10月15日，龍華區(qū)發(fā)展和改革局發(fā)布《龍華區(qū)創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），公開征求意見。

意見稿編制說明表示，2019 年以來，我區(qū)匯隆商務中心、紅山 6979、匯德大廈、半導體產 業(yè)園、科技創(chuàng)新中心（觀瀾湖）、北站壹號、鴻榮源北站商業(yè)中 心及民治股份商業(yè)中心等創(chuàng)新型產業(yè)用房先后投入使用，并分別 出臺了各處用房的企業(yè)入駐管理辦法。為加強對全區(qū)創(chuàng)新型產業(yè) 用房管理的統(tǒng)籌指導，有必要制定全區(qū)統(tǒng)一的創(chuàng)新型產業(yè)用房管 理辦法。

【資料圖】

意見稿共 6 章 41 條，主要框架結構為總則、籌建移交、準入條件和標準、入駐申請及管理、監(jiān)督檢查、附則。

意見稿表示：

● 國有企業(yè)建設、購買的創(chuàng)新型 產業(yè)用房，堅持以租為主、租售并舉的配置原則，出租比例原則 上不低于 50％。 創(chuàng)新型產業(yè)用房出售價格參考同片區(qū)同檔次產業(yè)用房出售 價格并給予一定優(yōu)惠，但最低不得低于創(chuàng)新型產業(yè)用房成本價。 出售價格委托專業(yè)機構評估，經領導小組審定。

● 入駐首年租金價格由區(qū)產業(yè) 主管部門按照創(chuàng)新型產業(yè)用房租金參考價格的30％-70％范圍內 給予折扣優(yōu)惠。

● 入駐企業(yè)（機構）租用 2000 平 方米及以下的免租期為兩個月，租用 2000 平方米以上、4000 平 方米以下的免租期為三個月，租用 4000 平方米以上的免租期為 四個月。租期內物業(yè)管理費、水電費、停車費等由入駐企業(yè)（機 構）自行承擔。

● 入駐條件

申請入駐創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè) （機構）原則上應為“四上企業(yè)”或承諾入駐當年達到“四上” 標準的企業(yè)，且符合下列產業(yè)領域：

（一）智能終端、半導體與集成電路、新能源、安全節(jié)能環(huán) 保、網絡與通信、精密儀器設備、高端醫(yī)療器械、智能傳感器、 工業(yè)母機、激光與增材制造、現(xiàn)代時尚等戰(zhàn)略性新興產業(yè)； （二）元宇宙、空天技術、區(qū)塊鏈、合成生物、可見光通信 與光計算、細胞與基因等未來產業(yè)； （三）金融業(yè)、文化旅游體育服務業(yè)、交通運輸與物流服務 業(yè)、法律服務業(yè)、商貿服務業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)； （四）經領導小組審定的其他產業(yè)。

● 面積標準：

入駐企業(yè)（機構）可租用面積原 則上需結合其經濟貢獻、發(fā)展前景、產業(yè)鏈地位以及產業(yè)布局與 用房需求等實際情況予以租用：?

（一）按上年度或承諾入駐當年在本區(qū)納統(tǒng)的產出規(guī)?；?經濟貢獻大小租用的，單個企業(yè)的租用面積原則上不超過 10000 平方米； （二）對區(qū)產業(yè)或園區(qū)發(fā)展有促進作用的研究機構、創(chuàng)新載 體等，可租用面積原則上不超過 3000 平方米； （三）科技服務機構、專業(yè)服務機構、社會組織評估等級 3A 級以上的行業(yè)協(xié)會，可租用面積原則上不超過 1000 平方米。 入駐企業(yè)（機構）確有必要突破上述條款，經領導小組審定 后按要求執(zhí)行。

龍華區(qū)創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（征求意見稿）部分內容

總則

【概念界定】本辦法所稱的創(chuàng)新型產業(yè)用房，是指為滿足創(chuàng)新型企業(yè)和機構的發(fā)展需求，由政府主導并按本辦法出租或出售的政策性產業(yè)用房，包括辦公用房、研發(fā)用房、工業(yè)廠房等。

