.6萬/㎡，總價區(qū)間約693-1749萬。

【資料圖】

約35-65㎡商務(wù)公寓產(chǎn)品209套，備案均價約5.5萬/㎡，單價區(qū)間約4.5-7萬/㎡，總價區(qū)間約166-458萬。

約110-463㎡辦公產(chǎn)品89套，備案均價約4萬/㎡，單價區(qū)間約2.5-4.7萬/㎡，總價區(qū)間約423-1908萬。

部分住宅備案價

部分商務(wù)公寓備案價

部分辦公備案價

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華潤湖貝未來城 全套備案價

項目介紹

一個老生常談的話題，在市場相對沉寂之際，購房者該如何置業(yè)？

很多人會把李超人的地段論視為制勝法寶，可在市場分化之際，并非都奏效。

一方面，面對復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)深度調(diào)整，大批房企經(jīng)營狀況不理想，不少房企甚至陷入困境。

但以華潤置地為代表的央企穩(wěn)中精進(jìn)，中期業(yè)績呈現(xiàn)了強韌的銷售業(yè)績和盈利水平。不僅完成半年既定目標(biāo)，1-6月中國房地產(chǎn)銷售額榜單排名第5，“三道紅線”也保持綠檔。

另一方面，行業(yè)寒氣逼人，市場傳導(dǎo)致整體觀望情緒濃厚。同時新盤入市情況冷熱不均，一些項目仍受熱烈追捧。

當(dāng)前房貸利率下調(diào)、信貸支持力度加大等積極信號涌現(xiàn)，不少觀望者認(rèn)為已到了合適入手好項目的時機，分化趨勢被進(jìn)一步加深驗證。

因此，分化也意味著機遇。市場在分化，價值也在分化。地段類似，產(chǎn)品力不同，結(jié)局千差萬別。

那么，在這樣的行情環(huán)境下，不僅需要恪守基本的置業(yè)邏輯選擇“好項目”，更應(yīng)該堅定比選難以復(fù)制的“優(yōu)質(zhì)稀缺項目”。

老牛認(rèn)為，將于近期首發(fā)入市的建面約220萬㎡“超級綜合體”——華潤置地旗下未來城，具備“優(yōu)質(zhì)”及“稀缺”屬性，還有令其他項目難以匹及的“未來”高度。

（示意圖）

1.優(yōu)質(zhì)在哪？

華潤置地是家喻戶曉的品牌，大本營就在深圳，為深圳貢獻(xiàn)了一批又一批具有代表性的旗艦級綜合體、大型城市更新、地標(biāo)級場館等，豐富著深圳人的都市生活。

可以說，“優(yōu)質(zhì)”是刻在華潤置地旗下項目的DNA。在未來城項目上，將被賦予品牌發(fā)展商的優(yōu)質(zhì)烙?。?/p>

品牌影響力。毫無疑問，今年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點，但華潤置地以穩(wěn)健的成績，向市場展示了值得信賴的品牌積淀和非凡實力。

華潤置地是《財富》“世界500強”華潤（集團）旗下負(fù)責(zé)城市建設(shè)運營的業(yè)務(wù)單元，行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運營商。

截止至2021年底，其業(yè)務(wù)布局境內(nèi)外84個城市，總資產(chǎn)近萬億元，土儲面積約7000萬㎡。實力雄厚，影響力深遠(yuǎn)。

產(chǎn)品鍛造力。華潤置地以全周期的片區(qū)統(tǒng)籌和城市運營能力，創(chuàng)造了令深圳人驚喜的萬象系商業(yè)、后海春筍地標(biāo)、深圳灣體育場、大沖華潤城等項目。

這些項目在設(shè)計、品質(zhì)、運營等方面，都體現(xiàn)了過人的產(chǎn)品鍛造力，很好地詮釋了“有華潤，多美好”這么一句簡單，卻需付出很多的口號。

區(qū)域革新力。早在2004年深圳宣告達(dá)到100%城鎮(zhèn)化，城市發(fā)展擴張速度極快，城市資源配套進(jìn)展速度跟不上人口承載的速度。

傳統(tǒng)資源的核心地區(qū)隱藏著大量的“老錢”，習(xí)慣低調(diào)務(wù)實的作風(fēng)。這批富裕群體不愿意遠(yuǎn)離穩(wěn)定的圈層，對居住升級的需求卻極為旺盛。

同時，羅湖一直缺乏真正能“打”的綜合項目，城市“新貴”的選擇面相對有限，致使羅湖市場在一般認(rèn)知上比較弱勢。

而未來城的誕生，給到了市場選擇的機會。

可以預(yù)見，未來城將作為扛鼎之作，像華潤城重塑科技園、華潤深圳灣蝶變后海一樣，重新煥發(fā)新羅湖。

（示意圖）

選址創(chuàng)造力。華潤置地項目出色，也離不開對項目地段的精準(zhǔn)研判，具有制造好地段的創(chuàng)造能力。

未來城位于深圳雙中心之一的福田-羅湖核心區(qū)位，緊鄰眾多羅湖政府服務(wù)機構(gòu)，并占據(jù)深南總部經(jīng)濟主廊道及國際消費服務(wù)核心樞紐。

