對(duì)深圳樓市有些了解的朋友都知道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳是禁止交易的。

不過(guò)，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房上架阿里拍賣等平臺(tái)，就容易被人誤以為是具有終局決定力的“司法拍賣”的房源。??? ? ? ? ? ?

@深圳買房計(jì)劃 近期了解到一個(gè)買家的案例，就錯(cuò)認(rèn)為，在法拍網(wǎng)站上掛牌的都是司法拍賣房源，具有法律效力，參與并成功拍下了一套位于深圳光明的小產(chǎn)權(quán)房。

(資料圖片)

▲拍賣公司在阿里拍賣平臺(tái)推銷小產(chǎn)權(quán)

直到拍賣結(jié)束，準(zhǔn)備辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)才發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房在深圳禁止交易，不僅社區(qū)無(wú)法在拍賣機(jī)構(gòu)提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議上蓋章，在拍賣公告中，寫明的律師公證，在深圳也是明文禁止的。

更不用說(shuō)，此前拍賣機(jī)構(gòu)在電話中口頭承諾的包括“拆遷補(bǔ)償”的所有權(quán)益。

事到如今，退房也需要扣除總房款5%的違約金。

難道只能支付違約金買個(gè)教訓(xùn)？

而禁止交易的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在阿里拍賣等第三方平臺(tái)上，第三方平臺(tái)需要對(duì)此事負(fù)責(zé)嗎？一起來(lái)看。

打敗20多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者

沒(méi)想到是違規(guī)交易房

據(jù)買家回憶，共有20余人參加拍賣，出價(jià)近百次，超萬(wàn)人圍觀，最終她突出重圍，成功拍下該房源，算上1%的軟件服務(wù)費(fèi)和4.5%的傭金，總價(jià)接近50萬(wàn)元。

這比原購(gòu)買人在兩年前的購(gòu)買價(jià)格還要低。

原以為是被幸運(yùn)之神選中的人，撿了漏，卻沒(méi)有想到是塊燙手山芋。

她是在拍賣結(jié)束后，向社區(qū)申請(qǐng)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議蓋章被拒絕時(shí)，才開(kāi)始覺(jué)得不妥。

上網(wǎng)查詢資料之后，她發(fā)現(xiàn)自己拍下的是深圳禁止買賣的小產(chǎn)權(quán)房源，而在公告中明確標(biāo)注的可以辦理的律師見(jiàn)證，在深圳也屬于明令禁止的行為。

▲小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性不會(huì)因律師見(jiàn)證而合法化

隨后，買家找到阿里拍賣平臺(tái)，期待得到平臺(tái)的支持，“平臺(tái)說(shuō)機(jī)構(gòu)不退，平臺(tái)也沒(méi)辦法?！?/p>

那么，作為第三方信息平臺(tái)，阿里拍賣需要對(duì)此負(fù)責(zé)嗎？廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師認(rèn)為，平臺(tái)有一定的監(jiān)管責(zé)任。

據(jù)其介紹，2021年9月15日，國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步壓實(shí)網(wǎng)站平臺(tái)信息內(nèi)容管理主體責(zé)任的意見(jiàn)》，意見(jiàn)旨在，充分發(fā)揮網(wǎng)站平臺(tái)信息內(nèi)容管理第一責(zé)任人作用，引導(dǎo)推動(dòng)網(wǎng)站平臺(tái)準(zhǔn)確把握主體責(zé)任，明確工作規(guī)范，健全管理制度，規(guī)范信息內(nèi)容傳播，強(qiáng)化日常監(jiān)管。

監(jiān)管不力的后果將如何？這在2021年的禁止交易文件中有相關(guān)表述，通過(guò)網(wǎng)站違規(guī)發(fā)布信息的，通信管理部門可以予以查處。

@深圳買房計(jì)劃 發(fā)現(xiàn)，此前包括閑魚(yú)、58同城在內(nèi)的多個(gè)平臺(tái)，因?yàn)榘l(fā)布小產(chǎn)權(quán)房信息被北京多部門約談，不過(guò)在深圳還沒(méi)有更多相關(guān)信息。

