這兩天咖姐聽到一個扎心的消息。
(相關(guān)資料圖)
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測,相比高峰時期,深圳二手房整體均價已經(jīng)下跌了近兩成!
自參考價發(fā)布以來,深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低,已連續(xù)15個月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,市場下行趨勢繼續(xù),甚至愈演愈烈,未出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象。
二手掛牌量不斷創(chuàng)新高,新房折扣也越來越普遍。比如近日開盤的華僑城四海華亭,開盤最低86折、400多萬就能買龍華地鐵口三房。
新入市樓盤價格內(nèi)卷,“片區(qū)最低價”的字眼也越來越常見,進一步壓制了二手價格。
在未來二手房價格仍將持續(xù)調(diào)整的背景下,深圳中原研究中心發(fā)布了這份《二手房價格壓力測試報告》:
報告選取全市各區(qū)56個代表性樓盤作為樣本,以2017年至今為樣本時間周期,通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格,并測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本,以此計算兩個數(shù)據(jù)的差異率,這個差異率,則為二手房價格壓力值。
樣本樓盤
翻譯成大白話就是,壓力值代表二手房成交價能下跌的幅度:
如果得出壓力值為正,那么說明樓盤近五年(2017-2021)的持有成本低于目前的均價,價格還有下調(diào)的空間,簡稱“賺錢”
如果得出壓力值為負,則說明樓盤近五年(2017-2021)的持有成本高于目前的均價,也就是俗稱的“虧本”
而通過報告中的壓力值的計算公式,將各參數(shù)代入,也可以自行計算不在樣本樓盤范圍內(nèi)的其他樓盤壓力值。
市場仍在調(diào)整中,預(yù)計未來一段時間也會持續(xù)處于低位。
深圳市場的底到底在哪里?
價格繼續(xù)下行,對深圳各區(qū)域及各種不同類型的樓盤又有哪些影響?
大部分樓盤近五年累計漲幅能覆蓋近一年的虧損
相對于2021年,僅有6個樓盤價格仍實現(xiàn)了增長,其他樓盤出現(xiàn)了不同程度的跌幅。但因近五年房價累計漲幅較大,大多數(shù)樓盤的成交均價相比五年前依然是上漲的。
分區(qū)域來看,2017年以來中西部漲幅較大,依然能覆蓋近一年多以來的跌幅和利息支出。龍華超過了南山、福田位居第一。
而東部區(qū)域出現(xiàn)滯漲,鹽田、坪山、龍崗、羅湖四個區(qū)域近五年均為虧損。也側(cè)面說明,目前東部的價格是比較低的,如果自住上車可以考慮。
超八成樣本樓盤,能再跌10%
56個樓盤中,價格壓力值為正的有32個,占比57.1%,表明仍有超過一半的樓盤目前均價高于持有成本。
但在這32個“賺錢”的樓盤中,其中24個在0-10%之間,可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。另外有24個樓盤價格壓力值已經(jīng)為負,已經(jīng)虧本。
按照市場下行的趨勢,一旦平均價格再跌10%,即便后續(xù)的貸款利息等其他成本,也有超過八成的樓盤會“虧本”。
這還是基于各個片區(qū)標桿樓盤計算出來的結(jié)論,換做其他普通樓盤,虧損則更為明顯。
這樣看來,2017-2022年購房的業(yè)主想要換房,且賣且珍惜;而如果想接手這五年內(nèi)的二手房、又不知道如何砍價,咖姐認為以上數(shù)據(jù)也是相對合理的參考范圍。
豪宅片區(qū)盈虧分化明顯
測算得出,樣本樓盤的平均壓力值為0.5%,也就是總體來看,目前的成交均價基本持平于近五年的購房成本。但各個樓盤之間出現(xiàn)了明顯的分化。
樣本樓盤中,壓力值最大的恒裕濱城,最新成交均價高于近五年持有成本34%;而作為老牌豪宅區(qū)的華僑城純水岸、香山里花園,壓力值卻為負數(shù),持有五年虧了2~3成。
究其原因,華僑城片區(qū)新盤少,難以對片區(qū)帶來刺激,也沒有特別優(yōu)質(zhì)的學校。在香蜜湖、后海等其他豪宅片區(qū)價格上漲的年份,華僑城片區(qū)的并未上漲太多。而一旦市場下行,虧損的就更為明顯。
每個樓盤的最新成交價、近五年持有成本以及具體的壓力值數(shù)值,可以加入咖姐的星球查看,或者點擊今日二條文章閱讀。
非頂級豪宅,成交價接近參考價
很多人在問的“指導(dǎo)價能買到什么樣的房子”,這個問題在下圖中有更直觀的體現(xiàn)。
對比目前成交均價、參考價、掛牌價,可以看到,各個樓盤平均掛牌價都是高于成交價的,部分樓盤平均掛牌價甚至遠高于成交均價。
而單獨對比成交均價和參考價則不難看出,除了部分頂級豪宅如恒裕濱城、半島城邦,以及中信紅樹灣花城、壹方商業(yè)中心等高端豪宅,成交價遠高于參考價之外,有大量樓盤的成交價接近、甚至低于參考價。
并且在市場持續(xù)低迷、掛盤量不斷走高的情況下,會有越來越多的樓盤成交向參考價靠近。
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