近期我們也會為大家盤點南山寶安核心地段內(nèi)跌回指導(dǎo)價的二手房小區(qū),大家可以在“深圳房客會”微信公眾號免費查看。
(相關(guān)資料圖)
01 倒掛消失,寶安熱盤正在暴跌
坪洲第一網(wǎng)紅,宏發(fā)QCC前城,純地鐵口+商圈配套,靠近企鵝島,小區(qū)樓齡新、品質(zhì)都還不錯,部分樓棟高層視野一流,所以,自開盤起,小區(qū)熱度一直很高。
宏發(fā)QCC前城2015年首期開盤時,推出的所有89㎡3房戶型只用了1小時全部售罄,當(dāng)時開盤均價6.5萬/平。
進(jìn)入二手房市場后,小區(qū)成交熱度不減反增,成交價一路攀高,去年1月,成交總價高達(dá)1180萬。
第一批新盤業(yè)主在高峰期出手,賺了將近600萬,這也讓很多沒有搶到的人眼紅很久。
在去年嚴(yán)厲的市場環(huán)境下,宏發(fā)QCC前城推出了最后81套尾盤,照樣不到1個小時,全部搶完。
81套尾盤中,89平戶型不到5套,單價約10萬/平,相比當(dāng)時二手房將近13萬/平的成交單價,倒掛空間非常大,在當(dāng)時,買到了89平4房,至少躺賺200w。
上周,宏發(fā)QCC前城88平3房,東南向中間樓層,獨門獨戶,帶精裝修,滿五年唯一,10月中旬就報價865萬左右,市場卻一直無人買單,無奈之下,業(yè)主又將價格下調(diào)30萬左右,下調(diào)至830萬,最后820萬左右成交,成交單價僅9.4萬/平左右。
我們房客會內(nèi)部系統(tǒng)截圖
去年9月宏發(fā)qcc加推的那81套尾盤中,88平3房均價都是10萬/平以上,總價最低的一套也要888萬,如今成交的這套成交,是實打?qū)嵉氐陀谛卤P成交價60萬左右。
此外,這套二手房成交帶業(yè)主全新裝修,新盤是毛坯交房。
這樣里里外外算,現(xiàn)在入手買這個小區(qū)的二手房比去年打新還要劃算很多。
這樣的市場成交,很多人都不敢相信,我們昨天推送的二手房真實成交,有粉絲在后臺問到qcc成交價時,就有粉絲很篤定地說,“成交九百多,不用想?!?/p>
除此之外,去年寶安賣得最好的網(wǎng)紅新盤之一,榕江壹號院,一手業(yè)主同樣面臨“高位站崗”的風(fēng)險。
榕江壹號院,可以說是去年寶安熱度最高的新盤之一,位于碧海中心區(qū),配套成熟,樓下就是11號線碧海灣地鐵站。小區(qū)主力戶型為120平4房,帶精裝交付,開盤均價7.8萬/平,總價最低850萬左右,首套三成首付最低只需260萬不到,就可以上車碧海中心區(qū)改善小區(qū)。
相比周邊單價超過10萬/平的二手房小區(qū),掛盤嚴(yán)重。去年年底,一路之隔的泰華陽光海115平4房成交總價在1300萬左右,放在當(dāng)時,買到榕江壹號院120平4房的一手業(yè)主們,少說至少賺到了300萬吧!光聽聽就覺得香!
榕江壹號院共推出了397套可售住宅,423批買家入圍,整體去化超300套,去化率超76%,據(jù)說,后期要想買到120平4房,還要HCF。
伴隨著市場成交量縮減,碧海成交價直線下滑,大部分小區(qū)成交價基本回落至指導(dǎo)價,甚至跌回2019年,無論是網(wǎng)紅剛需、改善,無一幸免。
榕江壹號院一路之隔的泰華陽光海,碧海標(biāo)桿盤,現(xiàn)在價格下滑明顯,有房源報價已經(jīng)接近榕江壹號院開盤價了。
泰華陽光海,115平4房,實用率100%,套內(nèi)面積115平,西南向中間樓層,滿五唯一,報價980萬,套內(nèi)面積均價8.5萬/平左右,而且遇到誠心的客戶,業(yè)主報價還可以再聊。
我們房客會內(nèi)部系統(tǒng)截圖
同樣樓層,榕江壹號院120平4房,套內(nèi)面積90平左右,總價920萬左右,套內(nèi)面積均價約10.2萬/平。
再綜合小區(qū)花園面積、園林設(shè)計、容積率、戶型實用率等各方面一起比較,泰華陽光海的性價比不輸榕江壹號院,甚至還要更高。
此外,山海上城最近一套89平4房二手房成交價,也已低于新盤山海御園開盤總價。
都是去年炙手可熱的網(wǎng)紅新盤,“打到就能賺到,聞著都覺得香”,如今卻面臨“高位站崗”風(fēng)險。
實際上,新盤開盤價,與同地段內(nèi)二手小區(qū)指導(dǎo)價基本相同、甚至更高,很多樓層稍好些的戶型均價要比二手房指導(dǎo)價更高,越來越多的二手房接近指導(dǎo)價成交,使得新房倒掛空間不斷縮窄。
02 部分小區(qū)成交低于指導(dǎo)價,二手房市場能否回暖
伴隨著二手房成交量價同步下滑,南山寶安一些核心區(qū)域已有很多熱門小區(qū)接近指導(dǎo)價成交。
特別是近段時間以來,放盤量增多,南山寶安一些熱門小區(qū)都在接近指導(dǎo)價成交、甚至部分小區(qū)成交已低于指導(dǎo)價。
我們很多客戶一直在新房和二手房之間來回比對,前幾個月,在看房的過程中,隨時就可能被新盤吸引住,最后選擇新房。
不過最近我們很多客戶在與新房對比后,選擇二手房的客戶在逐漸增多。
原因是,新房暴露出的問題越來越多,一些品牌開發(fā)商也開始WQ現(xiàn)象,客戶對新房后期的不確定性顧慮增加。
當(dāng)然,最重要的還是價格已經(jīng)沒有吸引力了,等等,基于這些原因,客戶又會倒回二手房市場來。
我覺得,若想這個時候買房,很多二手房是要比新房更劃算的。
首先、新房的流動性,大部分需要6年后才可以出售,有的開發(fā)商可能時間會更久。
其次,新房的質(zhì)量,在利潤空間不大甚至無利潤空間的情況下,又被限價,開發(fā)商是沒有動力精心打磨產(chǎn)品的。
再次,二手房目前的價格,特別是很多剛需小區(qū)已經(jīng)跌到指導(dǎo)價附近,一些豪宅小區(qū)的價格雖然與指導(dǎo)價相差很大,在目前的氛圍里,業(yè)主價格都非常好談。我們最近的成交都幫客戶談到了超預(yù)期價格。
還有很多掛盤的價格,業(yè)主都給到了我們很大的空間,只要去談,我相信還是會有驚喜的!
當(dāng)然,在這樣的市場下,還是那句老話,什么樣的市場都有人看多,有人看空,我的觀點是,從理性來看:深圳與全國其他城市的房價對比、M2的增長率等,很多剛需樓盤已經(jīng)跌回2019年的價格了,現(xiàn)在很多剛需小區(qū)的價格已經(jīng)不貴了,大家要知道2019年的價格是被2018年的731限售影響之后的價格。
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