我一個在深圳工作的粉絲國慶期間去了一趟大亞灣,看了一圈房子,回來跟我說:大亞灣的樓盤普遍都跌了3-4成,原來開價1.7-1.8萬平米的盤,現(xiàn)在1.2-1.3萬平米也能買到。而且無論首套二套統(tǒng)一首付都已經(jīng)降低到2成,利率調(diào)整為4.1%。但對她來說,反倒是個好消息,她看中了一個二手盤,打算買來給父母住,大概是160平米,報價160萬,她準(zhǔn)備殺到120萬,130萬左右也可以。我覺得這個操作挺正確的,很多深圳人都打算這樣做,但重點是,她這個殺價可真的不是一般的狠。
放到深圳是一樣的,價格跌的也是慘兮兮。雖然因為住房參考價我們不能實時得到真實數(shù)據(jù),但是根據(jù)我的市場調(diào)研,很多樓盤下跌的幅度都在2-3成甚至更多。
之前中原發(fā)布過一份統(tǒng)計,整體均價下跌了1成,而像深中、百花的一些學(xué)區(qū)盤,下跌幅度能夠在3-4成以上。如我們先前推斷,本次的調(diào)整幅度,實際上已經(jīng)超過了2008年。只是新盤還看不出來,這個主要原因在于,新盤本身在售價上被限價(包括限跌)了,所以開發(fā)商下調(diào)的空間不及2008年那樣深(比如2008年的澳城之“春雷行動”,售價一次性下調(diào)2-3成)。但實際上,你到市場上走一走就會發(fā)現(xiàn),展開實質(zhì)性打折降價的樓盤越來越多。
【資料圖】
我們看9月份深圳真實的二手住宅成交,只有1750套,這已經(jīng)是有1年半的時間徘徊在2000套左右的水平了。這個說明了,受制于住房參考價,深圳的二手房市場已經(jīng)在某種程度上,喪失了流動性。
然而,正所謂彼之砒霜,汝之蜜糖。這個時候,對于已經(jīng)全倉在手的賣家,確是很煎熬(如果你負債高,那就更慘)。而對于子彈充裕、負債極低的買家,卻又是多么的好。他們可以狠狠的殺價,殺得你賣家毫無還手之力。這樣的市場并不多見,大部分時候,大城市的房地產(chǎn)市場都是賣方市場,買家就像羊群一樣,跟隨洪流四處沖撞。而像今天這樣的大級別調(diào)整局面,大約10來年才會有一次,僅此一點,真正的買家就足以值得重視。
正是為了適度扭轉(zhuǎn)市場極度悲觀的氛圍,我們看到政策一直在做對沖,從去年11月以來,類似的房地產(chǎn)的“有限寬松”政策就一直像羊拉屎一樣的出來,為了防止被大家批評為“開閘放水”,政策選擇了“小步快跑”,一路跑了三個季度。
國慶節(jié)前的9.30(注意,9.30是房地產(chǎn)界非常有象征意義的日子,就像消費界的“雙11”一樣),寬松政策進一步刺激。一是“換房退稅”,二是“公積金利率下滑”,加上之前的房貸利率繼續(xù)定向下降,一共有三個大招祭出。
單看這些政策,和以前無不同,普遍特征是:“附帶條件苛刻,惠及面有限”。比如對退稅政策,我將之形容為“換房優(yōu)惠券”。首先你需要換房才可以享受到這個退稅,其次,大家買賣過二手房的都清楚,全國針對二手房個稅征收普遍在1-2%,也就是說,這個優(yōu)惠大致就相當(dāng)于打了個99折。
而像住房公積金,顯然買家需要的是貸款額度增加,而不是利率下滑。說到這里,深圳的住房公積金貸款額度是90萬,四大城市里最低,但深圳的住房均價房是四大最高,這個公積金貸款額度只比烏魯木齊高10萬。
總之,我們今次看到的這些住房政策寬松,普遍核心特征有二,上面說的“小步快跑”是一,再一個是“因城施策”,就是把這個裁量權(quán)授權(quán)給各地,讓各地便宜行事。這個和2008年那樣步調(diào)一致、洪水漫灌的大救市,是顯著不同的。像2008年那樣的救市有利有弊,利處在于,可以在短時間內(nèi)快速修復(fù)信心,防止市場進一步坍塌。
但是弊端在于,后遺癥大,用力過猛導(dǎo)致在接下來的某個時刻出現(xiàn)資產(chǎn)價格的過度上漲,從而引來新一輪更強力的打壓。這個和美聯(lián)儲在2008年和2020年的動作有些“異曲同工”,在2008年,美聯(lián)儲的動作因為過于遲緩而備受詬病,到了2020年,他們就超猛。而看我們,恰恰相反,2008年我們的操作像2020年的美聯(lián)儲,而現(xiàn)在我們的操作像2008年的美聯(lián)儲。
很難說哪一種做法就一定完美,我們面對這個事實就好。
從政策的角度,我和主流的看法不太一致。似乎很多觀點至今還在認為,我們的“大救市”還沒有到來,包括任二炮在內(nèi)的很多文章還一直在強調(diào)“真的要穩(wěn)地產(chǎn)了”。我覺得很詫異,拜托各位,什么叫“要穩(wěn)地產(chǎn)了”?“穩(wěn)地產(chǎn)”都穩(wěn)了1年了哦,只是沒穩(wěn)住罷了。
