近日，深圳啟動(dòng)配售首批面向人才的住房，配售方式也一并發(fā)布，一石激起千層浪。

(資料圖)

連日來(lái)關(guān)于深圳人才房的話題持續(xù)高漲，除相對(duì)不錯(cuò)的地段、友好的價(jià)格外，認(rèn)購(gòu)門檻對(duì)于很多“人才”而言，也相對(duì)容易觸及。

大體只需要滿足“深戶+本科+3年社保+無(wú)房”條件，而且還無(wú)需與安居房一樣輪候排隊(duì)！對(duì)滿足條件的待置業(yè)購(gòu)房者具有相當(dāng)吸引力，也激發(fā)了此前未有明確置業(yè)想法的市民關(guān)注，似乎踮踮腳也能上車。

隨即是僅有10天的認(rèn)購(gòu)時(shí)間，從11月10日到19日，相信不少人對(duì)于首批房源哪怕第一時(shí)間關(guān)注到，資金方面也未能準(zhǔn)備就緒。

事實(shí)上，深圳未來(lái)在保證住房供應(yīng)上多聚并措，人才房作為保障房體系和機(jī)制中的重要一環(huán)，在建及儲(chǔ)備房源有一定的規(guī)模，并分布于各個(gè)區(qū)。

而這些房源主要來(lái)源于：1）土拍增設(shè)人才房指標(biāo)建設(shè)；2）棚改；3）工改保；4）凈地建設(shè)供應(yīng)……

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)（咚咚找房）此前針對(duì)保障房特別策劃了專題，對(duì)此有關(guān)注的市民網(wǎng)友可以更直觀了解到深圳各區(qū)的保障性住房、人才安居房等供應(yīng)情況。

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下邊將以表格的形式，展示深圳各個(gè)區(qū)短期內(nèi)能夠供應(yīng)的人才房，都有哪些，都在哪里？

最后老牛再談?wù)勧槍?duì)人才房的個(gè)人看房。

（注1：表格內(nèi)容統(tǒng)計(jì)截止至2022年6月，為不完全不統(tǒng)計(jì)。部分信息或有更新，內(nèi)容僅供參考，以官方公告的為準(zhǔn)。）

（注2：部分表格包含其他保障房類別，譬如可售型公共房，可理解為人才房+安居商品房，后者需輪候。）

福田區(qū)

作為深圳的中心城區(qū)，福田區(qū)可開發(fā)的空地較少，這幾年新拍的居住用地更是少之又少，但人才房指標(biāo)不含糊。

如果說(shuō)人才房香餑餑，福田的更是卜卜脆。其中的香梅里、安居景賢閣、香蜜二村棚改等，哪個(gè)位置不是“一等一”的好，能搖到不僅得是“人才”，還得要“運(yùn)好”。

南山區(qū)

南山科技園、深灣總部基地、前海還將釋放更多的產(chǎn)業(yè)空間，成為更多人才的聚焦地。不斷涌入的人才令南山人才住房、公共租賃住房的需求不斷增加。

2020年，南山首個(gè)安居型人才房地塊拍賣，當(dāng)時(shí)限定的最高銷售單價(jià)不高于4.85萬(wàn)元/㎡，其余項(xiàng)目也基本在4.8-6.05萬(wàn)/㎡的限售區(qū)間內(nèi)。按此標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格相當(dāng)吃香。

羅湖區(qū)

擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的羅湖，積累了非常深厚的底蘊(yùn)與資源，是深圳全市配套最成熟、最宜居的區(qū)域之一

羅湖通過(guò)“工改?！薄⑴f改棚改配建、社會(huì)存量住房租購(gòu)等多種方式，在公共房籌集和供給方面，打造高密度建成區(qū)公共房“羅湖樣板”。

龍華區(qū)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前龍華共有81個(gè)安居人才保障性住房項(xiàng)目，其中可售人才住房8個(gè)，是深圳的保障供應(yīng)大區(qū)。

在可售人才房方面，除了一個(gè)工改保項(xiàng)目外，其他均來(lái)自招拍掛用地，包含頗為讓人期待的“學(xué)校光環(huán)”項(xiàng)目。

寶安區(qū)

寶安是深圳常住人口最多的片區(qū)之一，這里的價(jià)值板塊也十分割裂，有10萬(wàn)左右的寶中，也有4字頭的松崗、石巖，房?jī)r(jià)的向上向下包容也非常大。

寶安近幾年在公共性住房、保障性住房上也是大力投入。在區(qū)域分布上，人才住房開工建設(shè)籌集相對(duì)分布較平均。

龍崗區(qū)

