來源:東莞淘房志
新房成交2885套,環(huán)比大跌25%!二手成交2088套,大跌25%!底究竟在哪?年底能不能買房?
東莞樓市又開始冷了。
(資料圖)
傳統(tǒng)的樓市黃金期,沒帶來火爆的市場,反而變成了樓市低迷期。
據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示,10月東莞新房成交量僅2885套,環(huán)比下跌25%,比去年同期成交下跌34%。
10月國慶周成交量雖較節(jié)前一周增約2.1倍,3-7日僅4天便突破全年周銷量最高,不過節(jié)后市場回歸理性,成交量下滑明顯。
整個10月,新房市場不管環(huán)同比,均下降了不少。
另一邊,貝殼數(shù)據(jù)顯示,二手房成交實現(xiàn)兩連跌,僅成交了2088套,環(huán)比上月的近3000套,減少了約24%。
從今年2月開始,數(shù)據(jù)一路走高的二手房成交量在9月首次遇阻后,10月徹底跌落2500套榮枯線。
臨近年末,樓市仍舊透露著一陣涼意,不禁感慨,樓市的底究竟在哪?年底能不能買房?
“以價換量”將會是一場持久戰(zhàn)
10月新房市場有多低迷?
作為傳統(tǒng)淡季的8月尚且還有3186套成交,而傳統(tǒng)黃金期的10月卻連2900套都不到。
據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示,10月成交量為7月以來新低,并終結(jié)了連續(xù)2個月的同比正增長,信心再度走弱。
去年下半年,東莞雖處于嚴(yán)控期,但10月的樓市黃金周并未失約,后續(xù)市場購買力也強勁。而今年的國慶黃金周,雖未走遠(yuǎn),但節(jié)后瞬間下滑,低迷了幾周。
值得注意的是,10月還有潤府、華潤萬象府回遷房等網(wǎng)紅爆銷盤入市助力。
此外,一個很讓人吃驚的數(shù)據(jù):今年1-10月的新房住宅成交量,創(chuàng)下了2007年以來的第二低,僅略多于2008年同期。
新房市場持續(xù)低位成交,處于歷史低谷期,信心修復(fù)暫時看不到頭。
10月成交下跌,除了大環(huán)境嚴(yán)峻外,主要有兩個原因:一方面疫情在一定程度上影響了成交;另一方面,市場只認(rèn)核心區(qū)高端盤以及區(qū)域的網(wǎng)紅盤,其它樓盤很難再入購房客的法眼了。
要知道,目前各大樓盤為了賣房,已經(jīng)卷到想躺平了,各種優(yōu)惠政策疊出,有些樓盤,甚至房價直逼地價。
例如大嶺山某項目,樓面地價1.95萬/平,目前單價僅2.6萬/平起;寮步南山悅府樓面價23750元/平,目前售價低至2.4-2.7萬/平;萬江某項目,樓面地價20761元/平,現(xiàn)在宣傳價2.4萬元/平起。
這其中包括區(qū)域的地王項目,也從側(cè)面反映出了市場信心真的不足。
同時,10月還有個數(shù)據(jù)值得關(guān)注——新房去庫存周期。
據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示,10月底東莞一手住宅庫存面積約379萬平,環(huán)比略增3%,但去化時間回升至9.8月,環(huán)比增加1.1個月。
而按照8月份去化速度,新房庫存只有9.2個月。
消化周期再度攀升,庫存高位,預(yù)示著東莞樓市“以價換量”將會是一場持久戰(zhàn)。
其中,濱海灣區(qū)域和臨深區(qū)域供應(yīng)巨大,區(qū)域競爭也更大,樓盤間內(nèi)卷是必定的。
