下半年的南山樓市，可謂是神仙打架。

繼招商璽家園成為年度第二個(gè)日光盤后，頤城棲灣里開盤當(dāng)天也去化98.5%。

(資料圖片)

這說明擠掉房?jī)r(jià)泡沫后，聰明的打新人已經(jīng)做出正確選擇，更青睞優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

萬科瑧灣悅和天健悅灣府緊隨其后放出風(fēng)聲，而深業(yè)云海灣目前施工進(jìn)展較為緩慢，今年入市概率較小。

接下來就是桂灣天健和媽灣萬科的pk。兩者各有優(yōu)劣勢(shì)，到底該如何取舍？有關(guān)這個(gè)話題談?wù)撘恢弊h論紛紛，今天我們來探討下……

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桂灣VS媽灣

對(duì)比這兩個(gè)盤，就繞不開桂灣和媽灣。

1、從開發(fā)程度看：

前海由前灣、桂灣和媽灣組成，三個(gè)版塊發(fā)展重點(diǎn)和時(shí)間各不相同。

桂灣聚焦金融，前灣是科創(chuàng)和文化創(chuàng)意，而媽灣的重點(diǎn)放在國(guó)際商貿(mào)。

桂灣發(fā)展至今已有近10年的積累，相比之下，媽灣始終沒有大規(guī)模開發(fā)。可以說，桂灣是當(dāng)下前海建成度最高、最宜居的片區(qū)。

但后起步的媽灣，顯然會(huì)有更高的定位規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了很多住宅用地，那現(xiàn)階段前海欠缺的居住和公共服務(wù)版塊大概率會(huì)安排在媽灣，未來媽灣的人居氛圍也會(huì)更勝一籌。

2、從交通便利看：

單論交通舒適度，現(xiàn)階段萬科更優(yōu)，自駕能走月亮灣大道，項(xiàng)目旁300米左右就是地鐵5號(hào)（百度地圖直線測(cè)距）。

未來還有貫穿企鵝島、蛇口、西麗、新安、碧海等片區(qū)的的15號(hào)經(jīng)過。

天健距離1/5/11號(hào)線前海灣站，直線1公里左右（百度地圖直線測(cè)距）。臨近夢(mèng)海大道與怡海大道，自駕出行更方便。

但桂灣正在修前海最大的交通綜合樞紐站，未來將有3條地鐵線與2條城際線貫穿其中。

3、從噪音程度看：

交通便利往往伴隨著噪音影響。

萬科近月亮灣大道，貨柜車飛沙走石和噪音問題明顯。

但23年底媽灣的過海隧道會(huì)通車，將會(huì)分流部分貨車。臨月亮灣大道一側(cè)的房源，也全部做了3層隔音玻璃。但上述措施只能緩解，不能完全避免噪音問題。

天健并未像網(wǎng)傳的緊挨主干道，噪音來源主要是周邊施工聲音，隨著周邊項(xiàng)目竣工問題或能得到解決。

4、從商業(yè)休閑看：

商業(yè)方面：率先起步的桂灣，商業(yè)配套日漸成熟。有萬象城、山姆旗艦店（待開）、龍海商業(yè)廣場(chǎng)和前海壹方城等。

而媽灣目前有印里商業(yè)，后期自身也有少許商業(yè)。

天健VS萬科

前面從桂灣和媽灣兩個(gè)版塊整體進(jìn)行了對(duì)比，接下來看看兩個(gè)盤的細(xì)節(jié)有什么區(qū)別？

1、價(jià)格：

桂灣的天健悅灣府，毛坯限價(jià)9.2萬，算是捅破近些年前海新盤的底線了。跟萬科瑧灣悅限價(jià)10.25萬相比，也有1萬左右的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

周邊的二手盤，像前海時(shí)代成交單價(jià)在13~16萬左右。這意味天健悅灣府跟前海時(shí)代每平也有3~6萬左右的倒掛空間。

圖源行舟筆記

2、物業(yè)&產(chǎn)品:

對(duì)比物業(yè)，大家首先想到的是有口皆碑的萬科物業(yè)。

媽灣的萬科瑧灣悅，為瑧系2.0產(chǎn)品。盡管近來wq事件牽涉較多，但不可否認(rèn)，萬科對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、服務(wù)品質(zhì)把控還是到位的。

萬科115平4房戶型

萬科115平4房設(shè)計(jì)，也是今年前海上車門檻最低的4房了。

無論是此前的已入市的龍光前海天境、潤(rùn)峯府、招商臨璽、前海時(shí)代二期、頤城棲灣里；還是未入市的深業(yè)云海灣、天健悅灣府，四房的起步門檻都在146㎡以上了。

而且瑧灣悅北側(cè)緊鄰水廊道公園，西、南兩側(cè)被鐵路公園包圍，東側(cè)緊鄰露營(yíng)公園，整體景觀資源更占優(yōu)勢(shì)。

簡(jiǎn)要總結(jié)

說到這，其實(shí)兩個(gè)盤的優(yōu)劣勢(shì)也很明顯了。

桂灣天健勝在便宜，比萬科低了1萬元，且當(dāng)前的桂灣比媽灣開發(fā)建設(shè)更成熟。不足之處就是地鐵距離較遠(yuǎn)，以及保障房比例占比過高。

但媽灣萬科勝在產(chǎn)品，戶型使用率高。115平做4房，前海獨(dú)此一家，且還有在萬科品牌物業(yè)的加持。不足之處就是近月亮灣大道，噪音無法避免。

所以在性價(jià)比方面，桂灣天健比媽灣萬科前期投入資金成本少，且倒掛空間較大。但自住層面，個(gè)人認(rèn)為媽灣萬科的居住舒適度應(yīng)該更勝一籌。

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