【租售并舉】政府產權的創(chuàng)新型產業(yè)用房原則上只能用于出租，如確有出售必要，需簽訂產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議并報請區(qū)政府批準，土地使用權出讓合同等用地批準文件明確規(guī)定移交政府產業(yè)用房不得轉讓的除外。國有企業(yè)建設、購買的創(chuàng)新型產業(yè)用房，堅持以租為主、租售并舉的配置原則，出租比例原則上不低于 50％。創(chuàng)新型產業(yè)用房出售價格參考同片區(qū)同檔次產業(yè)用房出售 價格并給予一定優(yōu)惠，但最低不得低于創(chuàng)新型產業(yè)用房成本價。出售價格委托專業(yè)機構評估，經領導小組審定。

【租金參考價格】創(chuàng)新型產業(yè)用房租金參考價格參照市（區(qū)）房屋租賃主管部門發(fā)布的同片區(qū)同檔次市（區(qū)）產業(yè)用房租金參考價格。如該片區(qū)未發(fā)布租金參考價格，區(qū)政府產權的創(chuàng)新型產業(yè)用房由區(qū)物業(yè)管理中心、區(qū)政府或者國有企業(yè)統(tǒng)租的創(chuàng)新型產業(yè)用房由牽頭單位委托有資質的第三方機構評估獲得，取兩家評估公司最低評估價的平均值作為租金參考價格。租金參考價格每年發(fā)布一次。

【收益權屬】創(chuàng)新型產業(yè)用房產生的收益權屬按產權歸屬確定。政府產權或統(tǒng)租的創(chuàng)新型產業(yè)用房實行“收支兩條線”管理，租金收入應當按照政府非稅收入管理有關規(guī)定及時上繳區(qū)財政。國有企業(yè)籌集建設的創(chuàng)新型產業(yè)用房由相關國有企業(yè)運營管理，需區(qū)財政支持的由國有企業(yè)擬定方案報區(qū)政府審定。國有企業(yè)可以探索以租金入股等方式支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展。

籌建移交

【籌建方式】創(chuàng)新型產業(yè)用房通過以下方式籌集、建設：?

（一）行政機關、事業(yè)單位及國有企業(yè)投資建設、購買或統(tǒng)租；

（二）企業(yè)通過招標、拍賣、掛牌方式取得工業(yè)及其他產業(yè)用地使用權，建成后按一定比例移交給政府；

（三）在城市更新、產業(yè)用地提高容積率及其他土地規(guī)劃調整項目中按一定比例配建并移交給政府；?

（四）區(qū)政府認可的其他籌建方式。

以下情形必須納入創(chuàng)新型產業(yè)用房管理：?

（一）以本條第一款第一項方式籌建并通過劃撥及協(xié)議出讓方式取得建設用地使用權建設的；?

（二）以本條第一款第一項方式籌建并通過劃撥及協(xié)議出讓以外其他方式獲得土地，在土地供應文件、租售租賃合同等文件中明確納入創(chuàng)新型產業(yè)用房管理的；?

（三）以本條第一款第二、三項方式籌建的。?

以下情形經領導小組或區(qū)委區(qū)政府相關議事規(guī)則審定后方可納入創(chuàng)新型產業(yè)用房管理：?

（一）行政機關、事業(yè)單位及國有企業(yè)購買、統(tǒng)租的產業(yè)用房；?

（二）行政機關、事業(yè)單位及國有企業(yè)除本條第二款第一、二項方式投資建設的產業(yè)用房；?

（三）以區(qū)政府認可的其他籌建方式納入創(chuàng)新型產業(yè)用房管理的產業(yè)用房。

【購買程序】創(chuàng)新型產業(yè)用房購買遵循如下程序：?

（一）牽頭單位負責擬購買創(chuàng)新型產業(yè)用房的選址、產權和使用情況的前期調查、詢價等工作，與產權人達成初步意向；（二）牽頭單位以按如下一種方式確定購買價格：?