而從供應(yīng)量來看,各大樓盤加推或入市放緩,以順銷為主,沒有更多的產(chǎn)品挑選,意味著成交只在靠去庫存,開發(fā)商的去化壓力也會加大。
至于房價方面,剔除潤府?dāng)?shù)據(jù),全市均價約27100元/平有所下降,以價換量趨勢明顯。
房價跌回三年前,成交周期拉長
二手月成交兩連跌,走向再次嚴(yán)峻起來。
從10月二手成交數(shù)據(jù)看,下滑的不是一點點,與9月的2735套,相差有過去一周多的量。
且還有一點值得注意,9月開始便結(jié)束了自2月以來的二手成交6連漲,如今再度下跌,已跌落2500套榮枯線。
甚至差點跌破2000套,這個“金九銀十”,跌幅可謂一次比一次大。
而具體來看,10月第一周二手成交減少最為明顯,創(chuàng)下了今年來周成交最低。
淘房君此前也報道過,國慶期間受新房市場分流影響,二手房基本賣不動,國慶前政策大禮包毫無效果。
10.7與中介聊天截圖
可見,二手成交又有點走下坡的意味了,接下來二手房市場也會更加難。
目前市場上二手掛牌的數(shù)量急劇攀升,貝殼網(wǎng)上就已經(jīng)有近5.9萬套,業(yè)主賣房的意愿十分強烈。
而隨著掛盤量攀升,降價房源不僅增加,且降價力度更大,導(dǎo)致買家觀望情緒增加。
微博上某東莞地產(chǎn)大V,就吐槽說身邊有個老友,原本等時代城450萬便買,結(jié)果真快到了450萬,又想等到再降到420萬。
圖源:微博截圖
在評論區(qū),甚至有網(wǎng)友會認(rèn)為半年后跌到400萬,對后市的預(yù)期屬實悲觀到極點了。
2.二手房價格已跌回三年前,成交周期普遍拉長。
松山湖的二手網(wǎng)紅盤,大多數(shù)樓盤單價都已回歸到5萬,甚至有樓盤3字頭就能拿下,降幅普遍在20%上下。
萬科虹溪諾雅,單價從7.8萬+降到6.1萬左右;錦繡山河,相比高峰期直降250萬成交......
不僅價格持續(xù)跳水,中介也反映成交周期普遍拉長,大部分都在3-5個月左右。
此外,南城的業(yè)主也同樣撐不住。
南城圣河西E號一套81平的小三房成交價260萬,而同戶型掛牌價都在320萬及以上;萬科金域華府100平三房,去年成交價638萬,10月掛盤538萬仍舊無人買賬,最后520萬才有買家拿下。
2022年10月? 圖源:鏈家
整體來看,這種大降特降的雖只是個別現(xiàn)象,但確實連核心區(qū)都在呈現(xiàn)著以價換量的趨勢。
10月東莞一二手房成交齊跌,市場信心走弱,一時半會難以扭轉(zhuǎn)局勢。
主要表現(xiàn)為,沒有重大利好刺激,購房客觀望態(tài)度越發(fā)明顯,房價越跌購房客越不急出手,反而認(rèn)為可能還會繼續(xù)降,等待進(jìn)一步下跌。
上文某微博地產(chǎn)大V說的就是一個很好的例子。
樓市的底在哪?還真不好說,關(guān)鍵還得看市場信心什么時候恢復(fù)。
不過目前無論政策端、金融端、開放商或業(yè)主方面,所營造出的買房環(huán)境都特別好,就算不是底也可以出手了。
對于開放商來說,這樣的情形明顯不容樂觀,消化周期拉長,出貨壓力劇增,年末還有業(yè)績要沖,為加速回籠資金,接下來會再度釋放更多優(yōu)惠政策。
當(dāng)然二手房方面,除了極少數(shù)房源外,指望大降特降比較不現(xiàn)實,多數(shù)業(yè)主心里也有一個價格底線。
因此,對于購房者而言,接下來的兩個月,新房性價比會更加高,是個比較好的入手時機;二手房有則買之,無則明年再來,現(xiàn)在是買家市場,可以好好淘一淘。
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