“市場已經出現(xiàn)很多‘筍盤’，下半年預計會持續(xù)。”今年7月，樂有家營銷總裁孟凡振在談及深圳二手房行情時提到。

確實，如果加的中介夠多，天天都能在朋友圈看到“筍盤”，同一個小區(qū)，下一套的報價甚至比上一套更低。

(相關資料圖)

雖然現(xiàn)在樓市主戰(zhàn)場在新房，也有購房者出于孩子上學、著急入住等原因，傾向考慮二手房，尤其是現(xiàn)在部分業(yè)主愿意低下他高傲的頭顱、有比較不錯的議價空間。

@深圳買房計劃 的后臺也經常收到購房者對筍盤房源的疑慮。

今天就跟大家來聊一聊。

這是一檔個人主觀判斷較強的欄目，耐心看完，或許會有你要的答案。當然，回答的內容僅供大家參考。

1.

關鍵詞：筍盤

Q：買房小白一個，怎么判斷中介說的二手筍盤是真還是假？

A：我們所說的筍盤，一般指的是戶型、朝向甚至小區(qū)周邊無硬傷，而目前筍盤頻現(xiàn)的原因大致分為3種：

1、業(yè)主為了換房急賣；

2、有可能房子未滿五，稅費較高，也可能學wei正在用；

3、業(yè)主負債較高，房子欠款甚至接近成交價。

想要著重聊一聊第3種情況。

如果房源的欠款高于成交價的70%，那買家就要留心了。

目前，深圳的住宅是限售3年，有的的二手房甚至已經滿5年，如果這個時候欠款比較高，就說明在正常按揭貸款之外，業(yè)主拿房子做了其他的金融周轉。

如果遇到這種房子，但你又非常想買，這里附上兩位中介人士的3點建議：

1、協(xié)商讓賣家承擔贖樓費，因為只要欠款高于成交價的70%，正常的擔保公司可能會拒絕提供贖樓服務，就算提供，收費標準也會更高。欠款也關系到贖樓基數，例如欠款200萬，贖樓費用可能是4萬左右，但欠款500萬，費用翻倍。

2、簽合同時，要求定金先托管到中介公司的對公賬戶，等賣家開始贖樓后再放給賣家。

3、約定賣家解決贖樓的期限，看到賣家擔保公司的保函后再做資金監(jiān)管。

4、約定合同解除的條件，避免賣家房產在交易過程中被查封帶來的風險。

▲看到這張圖，想起一句話：上帝說要有光，于是就有了光 | 圖源：朋友圈

2.

關鍵詞回遷房

Q：計小嵐你好，想買深圳回遷房，又看到新聞說羅**回遷房爆雷，有點怕怕但我們的錢買新房有點緊張，想問問你有沒有渠道買到靠譜的回遷房？

A：10月初被爆出來的回遷房事件，聽說不少資深投資客都中招，就想問問，你對這種處于灰色地帶的回遷指標交易，又了解多少呢？

上述事件曝光后，一位回遷房領域“深喉”張先生跟我說，現(xiàn)在回遷指標房的交易里，空氣指標還不是最大的問題，更嚴重的是“一房多賣”，數量多到連他都覺得觸目驚心的地步。

雷馬上要在面前爆了，普通購房者還一無所知。

此外，回遷房的交易一般是一次性付款，如果你預算緊張，更要謹慎考慮。

如果你真的頭鐵，那么短則三五年、長則花十多年，等真正收到房時，才能確認這是一筆靠譜的回遷房交易。

用那么長的時間來賭人性，值不值得呢？

3.

關鍵詞：學qu房

Q：我來講一個憂傷的故事：我姐之前買了八卦嶺，單價11萬多，現(xiàn)在聽說跌很慘，還有沒有可能往上漲？

A：很遺憾聽到這個憂傷的故事。

八卦嶺最高光時刻是在2020年7月，受兩所學校落地的消息刺激，有業(yè)主一下子把報價提高到16萬/㎡。

片區(qū)資深中介李楊說，2020年最高峰時，八卦嶺某小區(qū)的成交價有破13萬/㎡的，現(xiàn)在跌到了6字頭，“不到7萬/㎡”。

以一套26㎡的小戶型計算，如果在2020年高位入手的購房者，現(xiàn)在已經跌掉了一套八卦嶺的房子。

在一篇有關八卦嶺的文章下，有前業(yè)主留言，“2020年賣掉了八卦嶺，現(xiàn)在不敢出現(xiàn)在買家的朋友圈里?！?/p>

被市場戲稱“大冤種買家”的，還有去年高位買了龍悅居的人。

龍悅居被指成交價從去年初最高的700多萬降到410萬，幾近腰斬。

這兩個二手房小區(qū)，都因為名xiao學qu房的概念，房價一度水漲船高，在去年8月深圳實行大學qu消息后開始跌價，直至現(xiàn)在。

“單純靠學qu 令價格沖上去的老舊物業(yè)，價格下跌非常明顯，有的跌了20%-30%?！泵缆?lián)中國部華南戰(zhàn)略董事總經理江少杰說。

顯然，八卦嶺和龍悅居跌的還不止30%。

隨著深圳教育集團化方案的不斷推進，名xiao”插旗“動作頻頻，想勸告家長們一句，不要過度迷戀名xiao學qu房，尤其是除了學校外無居住價值的小區(qū)。

4.

關鍵詞：新房

Q：首付120萬內，還在糾結沙井和光明，你有沒有這兩個區(qū)域的新盤表格，想找個周末把它們都看一看。

A：如果是首套首貸，120萬的首付，總價預算差不多400萬。

我統(tǒng)計了一下，沙井和光明各片區(qū)大概有25個在售/待售新盤，14個在售新盤里，有9盤的門檻價在400萬以內。

梳理發(fā)現(xiàn)，這些片區(qū)新房的主流是89㎡3房，門檻最低的是沙井的恒興御景園，65㎡的最低總價287萬。

如果去光明看房，光明中心區(qū)的大部分新房展廳都集中在新地中央（光明大街站旁），可以節(jié)省不少看房的時間。