在深圳“雙區(qū)輪動”及香港“北部都會區(qū)”等多重戰(zhàn)略規(guī)劃引導(dǎo)下，該片區(qū)將有更大的發(fā)揮平臺。

（示意圖）

項目正南方位直面深南大道（深南東路段），作為深圳東西發(fā)展主軸上的“黃金大道”，沿路兩側(cè)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)高度聚集，凝聚總部經(jīng)濟、金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

也主要承載羅湖80+持牌金融機構(gòu)、約4萬億金融總資產(chǎn)，致使羅湖金融總資產(chǎn)占全市約1/3。

同時，深南大道串聯(lián)起湖貝-蔡屋圍兩大統(tǒng)籌片區(qū)，以點帶面，呈現(xiàn)出組團式的開發(fā)態(tài)勢，共同助推羅湖在城建、配套、產(chǎn)業(yè)等全領(lǐng)域的升級蝶變。

（示意圖）

2.稀缺在哪？

未來城是是華潤置地綜合體迭代的3.0新作，也是深圳新一代的城市舊改典范。上一代的華潤城，用實際市場表現(xiàn)，充分證明核心商圈地標(biāo)級綜合體的巨大價值潛力。

項目投資約700億，是華潤城兩倍之多，結(jié)合羅湖國際消費中心的標(biāo)桿定位，將刷新羅湖新中心的想象空間。還可同時滿足羅湖構(gòu)筑新城區(qū)之際，對稀缺地標(biāo)的盼望。

城市級全維配套。項目規(guī)劃總建面約220萬㎡，是集總部商務(wù)地標(biāo)、百萬產(chǎn)業(yè)集群、灣區(qū)文化名片、政府公共配套、大型市級商業(yè)、都市品質(zhì)居所等，薈萃“文商旅居產(chǎn)”多元業(yè)態(tài)的綜合體。

其中，商務(wù)辦公約71萬㎡，產(chǎn)業(yè)空間約120萬㎡，商業(yè)約49萬㎡、住宅（含保障房）約57萬㎡、商務(wù)公寓約21萬㎡、文化配套約4萬㎡（規(guī)劃建設(shè)大劇院、音樂廳、博物館、美術(shù)館等）。

（示意圖）

城市級綜合地標(biāo)。此外，未來城不惜放棄更大的經(jīng)濟效益，培育及保留500余年的湖貝古村，延續(xù)深圳人文記憶。

并且締造灣區(qū)未來塔、古村未來塔相互呼應(yīng)，重塑深圳新名片和城市精神。還將配建約7萬㎡泛湖貝公園，令建筑、自然、文化等生活場景有效縫合起來。

無論是從體量，業(yè)態(tài)豐富程度，還是從社區(qū)體驗，居家氛圍而言，都與眾不同。

（示意圖）

3. 未來在哪？

如果說同樣是優(yōu)質(zhì)及稀缺的綜合體，大沖華潤城是糅合新建居住、寫字樓、商業(yè)于一體的初代佳作。

那么，未來城則是薈萃“文商旅居產(chǎn)”，并將片區(qū)商業(yè)、交通等城市功能全盤考慮，與片區(qū)發(fā)展高度耦合的迭代新作。

其中，全業(yè)態(tài)大體量的商業(yè)規(guī)劃和多層次強鏈接的交通基盤，是構(gòu)筑未來城區(qū)別于其他綜合體的兩大“護城河”。

這是深圳綜合體建設(shè)史絕無僅有的先例，恐怕也令后起之秀難以企及，正是未來城敢叫板“未來”的底氣。

全業(yè)態(tài)大體量的商業(yè)規(guī)劃

未來城的商業(yè)，規(guī)劃建面約49萬㎡，整體規(guī)模比兩個南山萬象天地還大，是深圳在建綜合體中單體面積最大的商業(yè)物業(yè)之一。

并且，商業(yè)形態(tài)更加豐富多元，整體規(guī)劃為“街、坊、谷、巷”四大空間形態(tài)，形成集“街區(qū)商業(yè)+集中商業(yè)+獨棟商業(yè)+地下商業(yè)+文化IP”于一體的潮流體驗中心，塑造深圳稀缺的“文商旅”強聯(lián)系目的地。

（示意圖）

據(jù)說會對標(biāo)泰國iconsiam、韓國樂天世界購物中心等世界知名商業(yè)體，尤其借鑒他們的強文旅屬性，匯集世界藝術(shù)和文化產(chǎn)品、公共活動空間、娛樂項目、品質(zhì)餐廳、精品潮奢品牌等。

在融合文化方面，不僅將新建約4萬㎡文化設(shè)施，還將活化500余年歷史的湖貝古村，致力于打造城市文化名片與人文藝術(shù)中心，展現(xiàn)深圳獨具代表性的文化交流之地。

