來源：朱羅紀(jì)

(相關(guān)資料圖)

今天看到央行行長(zhǎng)易綱說：近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善……我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

但就在他給市場(chǎng)注入信心的前后時(shí)間，發(fā)生了這樣幾件事。

龍湖僅僅是因?yàn)閰莵嗆姷耐司佣€；“三道紅線”全綠的“三好”民營(yíng)房企旭輝控股，今日官宣4億美元外債違約；金科也官宣，僅僅是5000萬的債務(wù)也要停兌，全力“保交樓”。

觀察他們的原因，也很簡(jiǎn)單，之前也都說過了。主要是兩個(gè)，一是融資管道全部斷絕，二是終端銷售不振。融資管道斷絕這個(gè)好理解，不能再給開發(fā)商“借新還舊”了，就是要逼著他們降杠桿。但是終端銷售不振，這個(gè)對(duì)房企的沖擊，已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了。

根據(jù)Choice數(shù)據(jù)，在已披露三季報(bào)的106家房企中，有44家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，56家房企為負(fù)增長(zhǎng)。

比如上面說的好學(xué)生旭輝，前三季度旭輝集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為76.38億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-83.2億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-126.42億元。再如巨頭萬科，前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-41.75億元，同比下降442.36%。

就是說，大部分開發(fā)商現(xiàn)在都是“入不敷出”的狀態(tài)，賣房子收到的錢，抵不上需要花出去的錢。就像我們個(gè)人一樣，因?yàn)檎鎸?shí)收入的下滑，導(dǎo)致收入不足以覆蓋每月的支出了。所以，大家都要?jiǎng)佑米约旱脑谑脂F(xiàn)金了。這就是“失血”，不斷的往外流血，那么，哪怕你手里握著上千億的現(xiàn)金，就這么不斷的“流血”，也都要心慌慌。

在這個(gè)局面下，開發(fā)商在“保交付”和“保兌付”的抉擇中，都果斷選擇了前者。欠債不還錢還可以解釋，交不了樓卻會(huì)引發(fā)重大的連鎖維權(quán)。

從上面看，結(jié)論很簡(jiǎn)單，房企面臨的嚴(yán)峻流動(dòng)性局面沒有絲毫緩解，甚至可以說在繼續(xù)惡化——因?yàn)檫`約的開發(fā)商還在增加。甚至越來越多人開始擔(dān)心，像碧桂園這樣的巨頭會(huì)不會(huì)有問題。

如此，“房地產(chǎn)能夠保持平穩(wěn)健康發(fā)展”的信心，在市場(chǎng)層面，可能一下子還比較難以接受。

既然說到銷售終端，這的確是最重要的因子，如果銷售終端起來，那么會(huì)快速改善開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流水平。只要收到的錢足夠的覆蓋，預(yù)期就會(huì)快速的扭轉(zhuǎn)。

但是就我的觀察，讓買家現(xiàn)在拿著錢去市場(chǎng)上買樓，在局部和個(gè)別的樓盤里，會(huì)出現(xiàn)，但是全局性的信心，恐怕是不容易看見。

我觀察像深圳的市場(chǎng)，在9月份其實(shí)是出現(xiàn)了比較可喜的變化，一方面是供應(yīng)量大增，另一方面是好幾個(gè)網(wǎng)紅盤入市，所以熱度還是蠻好。但是到了10月再看，市場(chǎng)的宏觀面并不那么好看。二手房的成交量是1733套，連續(xù)2個(gè)月不到2000套，連續(xù)15個(gè)月不足2500套——今年前10月，月均成交是1750套。新房成交量也是一樣，去化周期升至12個(gè)月，年內(nèi)高點(diǎn)。10月份的確有類似深業(yè)頤瑞府能夠日光，但是如我們所言，地段夠好，價(jià)格降下來，買家才會(huì)進(jìn)場(chǎng)。但凡有一個(gè)不滿足，銷售數(shù)據(jù)就會(huì)一般。

無論是從房企端還是從城市端，未來真正要讓房地產(chǎn)軟著陸的途徑，只有一個(gè)，就是讓市場(chǎng)信心復(fù)蘇。

往這一個(gè)方向的努力，不是沒有做，而是已經(jīng)做了1年。首付、利率都降了，很多城市的五限令也松綁了，公積金也寬松了，給到開發(fā)商的支持也在增加。

但是市場(chǎng)看起來不那么買賬。

究其原因，我的看法先前說過，今日房地產(chǎn)的問題，也許在房地產(chǎn)，但是解決房地產(chǎn)的問題，卻已不在房地產(chǎn)。

當(dāng)下，影響大家買房子的真正信心來自于哪里？

真正應(yīng)該在兩點(diǎn)。其一，來自于FY政策有沒有希望變得放寬一點(diǎn)。盡管我們需要承認(rèn)，導(dǎo)致當(dāng)今經(jīng)濟(jì)SH退、房地產(chǎn)W機(jī)，根本原因并非是YQ。但是政策的走向，卻無疑是解決當(dāng)今一切問題的起點(diǎn)。如果繼續(xù)嚴(yán)格堅(jiān)持，當(dāng)然我們大家還是都需要遵守，但是經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)就繼續(xù)不可避免。

民眾會(huì)繼續(xù)把錢存到銀行里，而不是拿出來消費(fèi)或者是買房子。因?yàn)闊o論是真實(shí)收入，還是預(yù)期收入，都在快速的變差。這個(gè)對(duì)于許多買房人收入和心情的沖擊，是越來越明顯的。

其二，來自于更為廣泛的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的擔(dān)憂。太多的消息，讓今日我們的精英階層產(chǎn)生深遠(yuǎn)的擔(dān)憂。這個(gè)擔(dān)憂形形色色，但最終可以統(tǒng)歸于一個(gè)問題：私營(yíng)（SHI場(chǎng)）經(jīng)濟(jì)還會(huì)不會(huì)得到堅(jiān)定的堅(jiān)持。這個(gè)涉及到經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)活力與潛力，這一點(diǎn)從目前看，還沒有什么大的改變。但是往未來看，我們卻必須承認(rèn)，許多人在心生忐忑、狐疑不定，這種肉眼可見的驚慌的確是許多年來沒有過的。我也沒有弄太明白，大家都有一種迷茫感。

尤其是去年以來關(guān)于幾個(gè)重要行業(yè)私營(yíng)部門的動(dòng)作，客觀上是嚴(yán)重挫傷了我們的企業(yè)家群體對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)信心。無論是短期對(duì)市場(chǎng)信心的影響，還是長(zhǎng)期對(duì)方向的疑惑，都已經(jīng)變成了一個(gè)真實(shí)的問題。

這兩個(gè)問題，不一定是非常嚴(yán)重的，但是卻是需要正式回應(yīng)的，并且是用行動(dòng)來回應(yīng)，而不是言語。我想，也許我們還需要等待一段時(shí)間，眼前這個(gè)動(dòng)蕩的階段，需要大家慢慢的接受和面對(duì)。太多的細(xì)節(jié)問題，已經(jīng)無關(guān)宏旨。大部分情況下，宏觀不重要。但是極端情況下，宏觀卻會(huì)影響我們每一個(gè)人。

我覺得，這時(shí)候不需要看太多專家學(xué)者高談闊論，普通小散戶對(duì)今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的問題，雖然不一定專業(yè)，但卻可能有著更好的理解。多沉下來看看他們的處境，聽聽他們的擔(dān)憂，可能會(huì)讓我們的政策更加的科學(xué)。