近日，寶安住建局發(fā)布《寶安區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造工作實(shí)施方案（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），公開征求意見。

老舊小區(qū)改造實(shí)施內(nèi)容包括改造對象、改造內(nèi)容及改造標(biāo)內(nèi)容，實(shí)施方案根據(jù)國家、廣東省及深圳市老舊小區(qū)政策要求分別具體明確了三方面的相關(guān)內(nèi)容。

老舊小區(qū)改造主要有四條路徑，分別為企業(yè)投資改造運(yùn)營、“拆、改、建”混合改造、統(tǒng)籌“三舊”聯(lián)動改造及政府主導(dǎo)投資建設(shè)，實(shí)施方案分別對四條路徑的改造方式、條件及要求進(jìn)行了闡述。

(資料圖片)

老舊小區(qū)改造資金籌措方式有：政府出資、專營單位出資、市場主體改造經(jīng)營投資及居民出資。各項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和條件可選擇其中一種或多種方式結(jié)合籌措資金，鼓勵和引導(dǎo)社本資本及居民積級參與老舊小區(qū)改造。

實(shí)施工方案為老舊小區(qū)改造項(xiàng)目改造明確了全過程的實(shí)施步驟，為各街道開展老舊小區(qū)改造摸底調(diào)研、編制規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目具體實(shí)施等工作提供了操作指引。

意見稿表示：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾進(jìn)行綜合改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（ 含單棟住宅樓）。結(jié)合財(cái)政實(shí)際情況及小區(qū)改造需求可以適當(dāng)將2005年以前建成的小區(qū)納入改造范圍。

改造內(nèi)容可分為3類，即基礎(chǔ)類、完善類、提升類。基礎(chǔ)類要發(fā)揮財(cái)政資金的主導(dǎo)作用，做到應(yīng)改盡改； 完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升類要按照政府引導(dǎo)、 市場化運(yùn)作的模式，做到能改則改。

工作目標(biāo)

根據(jù)國家、省市等上級部門要求，力爭在2022年底前形成老舊小區(qū)改造改造模式和工作機(jī)制，并建立完善類、提升類改造長效機(jī)制。

到“十四五”期末，按照上級要求，全面完成 2000年底以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)類改造，選擇具備條件的小區(qū)、社區(qū)、片區(qū)開展完善類、提升類改造。

實(shí)施內(nèi)容

（一）改造對象

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾進(jìn)行綜合改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（ 含單棟住宅樓）。結(jié)合財(cái)政實(shí)際情況及小區(qū)改造需求可以適當(dāng)將2005年以前建成的小區(qū)納入改造范圍。

已納入拆除重建類城市更新項(xiàng)目拆除范圍的、納入土地整備實(shí)施項(xiàng)目的不得納入老舊小區(qū)改造范圍。

（二）改造內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新范疇，在保持小區(qū)用地現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進(jìn)行的改造。改造內(nèi)容可分為3類，即基礎(chǔ)類、完善類、提升類。基礎(chǔ)類要發(fā)揮財(cái)政資金的主導(dǎo)作用，做到應(yīng)改盡改； 完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升類要按照政府引導(dǎo)、 市場化運(yùn)作的模式，做到能改則改。

1.基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、 供熱、消防、安防、生活垃圾分類、基礎(chǔ)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等的改造提升。改造提升時應(yīng)充分滿足綠色、節(jié)能、低碳等理念。

2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯、探索實(shí)施建筑屋面平改坡等。其中，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信報(bào)箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

3.提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、 衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

（三）改造標(biāo)準(zhǔn)

老舊小區(qū)改造應(yīng)根據(jù)省、市相關(guān)老舊小區(qū)改造相關(guān)指引明確改造標(biāo)準(zhǔn)。同時，為建立符合我區(qū)工作實(shí)際的老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)發(fā)揮改造效果，由區(qū)住建局會同區(qū)發(fā)改局編制試點(diǎn)項(xiàng)目改造標(biāo)準(zhǔn)指引。各實(shí)施單位應(yīng)參照各級改造標(biāo)準(zhǔn)指引落實(shí)工作。

實(shí)施路徑

（一）企業(yè)投資改造運(yùn)營。統(tǒng)籌小區(qū)內(nèi)部及周邊存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場主體，通過投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、管理等要素組合運(yùn)作，對改造后的項(xiàng)目授權(quán)市場主體在一定年限內(nèi)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造建管一體化以及“自我造血”式的有機(jī)更新。

（二）“拆、改、建”混合改造。對部分低利用率的公共服務(wù)設(shè)施，可以拆除后重建。探索在小區(qū)、社區(qū)、片區(qū)內(nèi)征收拆除部分建筑或設(shè)施，利用拆除后的新增空間，直接增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。