1.由同時具備房地產評估一級資質和土地評估資信等級 A級的專業(yè)評估機構出具評估價格，牽頭單位通過談判確定購買價格；2.規(guī)劃國土部門的銷售備案價格或指導價；3.通過產權交易機構購買產業(yè)用房的，按照掛牌價購買；通過法院拍賣途徑購買產業(yè)用房的，按照拍賣價購買；4.其他確定物業(yè)資產購買價格的方式。?

（三）牽頭單位向區(qū)財政部門申報購買，區(qū)財政部門對購買資金來源進行確認；?

（四）牽頭單位委托專業(yè)機構進行可行性分析及評估，經評估符合購買條件的，由牽頭單位主導成立談判領導小組，與產權人共同磋商購買事宜，達成購買意向；?

（五）牽頭單位制定創(chuàng)新型產業(yè)用房購買方案（含合同），征求相關部門意見后，按區(qū)委區(qū)政府相關議事規(guī)則審定；?

（六）區(qū)委區(qū)政府審議通過后，牽頭單位配合區(qū)物業(yè)管理中心與產權人簽訂買賣合同或框架協(xié)議，辦理過戶、資產接收等手續(xù)。

【統(tǒng)租程序】創(chuàng)新型產業(yè)用房統(tǒng)租遵循如下程序：?

（一）牽頭單位負責擬統(tǒng)租產業(yè)用房的選址、產權和使用情況的前期調查、比選、詢價等工作；

（二）牽頭單位向區(qū)財政部門申報統(tǒng)租，區(qū)財政部門對統(tǒng)租資金來源進行確認；?

（三）牽頭單位委托兩家專業(yè)評估機構對比選的產業(yè)用房進行統(tǒng)租價格評估，以評估價格的平均值作為擬統(tǒng)租價格的最高限價；?

（四）牽頭單位組織與出租方進行談判，制定統(tǒng)租方案，提出統(tǒng)租和運營管理建議，確定擬統(tǒng)租價格、簽約主體等，按區(qū)委區(qū)政府相關議事規(guī)則審定；?

（五）區(qū)委區(qū)政府審議通過后，按審議結果簽訂租賃協(xié)議。

【其他產業(yè)用房認定程序】以區(qū)政府認可的其他籌建方式納入創(chuàng)新型產業(yè)用房管理的產業(yè)用房應具備以下條件：?

（一）應取得國有土地權證、房產證等證明材料，有明確的運營單位、不存在產權或運營糾紛；?

（二）具有較好的軟硬件設施，具備產業(yè)承載能力，可使用空置產業(yè)空間原則上不低于 1 萬平方米；?

（三）原則上應以園區(qū)（樓宇）整體納入。?

符合條件的產業(yè)用房應遵循如下認定程序：?

（一）產權單位編制園區(qū)（樓宇）產業(yè)規(guī)劃報告（產業(yè)規(guī)劃報告中應包括但不限于項目基本情況、產權歸屬情況、實施必要性、可行性、產業(yè)發(fā)展路徑選擇和定位、產出效益分析、功能布局、可租賃面積和租金價格等內容）；?

（二）產權單位將園區(qū)（樓宇）產業(yè)規(guī)劃報告征求領導小組成員單位意見，涉及租金補貼的，由區(qū)財政部門對資金補貼方式及規(guī)模出具意見；

【創(chuàng)新型產業(yè)用房房源發(fā)布】區(qū)投資推廣和企業(yè)服務中心應按要求及時在市產業(yè)用房供需服務平臺錄入和動態(tài)更新創(chuàng)新型產業(yè)用房房源信息，向社會公眾發(fā)布。

【資金來源】建設、購買、統(tǒng)租創(chuàng)新型產業(yè)用房的資金來源為：?

（一）區(qū)政府及區(qū)相關部門來源為區(qū)財政；?