另外，至于買家能否在不履行違約款的情況下成功退房，周律師認(rèn)為難度很大，深圳法院通常不受理此類違法建筑的合同糾紛。

同時(shí)，周律師提醒，拍賣公司以拍賣的形式推售的小產(chǎn)權(quán)房源，與法院的司法拍賣房源有本質(zhì)的區(qū)別。

法院出具的執(zhí)行裁定書(shū)具有終局效力，而拍賣公司依據(jù)拍賣法，在網(wǎng)站上進(jìn)行的拍賣屬于一般民事法律行為，不具有終局決定效力。

截至上周五，事件還未得到解決，買家已經(jīng)收到來(lái)自拍賣機(jī)構(gòu)的履約催告函，催告函中顯示：如果不補(bǔ)齊尾款，買家已支付的保證金將不予退還。

“忽然懷疑機(jī)構(gòu)是不是保證金都能賺一波?！?/p>

聽(tīng)完這個(gè)案例，一位業(yè)內(nèi)人士感慨道。

還有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)通過(guò)中介正常賣已經(jīng)很難，所以就想借助拍賣平臺(tái)在全國(guó)范圍內(nèi)尋找客戶，一些看好深圳發(fā)展，又不熟悉政策的外地買家，更容易中招。

小產(chǎn)權(quán)房交易風(fēng)險(xiǎn)多

有賣家痛失900萬(wàn)

事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房交易中，不僅買家容易中招，賣家也難防損失。

上周，粵灣所主任張茂榮律師在其公眾號(hào)分享了一個(gè)案例。

在這個(gè)案例中，買賣雙方就一棟九層農(nóng)民樓簽署《房屋買賣協(xié)議》，約定成交價(jià)1346.8萬(wàn)元，買家支付購(gòu)房款430萬(wàn)后占有了房屋，后因買家拖欠916.8萬(wàn)遲遲不付，賣家起訴退房，但一二審均敗訴。

由此導(dǎo)致的結(jié)果就是：房子收不回來(lái)，916.8萬(wàn)賣房款也收不回來(lái)，房款兩空！

張茂榮律師提醒，違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛，如法院不予受理，則糾紛無(wú)法通過(guò)民事訴訟途徑解決，即賣家要求買家付款、買家要求賣家退款，任何一方要求退房，法院均不會(huì)判決支持。

寫到這里，不免有人好奇，官方明令禁止，遇到糾紛，法院也很難受理，為什么還有人在買賣小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，買小產(chǎn)權(quán)房的人主要有兩種：

一是圖價(jià)格便宜并且不需要購(gòu)房資格，另外一種則是博舊改。

特別是博舊改，一旦成功拆遷意味著原本住在小產(chǎn)權(quán)房里的人可以分到回遷房，這可是正兒八經(jīng)的商品房，在深圳這么一個(gè)寸土寸金的城市里價(jià)值不菲。

因此，在可能會(huì)有的高額回報(bào)下有了愿意冒險(xiǎn)賭一把的人，為了嘗到舊改的那口湯，把籌碼壓在這里。

這會(huì)是個(gè)好的選擇嗎？想必你的心中已經(jīng)有了答案。

近期深圳出臺(tái)《非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》意見(jiàn)稿，其中明確，符合條件的非商品性質(zhì)房產(chǎn)，可以按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)，進(jìn)入市場(chǎng)交易。

一時(shí)間，深圳小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正入市，延續(xù)造富神話的謠言再起。

但只要稍微認(rèn)真看一下文件就知道，意見(jiàn)稿中，第二條第二款明文規(guī)定：

招拍掛用地，城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)用地、非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、土地整備留用地、歷史遺留違法建筑以及居住用途的房地產(chǎn)不適用本辦法。

而由于小產(chǎn)權(quán)大多屬于歷史遺留，因此并不在此次辦法規(guī)定之列。

所以鄭重提醒各地的買房人，小產(chǎn)權(quán)仍處于深圳房產(chǎn)交易的禁區(qū)，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，如果你需要一份選購(gòu)指南，我們的建議是“不要碰”。