來源：東莞淘房志

新房成交2885套，環(huán)比大跌25%！二手成交2088套，大跌25%！底究竟在哪？年底能不能買房？

東莞樓市又開始冷了。

(資料圖)

傳統(tǒng)的樓市黃金期，沒帶來火爆的市場，反而變成了樓市低迷期。

據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示，10月東莞新房成交量僅2885套，環(huán)比下跌25%，比去年同期成交下跌34%。

10月國慶周成交量雖較節(jié)前一周增約2.1倍，3-7日僅4天便突破全年周銷量最高，不過節(jié)后市場回歸理性，成交量下滑明顯。

整個10月，新房市場不管環(huán)同比，均下降了不少。

另一邊，貝殼數(shù)據(jù)顯示，二手房成交實現(xiàn)兩連跌，僅成交了2088套，環(huán)比上月的近3000套，減少了約24%。

從今年2月開始，數(shù)據(jù)一路走高的二手房成交量在9月首次遇阻后，10月徹底跌落2500套榮枯線。

臨近年末，樓市仍舊透露著一陣涼意，不禁感慨，樓市的底究竟在哪？年底能不能買房？

“以價換量”將會是一場持久戰(zhàn)

10月新房市場有多低迷？

作為傳統(tǒng)淡季的8月尚且還有3186套成交，而傳統(tǒng)黃金期的10月卻連2900套都不到。

據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示，10月成交量為7月以來新低，并終結(jié)了連續(xù)2個月的同比正增長，信心再度走弱。

去年下半年，東莞雖處于嚴(yán)控期，但10月的樓市黃金周并未失約，后續(xù)市場購買力也強(qiáng)勁。而今年的國慶黃金周，雖未走遠(yuǎn)，但節(jié)后瞬間下滑，低迷了幾周。

值得注意的是，10月還有潤府、華潤萬象府回遷房等網(wǎng)紅爆銷盤入市助力。

此外，一個很讓人吃驚的數(shù)據(jù)：今年1-10月的新房住宅成交量，創(chuàng)下了2007年以來的第二低，僅略多于2008年同期。

新房市場持續(xù)低位成交，處于歷史低谷期，信心修復(fù)暫時看不到頭。

10月成交下跌，除了大環(huán)境嚴(yán)峻外，主要有兩個原因：一方面疫情在一定程度上影響了成交；另一方面，市場只認(rèn)核心區(qū)高端盤以及區(qū)域的網(wǎng)紅盤，其它樓盤很難再入購房客的法眼了。

要知道，目前各大樓盤為了賣房，已經(jīng)卷到想躺平了，各種優(yōu)惠政策疊出，有些樓盤，甚至房價直逼地價。

例如大嶺山某項目，樓面地價1.95萬/平，目前單價僅2.6萬/平起；寮步南山悅府樓面價23750元/平，目前售價低至2.4-2.7萬/平；萬江某項目，樓面地價20761元/平，現(xiàn)在宣傳價2.4萬元/平起。

這其中包括區(qū)域的地王項目，也從側(cè)面反映出了市場信心真的不足。

同時，10月還有個數(shù)據(jù)值得關(guān)注——新房去庫存周期。

據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示，10月底東莞一手住宅庫存面積約379萬平，環(huán)比略增3%，但去化時間回升至9.8月，環(huán)比增加1.1個月。