（二）國有企業(yè)來源為企業(yè)自籌?？商剿髟O立區(qū)政府和社會資本共同參與的產業(yè)投資基金解決創(chuàng)新型產業(yè)用房籌建資金來源。

【配建移交及監(jiān)管】區(qū)內新供應土地、城市更新及產業(yè)用地提高容積率配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房，原則上應無償移交給區(qū)政府，并在土地出讓合同中明確無償移交條款。

無償移交給政府的創(chuàng)新型產業(yè)用房面積免繳地價，不計入項目可售面積，不占用項目可分割轉讓比例。土地競得者或城市更新項目實施主體應在簽訂土地出讓合同前，提高容積率的實施主體應在簽訂土地出讓合同補充協(xié)議前，與區(qū)工業(yè)和信息化局簽訂項目監(jiān)管協(xié)議書，項目監(jiān)管協(xié)議書應明確項目設計要求、建設標準、產權限制、建設工期、無償且 無條件移交給政府的建筑面積、設計建設方案、裝修標準、交付方式、交付時間、違約責任等內容，具體交付樓層及戶型應在項目土地出讓合同簽訂之后、預售之前簽訂創(chuàng)新型產業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議書補充協(xié)議進行明確。

土地競買人（競標人）遞交書面競買、投標申請或城市更新項目拆除范圍單一主體申請實施主體資格確認時，須一并提交建設和管理承諾書，確保按照創(chuàng)新型產業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議書相關要求組織開發(fā)建設。

【配建項目建設要求】在城市更新或產業(yè)用地提高容積率中配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房配建比例，依據(jù)市區(qū)城市更新、產業(yè)用地容積率調整及土地出讓的有關規(guī)定執(zhí)行；其他土地規(guī)劃調整項目中配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房配建比例，依據(jù)有關規(guī)定執(zhí)行。

各類項目配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房，應與所在項目的其他產業(yè)空間整體規(guī)劃、同步建設、同步交付，共同使用公共配套設施，享受同等服務。

開發(fā)建設單位不得在配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房與其他產業(yè)空間之間設置圍墻等物理隔離設施，也不得有其他類似的隔離性措施等。對于在創(chuàng)新型產業(yè)用房和其他產業(yè)空間之間設置圍墻或類似隔離措施，造成公共配套不能共同使用，經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。

準入條件和標準

【入駐條件】申請入駐創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè)（機構）原則上應為“四上企業(yè)”或承諾入駐當年達到“四上”標準的企業(yè)，且符合下列產業(yè)領域：?

（一）智能終端、半導體與集成電路、新能源、安全節(jié)能環(huán)保、網絡與通信、精密儀器設備、高端醫(yī)療器械、智能傳感器、工業(yè)母機、激光與增材制造、現(xiàn)代時尚等戰(zhàn)略性新興產業(yè)；?

（二）元宇宙、空天技術、區(qū)塊鏈、合成生物、可見光通信與光計算、細胞與基因等未來產業(yè)；?

（三）金融業(yè)、文化旅游體育服務業(yè)、交通運輸與物流服務業(yè)、法律服務業(yè)、商貿服務業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)；?

（四）經領導小組審定的其他產業(yè)。

【申請主體】申請創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè)（機構）應當同時符合以下條件：符合本辦法第二十一條要求，注冊地、稅務登記地均在本區(qū)或承諾在租賃合同簽訂之日起 3 個月內遷入本區(qū)，統(tǒng)計關系應在租賃合同簽訂之日起滿 1 年后 30 個工作日內遷入本區(qū)（若統(tǒng)計關系遷移政策有所調整，按新規(guī)定執(zhí)行）。

同時承諾在租賃（或購買）協(xié)議期內注冊地、稅務登記地、統(tǒng)計地不遷出本區(qū)。近三年經營規(guī)范，無重大違法違規(guī)行為。

【面積標準】入駐企業(yè)（機構）可租用面積原則上需結合其經濟貢獻、發(fā)展前景、產業(yè)鏈地位以及產業(yè)布局與用房需求等實際情況予以租用：?

（一）按上年度或承諾入駐當年在本區(qū)納統(tǒng)的產出規(guī)模或經濟貢獻大小租用的，單個企業(yè)的租用面積原則上不超過 10000平方米；?