（示意圖）

華潤置地是中國商業(yè)地產(chǎn)先行者，在深圳，運營管理著全市唯二的重奢級購物中心，即深圳羅湖萬象城和深圳灣萬象城；創(chuàng)新打造的萬象天地，迅速成長為深圳的潮流圣地及外地人來深旅游的打卡點。

未來城的商業(yè)同樣令人期待，勢必會創(chuàng)造又一個商業(yè)旗艦。并聯(lián)手深圳羅湖萬象城、東門老街等商業(yè)場所，營造橫亙深南大道約1.4公里的市級大商圈，助推羅湖國際消費中心城市核心區(qū)的建設(shè)形成。

其中，未來城在B2層僅一個地鐵站便可銜接羅湖萬象城，聯(lián)袂打造成約70萬㎡的華潤置地組團型巨無霸商業(yè)體。

羅湖萬象城定位為南中國商業(yè)旗艦，重奢大牌云集，其三期即將在年底前開業(yè)，整體體量將拓展到21萬㎡。

一旦和未來城連通，在體量上和業(yè)務(wù)豐富度上，都將超過深圳灣萬象城+萬象天地，可以滿足深圳人及未來城業(yè)主對商業(yè)的新想象。

（示意圖）

多層次強鏈接的交通基盤

作為建面約220萬㎡巨型綜合體，地處城市繁華地段的未來城，如果僅僅拆舊建新、體量堆積。那么，就愧對了項目名的“未來”二字。

未來城據(jù)守深港口岸經(jīng)濟帶，融匯羅湖、文錦渡、蓮塘三大口岸優(yōu)勢，由深南東路、東門中路、文錦中路等城市主干道圍合而成。

同時地鐵2/8號線湖貝站、3號線曬布站、5號線東門路站（建設(shè)中）、9號線文錦站、25號線（規(guī)劃中）等多條線路及站點環(huán)繞周邊。

（示意圖）

盡管未來城現(xiàn)狀交通已相對出色，但一般而言，大型綜合體對片區(qū)造成的交通壓力將隨著容積率的大幅提升而陡增，并將隨著各業(yè)態(tài)人流的注入而帶來難以彌補的堵點。

因此，未來城在設(shè)計伊始，充分吸取了大沖華潤城等大城綜合體在交通規(guī)劃上的缺憾。

通過對標(biāo)倫敦國王十字街、紐約哈德遜廣場等世界TOD范本，統(tǒng)籌未來城及周邊道路交通、軌道交通，整合城市空間資源，打造集軌道交通、地下環(huán)路、公交接駁、大型停車場等功能于一體的TOD大城和“地下城”。

這座費盡心思的“地下城”，共有5層，通過整合項目整體交通基盤，達(dá)成更好的轉(zhuǎn)換體驗。其中：

B4/B5最底兩層均為停車場，激活項目逾萬個車位，滿足項目全業(yè)態(tài)的停車需求；

B1/B2兩層規(guī)劃共計約18萬㎡商業(yè)，B2層連接地鐵線路的同時，將原本孤立的幾條線路站點串聯(lián)交互起來；

B3層是最令人驚嘆的，將于此構(gòu)建地下市政環(huán)路，實現(xiàn)到發(fā)、過境和公交車輛分流，解決大型綜合體項目對片區(qū)通行的瓶頸問題，保障項目業(yè)主良好的歸家出行體驗。

（示意圖）

4.首發(fā)將至

即將迎來的未來城首發(fā)之作，位于A4地塊，總建面約27.4萬㎡，含住宅、公寓、商業(yè)及約2萬㎡小獨棟辦公等多維業(yè)態(tài)。

（示意圖）

率先推出建面約91-181㎡瑧品住宅、建面約36-65㎡商務(wù)公寓，坐享大城綜合體全面配套，又具備相對鬧中取靜的居住環(huán)境。

住宅產(chǎn)品面積段可以滿足不同家庭結(jié)構(gòu)及不同年齡層的居住需求，業(yè)主可以通過全域聯(lián)通的綜合體規(guī)劃，享受未來城全維度生活方式。

公寓產(chǎn)品比較罕至，通燃?xì)狻ш柵_，且70年產(chǎn)權(quán)。作為多元化用途產(chǎn)品，可滿足周邊交通便利、人流匯聚的要素需求，首批次入市或有先發(fā)優(yōu)勢，價值可期。

總的來說，未來城首發(fā)之作是秉持華潤置地“潤系”基調(diào)，遵循華潤置地“毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)”精工理念的羅湖新高端居所。屋內(nèi)均采用國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)精裝品牌、健康無味環(huán)保材料等裝修標(biāo)準(zhǔn)交付。

未來城首發(fā)產(chǎn)品計劃于近期入市，作為大城項目的首批入市產(chǎn)品，將從自身“超燃”規(guī)劃逐步兌現(xiàn)，及片區(qū)整體蛻變發(fā)展中，獲得可觀的發(fā)展紅利，值得期待。

（內(nèi)容完）

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