在我看來,很多城市的寬松政策在慢慢的逼近上限了,并不像大家認為的那樣還沒有到來,實際上三四線城市該出的政策都出了——降首付、降利率、放松限購、限售、限價等等。我明白很多人的期待是“全部取消五限令”。但事實,不可能,我認為各地絕不會明令廢止“五限令”,這是一個基本判斷。
為什么?因為這是各地用來控制房地產(chǎn)市場的必殺技,如果一刀切廢止,房價再漲起來,你又出臺五限令,就會傷及政府公信。各地政府不會放棄掉這個權(quán)力,而是會給自己留足彈性空間。這個說到底,是我們的“特色”。這也是我們要淡定面對的。
如果我們看到的那些個政策,還是沒有效果。那么,答案我認為很簡單,不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題,再在房地產(chǎn)領(lǐng)域出政策,也未必有用。其它方面的政策配合不及預(yù)期,只是靠房地產(chǎn)也救不了中國經(jīng)濟,甚至也救不了房地產(chǎn)自身。今天的局勢不像2008年,就是當(dāng)時的一攬子“4萬億”,救的也不僅僅局限于房地產(chǎn),而今天,在房地產(chǎn)領(lǐng)域吞吞吐吐、扭扭捏捏的出政策,注定也不會有2008那樣的逆轉(zhuǎn)乾坤之效。
回到開頭,對于粉絲們的買房決策,我之前已經(jīng)給過不少分析和建議。但講到底,我也深知一點,大部分市場參與者其實都是小白,所謂“小白”,就是在市場上一定會表現(xiàn)出“烏合之眾”的心態(tài)與行為。我說“烏合之眾”絕非是貶義,人們在面對自己不懂的領(lǐng)域基本都會是這樣,我自己也會,因為毫無判斷能力。所以,盡管明知道那是不好的,但我們還是會選擇從眾,選擇隨大流,選擇人云亦云。這樣做沒有什么原因,就是圖一個安全感,“大家都是這么做的,我也這么做,應(yīng)該不會錯到哪里去吧”。
然而,如果你在這個房地產(chǎn)市場建立了一些認知,你便明白,真正有效的決策不是那樣的,很多時候可能恰恰是“反市場”、“反政策”的。這是我覺得值得我們深入學(xué)習(xí)的地方,如果簡單匯總為一句話,我希望是這樣的一個建議:
不要讓市場指引你的行動,也不要讓政策指引你的行動,而要讓你的思考指引你的行動。
上面看到的市場展現(xiàn)出來的成交信號,量或者價——比如深圳的二手房成交數(shù)據(jù),都只是一個結(jié)果,而且是滯后的結(jié)果。我們一般認為,市場是不會犯錯的,但實際上,這當(dāng)然是瞎胡扯,市場在長期當(dāng)然是有效的,但市場在短期從來也都不是理性的。
市場會犯錯,正是因為市場會犯錯,所以才會有“錯誤的價格”,市場如果永遠不犯錯,那就不會有人得到超額收益。所以,對善于學(xué)習(xí)的買家賣家來說,市場一定不是用來學(xué)習(xí)的,而是用來利用的,他們會讓自己學(xué)習(xí)擅長利用市場情緒來發(fā)現(xiàn)錯誤的價格,從而獲得更好的收益。
政策是更滯后的,政策只會是依據(jù)市場結(jié)果來做出反應(yīng)。我們今年看到(實際常常看到),上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐,然后一系列的寬松政策出爐。三季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐,然后再一系列的寬松刺激出爐。但是政策和市場的實際情況,并不總是合拍,大部分時候,常常是快或者慢了一拍。這就是為什么我們經(jīng)常說“一放就亂,一管就死”的原因,市場已經(jīng)蕭條了,基于先前亢奮的市場數(shù)據(jù)而出來的打壓政策,會讓市場加速衰退。反之亦然。
所以,我不建議大家去過度的依賴政策方向來做決策依據(jù),那是一種自上而下的思維方式,而真正可以讓一個普通的買家/賣家做出對自己最有利最有效的決定,一定是自下而上的。去厘清你的需求偏好,去研究你所選取的樓盤,去分析你的抗風(fēng)險能力……這些永遠要比做政策走向分析、市場趨勢預(yù)測更加的有意義。我很少見到每天窮經(jīng)皓首的做后者預(yù)測的人能夠做對,同樣也很少見到真正搞明白基本面的人會做錯。
來源:朱羅紀(jì)
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