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(資料圖片)
2016年9月,我來深圳看房,先后看了福田、南山和羅湖,最后去了龍崗。
龍崗3號(hào)線南聯(lián)站附近,有個(gè)樓盤叫遠(yuǎn)洋新干線,有住宅有公寓,公寓的名字叫晶鉆廣場,當(dāng)時(shí)剛交房不久。
新干線的住宅當(dāng)時(shí)賣4萬多一平,公寓以復(fù)式為主,有32平的一房,50多平的三房和60多平的五房。
復(fù)式層高不矮,有4米8,所以二層也不會(huì)局促。挑高設(shè)計(jì),采光良好,50平設(shè)計(jì)了三個(gè)房間,實(shí)際使用面積52.3平,使用率高達(dá)105%。
圖片來自鏈家
如果說晶鉆的缺點(diǎn),就是沒有陽臺(tái),復(fù)式上下樓略嫌不便,還有不通燃?xì)猓枰秒姶艩t做飯。
但是它足夠便宜啊!
當(dāng)時(shí)晶鉆廣場的價(jià)格3萬出頭,32平的一房90多萬,50平的三房160萬。
這個(gè)價(jià)格即使放在2016年,也便宜到讓人吃驚。當(dāng)時(shí)在福田,160萬連20多平的單間都買不到,在這里卻能買到地鐵口三房,而且并不局促,簡直不敢想象。
當(dāng)時(shí)陪我看房的,是個(gè)30出頭的女中介,人很知性優(yōu)雅。對(duì),確實(shí)能用優(yōu)雅來形容,她帶我看過幾次房,我對(duì)她印象不錯(cuò),心想如果她能多讀點(diǎn)書,一定會(huì)有不一樣的人生。
她和老公,帶著兩個(gè)孩子還有老人,租住在皇崗村的農(nóng)民房,月租金2800,手里存了八九十萬,想買一套自住房,又力不能及。
當(dāng)時(shí)她帶我看完晶鉆廣場,我就說,你可以考慮買一套這里的三房啊,首付80萬,一家老小就不用擠農(nóng)民房了,升不升值先不說,至少把自住問題解決了。
她當(dāng)時(shí)笑了笑,不置可否。
2
六年過去了,深圳的房價(jià)如同坐了一輪過山車,先大漲再中跌,絕大部分房子比起六年前,還是有30-60%的漲幅。
晶鉆廣場,當(dāng)年那么便宜的復(fù)式公寓,六年時(shí)間,是漲,是跌,還是橫盤?
答案是:跌了,而且跌的還不少。
32平的一房,現(xiàn)在掛盤70萬;50平的三房,120萬可以買到。比起六年前下跌25%。
這價(jià)格驚的我一身冷汗,幸好那位知性優(yōu)雅的女中介,沒有聽我勸,買一套三房自住,否則住也住的不開心。
都知道公寓不漲,但六年前低價(jià)買入,持有六年又跌了25%,實(shí)在是有點(diǎn)夸張。
公寓的無底線下跌,至少戳破了三個(gè)神話:
一是深圳人多地少,房價(jià)永遠(yuǎn)漲。
二是深圳房子的供應(yīng)量不夠。
三是深圳剛需被高房價(jià)綁架,無法實(shí)現(xiàn)自住需求。
3
有人會(huì)說這是公寓,50年產(chǎn)權(quán),沒有陽臺(tái)沒有燃?xì)?,只能貸款10年,稅費(fèi)高等等,全是問題??墒窃俣嗟膯栴},都可以用價(jià)格來抹平。
100多萬,買地鐵三房夠不夠,能不能滿足自住需求?
完全可以,一家三代的居住都解決了,首付幾十萬,還貸壓力也不大,甚至比惠州還便宜。但大家就是不買,投資客不買,剛需也不買。
如果認(rèn)為晶鉆廣場是純粹的公寓,缺點(diǎn)太多,那我再舉一個(gè)例子,龍崗吉祥地鐵站附近的保利上城。
這個(gè)盤同樣是有住宅有公寓,不同的是,保利上城的公寓70年產(chǎn)權(quán),有陽臺(tái),通燃?xì)?,還帶學(xué)wei,和住宅幾乎沒有任何區(qū)別。
2016年,保利上城80多平的三房,公寓賣300萬,住宅賣420萬。
現(xiàn)在,保利上城的住宅賣560萬,公寓還是賣300萬。
所以,深圳缺的是房子嗎?不是,深圳不缺房子,只缺優(yōu)質(zhì)的投資品。
剛需缺的是錢嗎?不是,剛需缺的不是能買到上車盤的錢,是買到優(yōu)質(zhì)商品房的錢。
房子在深圳,早就不是消費(fèi)品,而是投資品了。
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9月份,深圳成交了1730套二手住宅。
9月份的二手房成交數(shù)據(jù),北京14329套,上海14764套,深圳1730套,北上是深圳的8.5倍。
為什么北上深常住人口接近,二手房交易量卻差了8倍多?
當(dāng)然是因?yàn)樯钲谡{(diào)控更嚴(yán),用入戶+三年社保和指導(dǎo)價(jià)卡死了買房客;當(dāng)然是因?yàn)樯钲谟袊?yán)重的新房倒掛。
但是單這兩條,不足以讓深圳和北上的成交量差異如此巨大。
深圳成交如此低迷,骨子里的原因是,深圳是一個(gè)搞錢之都。
所謂的搞錢之都,就是這個(gè)城市的人對(duì)發(fā)財(cái)和賺錢欲望格外強(qiáng)烈,一切為了搞錢,萬物皆可搞錢,房子更不例外。
在絕大部分深圳人眼里,房子不是一個(gè)生活必需品,而是一個(gè)大額投資品。
投資品的特性,就是追漲殺跌,只追稀缺,只追龍頭股,越漲越買,越跌越不買。
大家認(rèn)定住宅是績優(yōu)股,就會(huì)一直追漲它,越漲越買;認(rèn)定公寓是垃圾股,就會(huì)越便宜越不買,越不買越便宜。
一旦被排除出投資品的行列,公寓就只剩下了居住屬性,而居住價(jià)值,只和租金掛鉤,值不了太多錢。
一套月租金6000的房子,居住價(jià)值大約是180萬,其他全是投資價(jià)值產(chǎn)生的溢價(jià)。一套公寓如果只有居住屬性沒有投資屬性,你說能值多少錢?
但是,賣公寓的人會(huì)嚴(yán)重夸大公寓的居住價(jià)值,會(huì)模糊它的投資價(jià)值,會(huì)說深圳人多地少,深圳的房子都很值錢,公寓一樣是深圳的房子,自然會(huì)跟著住宅一起漲。
很多沒房票的,沒資格的,錢少的,弄不懂投資和居住屬性差別的,又很想擁有一套深圳房子的人,就入了公寓的坑。
公寓不漲,這不是公寓的錯(cuò),也不代表公寓毫無投資價(jià)值,這是貪婪資本的本性,是搞錢之都的共性。
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