這兩天咖姐聽到一個扎心的消息。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，相比高峰時期，深圳二手房整體均價已經(jīng)下跌了近兩成！

自參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，市場下行趨勢繼續(xù)，甚至愈演愈烈，未出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象。

二手掛牌量不斷創(chuàng)新高，新房折扣也越來越普遍。比如近日開盤的華僑城四海華亭，開盤最低86折、400多萬就能買龍華地鐵口三房。

新入市樓盤價格內(nèi)卷，“片區(qū)最低價”的字眼也越來越常見，進一步壓制了二手價格。

在未來二手房價格仍將持續(xù)調(diào)整的背景下，深圳中原研究中心發(fā)布了這份《二手房價格壓力測試報告》：

報告選取全市各區(qū)56個代表性樓盤作為樣本，以2017年至今為樣本時間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，并測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本，以此計算兩個數(shù)據(jù)的差異率，這個差異率，則為二手房價格壓力值。

樣本樓盤

翻譯成大白話就是，壓力值代表二手房成交價能下跌的幅度：

如果得出壓力值為正，那么說明樓盤近五年（2017-2021）的持有成本低于目前的均價，價格還有下調(diào)的空間，簡稱“賺錢”

如果得出壓力值為負，則說明樓盤近五年（2017-2021）的持有成本高于目前的均價，也就是俗稱的“虧本”

而通過報告中的壓力值的計算公式，將各參數(shù)代入，也可以自行計算不在樣本樓盤范圍內(nèi)的其他樓盤壓力值。

市場仍在調(diào)整中，預(yù)計未來一段時間也會持續(xù)處于低位。

深圳市場的底到底在哪里？

價格繼續(xù)下行，對深圳各區(qū)域及各種不同類型的樓盤又有哪些影響?

大部分樓盤近五年累計漲幅能覆蓋近一年的虧損

相對于2021年，僅有6個樓盤價格仍實現(xiàn)了增長，其他樓盤出現(xiàn)了不同程度的跌幅。但因近五年房價累計漲幅較大，大多數(shù)樓盤的成交均價相比五年前依然是上漲的。

分區(qū)域來看，2017年以來中西部漲幅較大，依然能覆蓋近一年多以來的跌幅和利息支出。龍華超過了南山、福田位居第一。

而東部區(qū)域出現(xiàn)滯漲，鹽田、坪山、龍崗、羅湖四個區(qū)域近五年均為虧損。也側(cè)面說明，目前東部的價格是比較低的，如果自住上車可以考慮。

超八成樣本樓盤，能再跌10%

56個樓盤中，價格壓力值為正的有32個，占比57.1%，表明仍有超過一半的樓盤目前均價高于持有成本。

但在這32個“賺錢”的樓盤中，其中24個在0-10%之間，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。另外有24個樓盤價格壓力值已經(jīng)為負，已經(jīng)虧本。

按照市場下行的趨勢，一旦平均價格再跌10%，即便后續(xù)的貸款利息等其他成本，也有超過八成的樓盤會“虧本”。

這還是基于各個片區(qū)標桿樓盤計算出來的結(jié)論，換做其他普通樓盤，虧損則更為明顯。

這樣看來，2017-2022年購房的業(yè)主想要換房，且賣且珍惜；而如果想接手這五年內(nèi)的二手房、又不知道如何砍價，咖姐認為以上數(shù)據(jù)也是相對合理的參考范圍。

豪宅片區(qū)盈虧分化明顯

測算得出，樣本樓盤的平均壓力值為0.5%，也就是總體來看，目前的成交均價基本持平于近五年的購房成本。但各個樓盤之間出現(xiàn)了明顯的分化。

樣本樓盤中，壓力值最大的恒裕濱城，最新成交均價高于近五年持有成本34%；而作為老牌豪宅區(qū)的華僑城純水岸、香山里花園，壓力值卻為負數(shù)，持有五年虧了2~3成。

究其原因，華僑城片區(qū)新盤少，難以對片區(qū)帶來刺激，也沒有特別優(yōu)質(zhì)的學校。在香蜜湖、后海等其他豪宅片區(qū)價格上漲的年份，華僑城片區(qū)的并未上漲太多。而一旦市場下行，虧損的就更為明顯。

每個樓盤的最新成交價、近五年持有成本以及具體的壓力值數(shù)值，可以加入咖姐的星球查看，或者點擊今日二條文章閱讀。

非頂級豪宅，成交價接近參考價

很多人在問的“指導(dǎo)價能買到什么樣的房子”，這個問題在下圖中有更直觀的體現(xiàn)。

對比目前成交均價、參考價、掛牌價，可以看到，各個樓盤平均掛牌價都是高于成交價的，部分樓盤平均掛牌價甚至遠高于成交均價。

而單獨對比成交均價和參考價則不難看出，除了部分頂級豪宅如恒裕濱城、半島城邦，以及中信紅樹灣花城、壹方商業(yè)中心等高端豪宅，成交價遠高于參考價之外，有大量樓盤的成交價接近、甚至低于參考價。

并且在市場持續(xù)低迷、掛盤量不斷走高的情況下，會有越來越多的樓盤成交向參考價靠近。