周邊新盤和二手房均價已達7萬+/㎡，未來該舊改項目還有哪些看頭？

(資料圖片僅供參考)

近日，龍華區(qū)2022年六大重點片區(qū)新開工項目啟動儀式上宣布新開工28個項目，此次28個項目中包含城市更新類項目1個、基礎(chǔ)設(shè)施類項目9個、住宅類項目6個等。

其中就包括位于龍華中心商圈的“龍華商業(yè)中心城市更新單元北片區(qū)項目”，該項目與鴻榮源的壹成中心花園隔路相對。

2021年6月，舊改項目對面的鴻榮源壹成中心璞譽府新盤開盤，戶型建面約143-296㎡，均價約7.36萬/㎡，當(dāng)日開盤就已售罄。

另外，周邊壹城中心花園的二手房參考價也達到了6.8萬/㎡，中海錦城二手房參考價為7.14萬/㎡。

改造歷經(jīng)18年現(xiàn)在被分為5個片區(qū)

坊間習(xí)慣稱之為“龍華中洲舊改項目”，位于龍華老城核心地帶的矚目項目，現(xiàn)在龍華商業(yè)中心舊改這個巨無霸舊改項目又一次被大眾注意。

龍華商業(yè)中心舊改項目早在2004年10月，就位列寶安區(qū)和龍崗區(qū)自行開展的70個舊城舊村改造項目之一。

改造歷史距今約18年的時間。

直到2010年才被納入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃項目》。

項目在沉寂多年后，近幾年終于迎來實質(zhì)的進展。?

2021年5月，龍華區(qū)城市更新和土地整備局曾發(fā)布關(guān)于龍華商業(yè)中心城市更新單元擬增補地塊的更新意愿，增補拆除范圍8987㎡。

今年項目又有了新進展，根據(jù)已陸續(xù)公布的開發(fā)主體來看，實施主體已不完全掌握于中洲一家，已被“一分為五”，同時包括了金地、鴻榮源等實施主體。

更新單元整體規(guī)劃，含北、中、東、南一、南二共5個片區(qū)，各個片區(qū)均整體實施。

整體更新單元拆除用地面積34.3萬㎡，其中開發(fā)建設(shè)用地面積19.6萬㎡，規(guī)劃容積為161.5萬㎡，規(guī)劃容積率8.26。

其中住宅90.25萬㎡（含公共租賃住房22.5萬㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)64.3萬㎡（含商業(yè)文化設(shè)施不低于3.28萬㎡），地下商業(yè)1.35萬㎡。

未來，還將建設(shè)4所幼兒園，2所九年一貫制學(xué)校和1所高中，1個文體公園。

2022年9月8日，龍華區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于龍華商業(yè)中心城市更新單元中片區(qū)項目實施主體確認公示。

中片區(qū)項目拆除用地面積16.3萬㎡，其中開發(fā)建設(shè)用地面積9.2萬㎡。

實地探訪該項目，龍華商業(yè)中心舊改項目所在地的原建筑物屬性較為純粹，此前片區(qū)多為工業(yè)區(qū)、宿舍和商業(yè)用地。

五大片區(qū)的改造進度如何？

南一、二片區(qū)進度最快，正在施工建設(shè)中。

據(jù)現(xiàn)場工程概況牌顯示，龍華商業(yè)中心城市更新南一片區(qū)項目基坑支護、土方石及樁基礎(chǔ)工程的開工時間為2022年9月9日，計劃竣工日期為2023年4月5日。

項目擬建設(shè)3棟住宅、1棟保障房、1棟辦公樓及1棟幼兒園，地下室4層。

旁邊也正在建設(shè)龍華學(xué)校，總建筑面積5.48萬㎡，計劃開工 2022年3月28日，計劃竣工為2023年8月24日，項目已出地面多層。

該學(xué)校為新建學(xué)校，規(guī)劃為54班九年一貫制學(xué)校，主要建設(shè)包括普通教室、專業(yè)教室、多功能廳、室內(nèi)體育館、游泳館、教室宿舍等。