（二）對區(qū)產業(yè)或園區(qū)發(fā)展有促進作用的研究機構、創(chuàng)新載體等，可租用面積原則上不超過 3000 平方米；?

（三）科技服務機構、專業(yè)服務機構、社會組織評估等級3A 級以上的行業(yè)協(xié)會，可租用面積原則上不超過 1000 平方米。入駐企業(yè)（機構）確有必要突破上述條款，經領導小組審定后按要求執(zhí)行。

【租金折扣優(yōu)惠】入駐首年租金價格由區(qū)產業(yè)主管部門按照創(chuàng)新型產業(yè)用房租金參考價格的30％-70％范圍內給予折扣優(yōu)惠。

租金折扣標準參照如下：

（一）上年度或承諾入駐次年在本區(qū)納統(tǒng)的產出規(guī)模不低于5 億元且經濟貢獻不低于 2500 萬元的企業(yè)（機構），租金折扣可享受參考價格的 30％；?

（二）上年度或承諾入駐次年在本區(qū)納統(tǒng)的產出規(guī)模不低于? 1 億元或經濟貢獻不低于 500 萬元的企業(yè)（機構），租金折扣可享受參考價格的 40％；?

（三）在本區(qū)已有自有物業(yè)全部自用且無法滿足經營發(fā)展需求，經領導小組批準入駐的企業(yè)（機構），租金折扣為參考價格的 70％；?

（四）其他入駐企業(yè)（機構）的租金折扣為參考價格的 50％。鼓勵入駐企業(yè)（機構）集約使用產業(yè)用房，入駐企業(yè)（機構）實際租用面積低于創(chuàng)新型產業(yè)用房管理工作方案規(guī)定可租用面積的，按照相關規(guī)定進一步確定租金折扣標準。?

入駐企業(yè)（機構）確有必要突破上述租金折扣標準的，產業(yè)主管部門應結合入駐單位發(fā)展前景、產業(yè)鏈地位以及產業(yè)布局與用房需求等實際情況按程序報批。

【租金調整】創(chuàng)新型產業(yè)用房租金優(yōu)惠實行動態(tài)管理，結合區(qū)產業(yè)主管部門的動態(tài)評估，按租賃合同約定的年度租金變動情形，定期調整入駐企業(yè)（機構）租金。

入駐申請和管理

【免租期限】入駐企業(yè)（機構）租用 2000 平方米及以下的免租期為兩個月，租用 2000 平方米以上、4000 平方米以下的免租期為三個月，租用 4000 平方米以上的免租期為四個月。租期內物業(yè)管理費、水電費、停車費等由入駐企業(yè)（機構）自行承擔。

【續(xù)租及退租】入駐企業(yè)（機構）租賃創(chuàng)新型產業(yè)用房應當在租賃合同中約定合同履行期限不少于 1 年，不超過 5 年，運營管理單位應在距離合同到期 6 個月和 3 個月時，分別告知入駐企業(yè)（機構）。

如入駐企業(yè)（機構）需繼續(xù)租用，運營管理單位應協(xié)助入駐企業(yè)（機構）及時辦理續(xù)約申請，區(qū)產業(yè)主管部門對入駐企業(yè)（機構）租期內產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和年度評估結果進行審查，審查通過并達到入駐條件后，擬定續(xù)租意見按程序分級分類審批。運營管理單位按審批結果為入駐企業(yè)（機構）辦理續(xù)租手續(xù)。

續(xù)租次數(shù)原則上不超過 2 次，續(xù)租首年租金按當年發(fā)布或評估的創(chuàng)新型產業(yè)用房租金參考價格重新計算。

租賃合同未到期的入駐企業(yè)（機構）需提前退租，可向區(qū)產 業(yè)主管部門提出申請，申請通過后，發(fā)函運營管理單位辦理退租手續(xù)，入駐企業(yè)（機構）須在 3 個月內搬離。入駐企業(yè)（機構）在退租時應將租賃的產業(yè)用房恢復原狀，經產業(yè)主管部門同意的除外。