對小區(qū)或片區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重安全隱患且無修繕保留價值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)［2021］4號）的相關(guān)規(guī)定，拆除后重建，按照“誰出資、誰受益”的原則，由實(shí)施主體和業(yè)主合理分擔(dān)建設(shè)改造成本，符合市、區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼政策的給予財(cái)政支持，鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對房改房給予資金支持。在居民同意開發(fā)運(yùn)營機(jī)制、土地使用權(quán)屬、利益分配方案的前提下，允許將拆除重建后的建筑增量用于經(jīng)營，以平衡改造成本。可利用小區(qū)或片區(qū)內(nèi)零星閑散土地資源和地下空間，配建公共配套和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)施片區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間等共建共享。

（三）統(tǒng)籌“三舊”聯(lián)動改造。鼓勵各街道采用項(xiàng)目組合實(shí)施、聯(lián)動改造、異地平衡的方式，統(tǒng)籌城中村綜合整治、拆除重建類城市更新和老舊小區(qū)改造同步實(shí)施，統(tǒng)一引入社會資本作為實(shí)施主體， 加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、 公共空間共建共享。區(qū)有關(guān)主管部門在審批項(xiàng)目的過程中要主動作為，適當(dāng)優(yōu)化審批機(jī)制，支持“三舊”改造項(xiàng)目與老舊小區(qū)改造組合實(shí)施。

（四）政府主導(dǎo)投資建設(shè)。對于不具備混合改造實(shí)施條件，也無法引入社會資本建設(shè)運(yùn)營的小區(qū)，由轄區(qū)街道辦事處 按照“?；尽钡脑瓌t申請政府投資立項(xiàng)實(shí)施基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目。

資金籌措

（一）政府出資

1.?對不屬于水、電、氣、通信等專營機(jī)構(gòu)實(shí)施的基礎(chǔ)類改造，以及社會資本未介入的完善類、 提升類改造，主要由區(qū)政府投資并組織實(shí)施。 對國有產(chǎn)權(quán)小區(qū)進(jìn)行改造的，鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位和管理單位共同出資或管理單位單獨(dú)出資參與改造。

2.積極申請中央財(cái)政補(bǔ)助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資、省級資金補(bǔ)助，提前部署，做好項(xiàng)目儲備，在規(guī)定時限內(nèi)做好申報(bào)。任務(wù)部門應(yīng)重視資金支出進(jìn)度要求，嚴(yán)格配合落實(shí)資金投向和使用要求，財(cái)政部門加強(qiáng)資金使用審計(jì)監(jiān)督力度。

3.依政策申領(lǐng)市財(cái)政返還補(bǔ)貼及保證區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。按照我市老舊小區(qū)相關(guān)補(bǔ)貼政策規(guī)定，結(jié)合改造成果依規(guī)申領(lǐng)補(bǔ)貼。同時我區(qū)應(yīng)根據(jù)市相關(guān)政策文件，制定相應(yīng)涉及老舊小區(qū)改造活動的專項(xiàng)補(bǔ)貼政策，引導(dǎo)企業(yè)、群眾開展改造工作，申領(lǐng)補(bǔ)貼。區(qū)發(fā)改、財(cái)政部門應(yīng)配合落實(shí)相關(guān)資金立項(xiàng)及財(cái)政保障。

（二）專營單位出資

對水、電、氣、通信等專營領(lǐng)域基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，由專營單位組織實(shí)施， 改造后專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專營單位，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理。

（三）市場主體改造經(jīng)營投資

區(qū)有關(guān)部門和各街道可積極搭建平臺，結(jié)合小區(qū)業(yè)主意愿，通過提供社區(qū)相關(guān)資源，引入市場主體投資參與老舊小區(qū)改造，并委托其后續(xù)運(yùn)營。

（四）居民出資

引導(dǎo)居民通過直接合力募集、使用住房公積金、使用住房維修資金等方式出資出力參與公共區(qū)域的改造，或自行募資開展如增加電梯、智能停車設(shè)施，公共活動用房等。

工作步驟

（一）調(diào)查摸底。各街道辦負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，摸清老舊小區(qū)的數(shù)量、樓棟數(shù)、戶數(shù)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建成時間、房屋安全狀況、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套等基本情況，大致掌握小區(qū)業(yè)主普遍的改造意愿和改造需求。

（二）編制規(guī)劃計(jì)劃。區(qū)住建局結(jié)合前期摸底情況和已完成的各類專項(xiàng)改造項(xiàng)目情況，組織編制全區(qū)“十四五”期間老舊小區(qū)改造總體規(guī)劃，確定改造的總體目標(biāo)、發(fā)展方向，形成全區(qū)總體項(xiàng)目儲備庫，并征求區(qū)發(fā)改和財(cái)政部門意見，擬定資金預(yù)算安排滾動計(jì)劃。結(jié)合房屋安全治理工作和居民改造意愿，按照輕重緩急編制各年度老舊小區(qū)改造計(jì)劃，經(jīng)征求相關(guān)單位意見后，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查。每年度改造計(jì)劃原則上在上一年中期即確定計(jì)劃任務(wù)。

