張茂榮（非標(biāo)房產(chǎn)疑難案件專家，粵灣律所主任?首席律師）

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭(zhēng)議解決

惡意串通，一房?jī)少u(mài)，辦理了高額抵押，過(guò)戶行為還能被確認(rèn)無(wú)效嗎？——筆者剛剛接到深圳市中級(jí)人民法院判決：可以確認(rèn)過(guò)戶無(wú)效！

(資料圖)

基本案情：

2019年10月，客戶以818萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并支付定金59.5萬(wàn)元，后因疫情導(dǎo)致履行遲延，賣(mài)方違法解除合同。

2020年3月，客戶委托其他律師仲裁，要求強(qiáng)制過(guò)戶（繼續(xù)履行合同），因不同意贖樓被駁回，但確認(rèn)了賣(mài)家解除合同未發(fā)生合同解除的效力。

2020年9月，客戶慕名來(lái)訪委托筆者二次仲裁，要求強(qiáng)制過(guò)戶并同意代為贖樓。仲裁保全期間，涉案房產(chǎn)被賣(mài)家一房?jī)少u(mài)，過(guò)戶至第三人（后買(mǎi)家）名下，并設(shè)置高達(dá)700萬(wàn)的借款抵押！

2020年1月，筆者代理客戶以賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人為共同被告，以惡意串通損害客戶利益為由，起訴要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，注銷(xiāo)抵押登記，恢復(fù)登記至賣(mài)家名下。2021年8月，深圳市南山區(qū)人民法院一審判決：賣(mài)家與后買(mǎi)家買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人還清銀行貸款，注銷(xiāo)抵押登記（抵押權(quán)人予以配合），將涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下。

后買(mǎi)家不服提起上訴。（期間，深圳國(guó)際仲裁院以“房?jī)r(jià)暴漲，繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同于賣(mài)家不公平”的荒唐理由裁決駁回客戶的二次仲裁申請(qǐng)，筆者隨即代理客戶以賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人為共同被告，向法院起訴要求返還定金并賠償升值差價(jià)）。

深圳仲裁委：房?jī)r(jià)暴漲，強(qiáng)制過(guò)戶于賣(mài)家不公平，不予支持！

深圳市中級(jí)人民法院終審認(rèn)為：

賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人遞交的證據(jù)無(wú)法證明其存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，明顯存在轉(zhuǎn)移涉案房產(chǎn)的惡意，構(gòu)成惡意串通。在客戶與賣(mài)方的合同尚未確認(rèn)解除的情況下，三方惡意串通，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶到后買(mǎi)家名下的行為，損害了客戶的權(quán)益，故過(guò)戶轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

涉案房產(chǎn)已辦理抵押登記，抵押權(quán)人合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)，在抵押貸款本息清償后才有義務(wù)協(xié)助辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)，在客戶不同意代為清償貸款的情況下，抵押權(quán)消除存在事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下已存在事實(shí)上的障礙，故對(duì)客戶要求將涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下的請(qǐng)求不予支持，客戶可待障礙消除后再行主張權(quán)利。

2022年10月24日判決：賣(mài)家賣(mài)家與后買(mǎi)家所買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，駁回客戶其他訴訟請(qǐng)求。

張律說(shuō)：惡意串通損害他人利益，即便已過(guò)戶、已抵押，過(guò)戶行為亦無(wú)效！

1、本案過(guò)戶涉惡意串通損害客戶利益無(wú)效，但抵押合法有效，一審法院判決三惡意串通人還款后抵押權(quán)人協(xié)助注銷(xiāo)抵押登記，已經(jīng)保護(hù)了抵押權(quán)，二審法院考慮到存在事實(shí)上不能還款的情況，只判決過(guò)戶無(wú)效，釋明客戶在抵押債務(wù)清償后另案起訴恢復(fù)登記產(chǎn)權(quán)，亦不為錯(cuò)；

2、“抵押有效，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，抵押權(quán)人很尷尬：本案惡意串通訴訟和另案索賠差價(jià)兩案中，筆者都對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行了保全查封，就涉案房產(chǎn)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，但處置權(quán)在首封法院，理論上筆者代理客戶的索賠訴訟不完結(jié)，首封法院處置不開(kāi)始，抵押權(quán)人一直無(wú)法啟動(dòng)法拍實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償......據(jù)此看來(lái)，雖有抵押權(quán)，還要盡早起訴，爭(zhēng)取首封處置！

（為防執(zhí)行階段被他案查封，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)也要同步申請(qǐng)查封被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)）

買(mǎi)商鋪遭開(kāi)發(fā)商惡意串通，一房?jī)少u(mài)，歷時(shí)三年追回