北片區(qū)被稱為新“幸福城項目”，已開工建設(shè)中。

當(dāng)天正在搭建建筑工地入口和施工現(xiàn)場的公示牌。

該項目拆除用地面積5.46萬㎡，總建筑面積約27.2萬㎡，包括住宅、商業(yè)、辦公及旅館業(yè)、保障性住房、配套道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施。

中片區(qū)和東片區(qū)進度相對較慢，現(xiàn)還未有施工進展。

中片區(qū)不少土地上還留有未拆遷的舊樓，現(xiàn)在已無人居住，現(xiàn)場的挖掘機能明顯看出已有較長時間停止工作，實施主體為中洲龍商置業(yè)有限公司。

壹成中心對面的東片區(qū)一塊被圍起來的大型空地已經(jīng)拆平。

2020年1月，舊改東片區(qū)范圍內(nèi)的龍泉酒店等主體就開始傳出拆除消息。沿途有部分商業(yè)店鋪被圍起來，店鋪內(nèi)部已經(jīng)無人營業(yè)，隨時準備拆遷中。

2年過去了，無任何拆遷動靜。

周邊小區(qū)住宅曾被“踢出局”

周邊離得最近的小區(qū)是錦繡花園，在2015年就曾傳出錦繡花園在龍華商業(yè)中心舊改范圍內(nèi)的消息，當(dāng)時就有購房者想高價購入該小區(qū)的房產(chǎn)，通過“博舊改”盈利，從而讓拆遷進度變得更加復(fù)雜。

舊改周邊老舊小區(qū)分別是錦繡花園和龍澤榕園，其中龍澤榕園二手房參考均價為4.46萬/㎡，錦繡花園二手房參考均價3.86萬/㎡。

在2019年3月，該項目原計劃拆除用地面積被調(diào)整為33萬㎡，錦繡花園住宅小區(qū)被劃出了舊改范圍。

如此一來，項目的拆遷難度大大降低，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬比較明確且集中的工廠、商業(yè)用地拆起來進度會快很多。

原計劃拆除總占地41.59萬㎡，變更為33萬㎡，小了8.59萬㎡。

另外，周邊聚集了多個大型舊改項目，還有海岸城、德業(yè)基、華潤、華僑城、龍湖、卓越等眾多更新項目，該片區(qū)的舊改規(guī)模較大。

當(dāng)舊改逐步推進后，生活、教育、商業(yè)配套將得到更好的補充，龍華商業(yè)中心舊改項目周邊規(guī)劃有地鐵25號線，這里極有可能會成為龍華未來的超級商圈中心。

近期，龍華區(qū)有3個項目開盤入市，分別是深鐵瓏境花園、保利招商龍譽和四海華亭·龍勝云坊。

深鐵瓏境花園已于9月28日正式選房，推344套住宅，建面約110-147㎡小高層及174㎡、184㎡上下復(fù)式，毛坯價約7.09萬/㎡。

保利招商龍譽9月30日晚正式選房，精裝交付，均價約7.35萬/㎡，233批客戶選496套。保利招商龍譽此次共備案618套房源，包含603套住宅產(chǎn)品、14套商業(yè)產(chǎn)品。

四海華亭·龍勝云坊于9月30日獲批預(yù)售，共備案公寓1008套，公寓建面約24-55㎡，均價約4.29萬/㎡，總價區(qū)間約99-257萬/套。

未來隨著龍華中心區(qū)舊改進度的加快，未來值得期待的供應(yīng)住宅項目同樣也會增加，龍華區(qū)位于深圳中心片區(qū)，內(nèi)外交通轉(zhuǎn)換較多，路網(wǎng)密布，該核心區(qū)域的交通現(xiàn)狀問題較突出，早高峰易擁堵，實探當(dāng)天也正在進行道路設(shè)施日常養(yǎng)護。