（三）具體項(xiàng)目實(shí)施

1、制定全過程實(shí)施方案。

街道辦事處在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組確定下一年度改造計(jì)劃后，結(jié)合老舊小區(qū)特點(diǎn)，因地制宜制定項(xiàng)目全過程實(shí)施方案。明確實(shí)施主體，選擇由街道辦申請政府投資立項(xiàng)改造或引入市場主體實(shí)施或由居民自行改造的方式；明確改造內(nèi)容，針對小區(qū)的痛點(diǎn)和短板，基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改、完善類宜改即改、提升類能改則改；明確資金安排，擬定政府、企業(yè)、居民等各方出資比例；明確實(shí)施路徑，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，鼓勵采用片區(qū)聯(lián)動、拆改混合等改造方式，鼓勵社會力量采用EPC總承包、企業(yè)代建、BOT等多種建設(shè)模式；明確時間安排，包括投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工建設(shè)、運(yùn)營、移交等各階段的時間階段；明確后續(xù)管理機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后管養(yǎng)維護(hù)責(zé)任、管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則，沒有物業(yè)管理的小區(qū)引導(dǎo)業(yè)主委托具備相應(yīng)能力的單位作為管家，沒有小區(qū)物業(yè)維修基金的，要求業(yè)主在改造后建立物業(yè)維修基金作為政府投資實(shí)施小區(qū)基礎(chǔ)類改造的重要條件之一。項(xiàng)目實(shí)施方案在征求相關(guān)職能部門意見后，在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，征集小區(qū)業(yè)主意見。鼓勵邀請顧問單位進(jìn)駐社區(qū)參與改造咨詢工作，從設(shè)計(jì)源頭提升項(xiàng)目品質(zhì)。

2、政府投資基礎(chǔ)類項(xiàng)目。

街道辦事處根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施方案的安排，委托設(shè)計(jì)咨詢單位結(jié)合專項(xiàng)工程實(shí)施需求、居民改造需求和小區(qū)長效管理需求，編制項(xiàng)目具體改造方案，經(jīng)征求相關(guān)職能部門意見后，在小區(qū)顯著位置公示，公示完畢后將項(xiàng)目可研報(bào)告或項(xiàng)目建議書報(bào)區(qū)發(fā)改局申報(bào)立項(xiàng)。

3、多方投資的綜合類項(xiàng)目。

由市場主體作為實(shí)施主體同時開展基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的項(xiàng)目，實(shí)施主體根據(jù)街道辦事處制定的項(xiàng)目實(shí)施方案，組織編制具體改造方案，經(jīng)征求相關(guān)職能部門、轄區(qū)街道辦和社區(qū)工作站等單位意見后，在小區(qū)顯著位置公示，公示完畢后報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和轄區(qū)街道辦事處備案。

4、報(bào)建審批。

建立區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)合審查制度，對于基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目，各審批部門應(yīng)進(jìn)一步精簡手續(xù)和材料，對于市場主體實(shí)施的綜合類項(xiàng)目，提請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組會議聯(lián)合審查。

5、施工建設(shè)。

實(shí)施主體做好老舊小區(qū)改造工程的組織實(shí)施，會同有關(guān)參建單位，科學(xué)安排各分項(xiàng)工程和專業(yè)經(jīng)營設(shè)施改造工程、專項(xiàng)改造工程的工序和工期。相關(guān)職能部門、轄區(qū)街道辦事處和社區(qū)工作站在施工過程中積極做好居民的溝通協(xié)調(diào)工作。

6、過程監(jiān)督。

區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期對改造項(xiàng)目各階段的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、效果、資金使用、居民的滿意度等進(jìn)行監(jiān)督檢查。

7、聯(lián)合驗(yàn)收。

老舊小區(qū)改造工程竣工后，由實(shí)施主體申請，街道辦組織有關(guān)部門、進(jìn)行綜合驗(yàn)收。老舊小區(qū)改造中涉及的管線遷移改造、既有建筑節(jié)能改造、加裝電梯等驗(yàn)收工作由專業(yè)經(jīng)營單位或相關(guān)主管部門按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

8、后續(xù)管養(yǎng)。

老舊小區(qū)改造工程經(jīng)驗(yàn)收合格，移交小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或運(yùn)營企業(yè)或小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)后期管理維護(hù)。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室建立老舊小區(qū)物業(yè)管理或運(yùn)營考核評定制度，轄區(qū)街道辦事處按照項(xiàng)目實(shí)施方案引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后管養(yǎng)維護(hù)責(zé)任和管理規(guī)約，確保整治效果有效保持。

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