而按照8月份去化速度，新房庫存只有9.2個月。

消化周期再度攀升，庫存高位，預(yù)示著東莞樓市“以價換量”將會是一場持久戰(zhàn)。

其中，濱海灣區(qū)域和臨深區(qū)域供應(yīng)巨大，區(qū)域競爭也更大，樓盤間內(nèi)卷是必定的。

而從供應(yīng)量來看，各大樓盤加推或入市放緩，以順銷為主，沒有更多的產(chǎn)品挑選，意味著成交只在靠去庫存，開發(fā)商的去化壓力也會加大。

至于房價方面，剔除潤府?dāng)?shù)據(jù)，全市均價約27100元/平有所下降，以價換量趨勢明顯。

房價跌回三年前，成交周期拉長

二手月成交兩連跌，走向再次嚴(yán)峻起來。

從10月二手成交數(shù)據(jù)看，下滑的不是一點點，與9月的2735套，相差有過去一周多的量。

且還有一點值得注意，9月開始便結(jié)束了自2月以來的二手成交6連漲，如今再度下跌，已跌落2500套榮枯線。

甚至差點跌破2000套，這個“金九銀十”，跌幅可謂一次比一次大。

而具體來看，10月第一周二手成交減少最為明顯，創(chuàng)下了今年來周成交最低。

淘房君此前也報道過，國慶期間受新房市場分流影響，二手房基本賣不動，國慶前政策大禮包毫無效果。

10.7與中介聊天截圖

可見，二手成交又有點走下坡的意味了，接下來二手房市場也會更加難。

目前市場上二手掛牌的數(shù)量急劇攀升，貝殼網(wǎng)上就已經(jīng)有近5.9萬套，業(yè)主賣房的意愿十分強(qiáng)烈。

而隨著掛盤量攀升，降價房源不僅增加，且降價力度更大，導(dǎo)致買家觀望情緒增加。

微博上某東莞地產(chǎn)大V，就吐槽說身邊有個老友，原本等時代城450萬便買，結(jié)果真快到了450萬，又想等到再降到420萬。

圖源：微博截圖

在評論區(qū)，甚至有網(wǎng)友會認(rèn)為半年后跌到400萬，對后市的預(yù)期屬實悲觀到極點了。

2.二手房價格已跌回三年前，成交周期普遍拉長。

松山湖的二手網(wǎng)紅盤，大多數(shù)樓盤單價都已回歸到5萬，甚至有樓盤3字頭就能拿下，降幅普遍在20%上下。

萬科虹溪諾雅，單價從7.8萬+降到6.1萬左右；錦繡山河，相比高峰期直降250萬成交......

不僅價格持續(xù)跳水，中介也反映成交周期普遍拉長，大部分都在3-5個月左右。

此外，南城的業(yè)主也同樣撐不住。

南城圣河西E號一套81平的小三房成交價260萬，而同戶型掛牌價都在320萬及以上；萬科金域華府100平三房，去年成交價638萬，10月掛盤538萬仍舊無人買賬，最后520萬才有買家拿下。

2022年10月? 圖源：鏈家

整體來看，這種大降特降的雖只是個別現(xiàn)象，但確實連核心區(qū)都在呈現(xiàn)著以價換量的趨勢。

10月東莞一二手房成交齊跌，市場信心走弱，一時半會難以扭轉(zhuǎn)局勢。

主要表現(xiàn)為，沒有重大利好刺激，購房客觀望態(tài)度越發(fā)明顯，房價越跌購房客越不急出手，反而認(rèn)為可能還會繼續(xù)降，等待進(jìn)一步下跌。

上文某微博地產(chǎn)大V說的就是一個很好的例子。

樓市的底在哪？還真不好說，關(guān)鍵還得看市場信心什么時候恢復(fù)。

不過目前無論政策端、金融端、開放商或業(yè)主方面，所營造出的買房環(huán)境都特別好，就算不是底也可以出手了。

對于開放商來說，這樣的情形明顯不容樂觀，消化周期拉長，出貨壓力劇增，年末還有業(yè)績要沖，為加速回籠資金，接下來會再度釋放更多優(yōu)惠政策。

當(dāng)然二手房方面，除了極少數(shù)房源外，指望大降特降比較不現(xiàn)實，多數(shù)業(yè)主心里也有一個價格底線。

因此，對于購房者而言，接下來的兩個月，新房性價比會更加高，是個比較好的入手時機(jī)；二手房有則買之，無則明年再來，現(xiàn)在是買家市場，可以好好淘一淘。