另一個(gè)人口大區(qū)的龍崗，同時(shí)也是深圳商品房供應(yīng)大區(qū)，隨著片區(qū)軌道交通飛躍發(fā)展，區(qū)域置業(yè)被更多人所期待。

據(jù)統(tǒng)計(jì)龍崗區(qū)共有約47個(gè)公共房項(xiàng)目，其中，包含可售型公共房項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)之多。而可售人才房有4個(gè)，包含星河瓏府、深鐵G01063-0264地塊、安居玥龍?jiān)罚ㄊ着涫郏簿宇楜堅(jiān)罚ㄊ着涫郏?/p>

光明區(qū)

這里有深圳規(guī)模最大的公共房項(xiàng)目長(zhǎng)圳一期公共住房鳳凰英薈城，也有深圳首批違法控停統(tǒng)建樓改造為保障性住房的試點(diǎn)項(xiàng)目，還有大批通過(guò)招拍掛宅地配建、城市更新配建的公共房。

光明區(qū)的公共房建設(shè)和供應(yīng)可圈可點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，光明區(qū)公共房項(xiàng)目有40余個(gè)，特別是對(duì)于市民及人才關(guān)注度非常大的可售型公共房項(xiàng)目，光明區(qū)約15個(gè)。

坪山區(qū)

近年來(lái)，坪山在產(chǎn)業(yè)、教育、交通、生態(tài)等方面下足了功夫，千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群、國(guó)家高新區(qū)、世界一流大學(xué)城、地鐵14、16號(hào)線、城軌、坪山高鐵站、快速路網(wǎng)等規(guī)劃也都將落地。

坪山通過(guò)多渠道、廣覆蓋，多措并舉籌建供應(yīng)公共住房房源，并取得不錯(cuò)成績(jī)。

鹽田區(qū)

鹽田是老牌的關(guān)內(nèi)行政區(qū)，可利用土地面積較小，東北至西南全是山，東南是海。但公共住房建設(shè)籌集目標(biāo)數(shù)量占全市的2%，超過(guò)戶籍人口占比及輪候戶數(shù)占比，住房保障情況優(yōu)于其他行政區(qū)。

大鵬新區(qū)

大鵬不光景色宜人，依山傍水，面朝大海，春暖花開，而且房?jī)r(jià)也比較友好，在公共住房方面，相比其他區(qū)，自然也不大“卷”。

老牛觀點(diǎn)：安居人才房的購(gòu)置建議

人才房好不好，這不用說(shuō)了。單從價(jià)格來(lái)看吸引力是很大的，對(duì)于剛需，大大降低了購(gòu)房成本，除了有龍華這種配套全面的地段，還有前海那種發(fā)展前景優(yōu)越的地段。地段越好的項(xiàng)目也越值得選擇，但安居人才房與商品房也有很大的不同。

1）難以做為資產(chǎn)容器。10年內(nèi)限售階段人才房是沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的，增值部分無(wú)法界定也就沒(méi)有金融屬性。也可以說(shuō)這個(gè)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)基本與個(gè)人就無(wú)關(guān)了。

2）有比較明確改善預(yù)期的人群需要注意。按照管理辦法規(guī)定，10年內(nèi)只能原價(jià)回購(gòu)，改善方面也會(huì)按照家庭情況申請(qǐng)改善面積，在地段配套方面選擇的自由度要低很多。

3）購(gòu)買力強(qiáng)的慎重考慮，一般來(lái)說(shuō)首套住房人群在5-7年改善需求的換房率是超過(guò)50%的，購(gòu)買力越強(qiáng)的人群越可能出現(xiàn)隨機(jī)的換房需求。如果在這期間出現(xiàn)改善需求，會(huì)有需求和經(jīng)濟(jì)方面兩難的選擇。

4）成本方面的計(jì)算，以龍華項(xiàng)目300萬(wàn)總價(jià)2房為例。首付3成，200萬(wàn)左右貸款，年利息要9w多，利息支出要明顯高于周邊租房成本。如果期間需要換商品房，會(huì)有房貸記錄的影響，首付成本提高。

5）大部分人才房的社區(qū)對(duì)于普通商品房來(lái)說(shuō)，社區(qū)品質(zhì)感可能要稍微低一些。但是，即便是10年之后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力由外部影響決定，地段仍是重中之重，因此優(yōu)選地段是一定的，如果有資格去選擇梅香里這樣的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目肯定是撿到寶了。

最后，安居人才房重點(diǎn)在“安居”，而不是“市值”。建議購(gòu)房者也要根據(jù)自身情況明確自身的需求再做決定。

（內(nèi)容完）

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