【擴租或換租】入駐企業(yè)（機構）因技術升級、規(guī)模擴張等原因需擴大租賃規(guī)?；蜃兏赓U地址的，可向區(qū)產業(yè)主管部門提出換租或擴租申請，經審查符合條件的方可換租或擴租，擴租申請按合并面積由產業(yè)管理部門上報分級分類審批，其結果應向社會公布。符合換租或擴租條件的企業(yè)（機構）可在轄區(qū)創(chuàng)新型產業(yè)用房范圍內統(tǒng)籌進行換租或擴租。按照區(qū)產業(yè)主管部門審定的租用面積，擴租企業(yè)（機構）可以保留原租賃創(chuàng)新型產業(yè)用房，入駐新增面積的創(chuàng)新型產業(yè)用房。

【創(chuàng)新型產業(yè)用房轉讓】創(chuàng)新型產業(yè)用房原則上限定自用。購買創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè)（機構）確需轉讓的，可向產業(yè)主管部門申請由原所有人回購其名下創(chuàng)新型產業(yè)用房，申請回購時應累計達到產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中約定的各項指標要求，回購價格不得高于原銷售價格。

監(jiān)督檢查

【禁止性規(guī)定】創(chuàng)新型產業(yè)用房入駐企業(yè)（機構）不得有隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租騙購行為。入駐企業(yè)（機構）不得有擅自轉租、分租、改變其原有使用功能等不按租賃合同約定使用創(chuàng)新型產業(yè)用房的行為。購買企業(yè)（機構）不得有擅自轉售、抵押、改變其原有使用功能等不按出售合同約定使用創(chuàng)新型產業(yè)用房的行為。

未經領導小組研究批準，入駐企業(yè)（機構）不得開展孵化器，創(chuàng)客、共享辦公等引入第三方的業(yè)務。創(chuàng)新型產業(yè)用房租賃、出售合同及產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議等文件應當包括但不限于對本條相關權責予以明確約定。

【退出規(guī)定】創(chuàng)新型產業(yè)用房運營管理單位、區(qū)產業(yè)主管部門應對入駐企業(yè)（機構）日常使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)入駐企業(yè)（機構）存在違法違規(guī)行為，或評估復核不再符合入駐條件和產業(yè)發(fā)展監(jiān)管要求的企業(yè)（機構），經運營管理單位和區(qū)產業(yè)主管部門共同評估確認，按以下情形做出處理：?

（一）存在以下行為的，可依法取消入駐資格、終止租賃合同，且不得換租、擴租：

1.簽約后一個月內未使用產業(yè)用房正常開展業(yè)務的（區(qū)相關政策規(guī)定的免租裝修期除外）；?

2.連續(xù) 15 個工作日無人辦公的，且未提前申報并獲得批準；?

3.違反合同（包括但不限于租賃合同、產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議）約定的行為；?

4.入駐企業(yè)（機構）連續(xù) 2 年未通過動態(tài)評估的；?

5.入駐企業(yè)（機構）未達到申請時承諾要求的；?

6.隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租的；?

7.存在擅自轉租、分租、轉借行為的；?

8.存在企業(yè)經營、安全生產、消防、環(huán)保等方面違法違規(guī)行為，且情節(jié)嚴重的。?

（二）存在以下行為，由產業(yè)主管部門和運營管理單位責令入駐企業(yè)（機構）進行整改，在所約定整改期內未完成整改的，可依法取消入駐資格、終止租賃合同，且不得換租、擴租：

1.存在擅自改變產業(yè)用房原有使用功能行為的；?

2.存在企業(yè)經營、安全生產、消防、環(huán)保等方面違法違規(guī)行為，且情節(jié)輕微的；?

3.不遵守監(jiān)管方、運營方相關管理規(guī)定的；?

4.存在其它物業(yè)管理違規(guī)行為的。?

入駐企業(yè)（機構）存在失信行為的，將相關信息依法納入市公共信用信息平臺。

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