張茂榮(非標(biāo)房產(chǎn)疑難案件專家,粵灣律所主任?首席律師)
主攻:房地產(chǎn)大要案(重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛)、各類小產(chǎn)權(quán)房(歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等)拆遷爭(zhēng)議解決
惡意串通,一房?jī)少u(mài),辦理了高額抵押,過(guò)戶行為還能被確認(rèn)無(wú)效嗎?——筆者剛剛接到深圳市中級(jí)人民法院判決:可以確認(rèn)過(guò)戶無(wú)效!
(資料圖)
基本案情:
2019年10月,客戶以818萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并支付定金59.5萬(wàn)元,后因疫情導(dǎo)致履行遲延,賣(mài)方違法解除合同。
2020年3月,客戶委托其他律師仲裁,要求強(qiáng)制過(guò)戶(繼續(xù)履行合同),因不同意贖樓被駁回,但確認(rèn)了賣(mài)家解除合同未發(fā)生合同解除的效力。
2020年9月,客戶慕名來(lái)訪委托筆者二次仲裁,要求強(qiáng)制過(guò)戶并同意代為贖樓。仲裁保全期間,涉案房產(chǎn)被賣(mài)家一房?jī)少u(mài),過(guò)戶至第三人(后買(mǎi)家)名下,并設(shè)置高達(dá)700萬(wàn)的借款抵押!
2020年1月,筆者代理客戶以賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人為共同被告,以惡意串通損害客戶利益為由,起訴要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,注銷(xiāo)抵押登記,恢復(fù)登記至賣(mài)家名下。2021年8月,深圳市南山區(qū)人民法院一審判決:賣(mài)家與后買(mǎi)家買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人還清銀行貸款,注銷(xiāo)抵押登記(抵押權(quán)人予以配合),將涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下。
后買(mǎi)家不服提起上訴。(期間,深圳國(guó)際仲裁院以“房?jī)r(jià)暴漲,繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同于賣(mài)家不公平”的荒唐理由裁決駁回客戶的二次仲裁申請(qǐng),筆者隨即代理客戶以賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人為共同被告,向法院起訴要求返還定金并賠償升值差價(jià))。
深圳仲裁委:房?jī)r(jià)暴漲,強(qiáng)制過(guò)戶于賣(mài)家不公平,不予支持!
深圳市中級(jí)人民法院終審認(rèn)為:
賣(mài)家、后買(mǎi)家、借款人遞交的證據(jù)無(wú)法證明其存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,明顯存在轉(zhuǎn)移涉案房產(chǎn)的惡意,構(gòu)成惡意串通。在客戶與賣(mài)方的合同尚未確認(rèn)解除的情況下,三方惡意串通,將涉案房產(chǎn)過(guò)戶到后買(mǎi)家名下的行為,損害了客戶的權(quán)益,故過(guò)戶轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
涉案房產(chǎn)已辦理抵押登記,抵押權(quán)人合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù),在抵押貸款本息清償后才有義務(wù)協(xié)助辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù),在客戶不同意代為清償貸款的情況下,抵押權(quán)消除存在事實(shí)上的障礙,導(dǎo)致涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下已存在事實(shí)上的障礙,故對(duì)客戶要求將涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至賣(mài)家名下的請(qǐng)求不予支持,客戶可待障礙消除后再行主張權(quán)利。
2022年10月24日判決:賣(mài)家賣(mài)家與后買(mǎi)家所買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,駁回客戶其他訴訟請(qǐng)求。
張律說(shuō):惡意串通損害他人利益,即便已過(guò)戶、已抵押,過(guò)戶行為亦無(wú)效!
1、本案過(guò)戶涉惡意串通損害客戶利益無(wú)效,但抵押合法有效,一審法院判決三惡意串通人還款后抵押權(quán)人協(xié)助注銷(xiāo)抵押登記,已經(jīng)保護(hù)了抵押權(quán),二審法院考慮到存在事實(shí)上不能還款的情況,只判決過(guò)戶無(wú)效,釋明客戶在抵押債務(wù)清償后另案起訴恢復(fù)登記產(chǎn)權(quán),亦不為錯(cuò);
2、“抵押有效,買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”,抵押權(quán)人很尷尬:本案惡意串通訴訟和另案索賠差價(jià)兩案中,筆者都對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行了保全查封,就涉案房產(chǎn),抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),但處置權(quán)在首封法院,理論上筆者代理客戶的索賠訴訟不完結(jié),首封法院處置不開(kāi)始,抵押權(quán)人一直無(wú)法啟動(dòng)法拍實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償......據(jù)此看來(lái),雖有抵押權(quán),還要盡早起訴,爭(zhēng)取首封處置!
(為防執(zhí)行階段被他案查封,申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)也要同步申請(qǐng)查封被執(zhí)行財(cái)產(chǎn))
買(mǎi)商鋪遭開(kāi)發(fā)商惡意串通,一房?jī)少u(mài),歷時(shí)三年追回
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