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全球動態(tài):月供40萬,深圳投資客扛不住了!如今房子降價(jià)也賣不出!

兩年多以前,我在南山某新盤的開盤現(xiàn)場遇到一位投資客,他說了自己這些年的成果:


【資料圖】

7年前在坂田買下第一套房,總價(jià)100多萬,當(dāng)時刷了50萬信用貸,這些年手上有了8套房,其中4套在深圳。

“靠這些房子,現(xiàn)在我都不用工作了?!彼?dāng)時說。

在深圳樓市行情快速上漲時期,像他這樣的例子并不少,部分投資客從房子里實(shí)現(xiàn)了“一夜暴富”的愿望。

而當(dāng)市場進(jìn)入到冷靜期,買在高位的投資客們則苦不堪言。

據(jù)觀察網(wǎng)報(bào)道,深圳一名投資客整體月供超40萬,如今“割肉”出售也沒人要。

整體月供40萬

深圳投資客降價(jià)賣房沒人要

“深圳近期最大的個人爆倉:一個用杠桿過度的投資者,X府1套、X璽1套、綠X灣2套,合計(jì)約780㎡,下月中將被法拍?!边@是一位業(yè)內(nèi)人士在微博上發(fā)布的信息。

用杠桿過度,在深圳樓市里不乏這樣的例子。

據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道,深圳投資客張信程也正在被其購入的多套房源弄得焦頭爛額。

據(jù)了解,張信程在日常工作之余喜歡研究房地產(chǎn),曾購入華潤城等多套房產(chǎn),整體月供超40萬。

為償還貸款,張信程選擇“以貸養(yǎng)貸”,即利用小銀行的抵押貸做到高評估,從而拿到高息貸款,以此作為下一套房產(chǎn)的首付或上一套房產(chǎn)的房貸。

這樣的操作方法確實(shí)讓張信程在房價(jià)上漲階段嘗到了甜頭,打新一套賣掉就能凈賺幾百萬,但也讓其在房價(jià)下跌期間嘗到了苦頭。

據(jù)了解,上述抵押貸屬于高息貸款,利率高出市場平均水平,且不享受降息待遇。在房價(jià)預(yù)期下跌的背景下,張信程名下大部分房產(chǎn)總價(jià)均有不同程度的下滑,但是每月要支付出去的巨額利息不會下降。

事實(shí)上,這并不是張信程第一次栽跟頭。在2008年金融風(fēng)暴引發(fā)的樓市震蕩中,張信程作為親歷者,真切感受過整體成交大幅萎縮、成交價(jià)格大幅下跌、土地成交急度萎縮,主城銷售面積同比下降21.8%等數(shù)據(jù)帶來的影響。

在近年的一片看漲聲中,他過于樂觀地把賺到的錢基本全數(shù)投入了炒房中。

為了還貸他不得不將部分房產(chǎn)掛牌出售,但由于市場行情不好,客戶都抱著觀望心態(tài),目前幾套房降價(jià)后仍未成功售出。

深圳二手房源突破10萬套

一年前進(jìn)場的投資客,大多折戟

據(jù)深房中協(xié)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2022年11月1日,深圳共掛牌出售房源突破10萬套,對比10月1日統(tǒng)計(jì)的9.7萬套增加5000多套。

二手房掛牌量再次上漲,反映業(yè)主出售意愿確實(shí)在上升。

有點(diǎn)好奇,這其中,有多少是專業(yè)投資客?

而近日更令人關(guān)注的,是深圳中原研究中心發(fā)布的二手房價(jià)壓力測試數(shù)據(jù)。

先說結(jié)論:

◎?大部分樓盤近5年累計(jì)漲幅能覆蓋近一年的虧損。

◎?超八成樣本樓盤,能再跌10%。

◎?豪宅也出現(xiàn)分化,非頂豪產(chǎn)品,出現(xiàn)成交價(jià)接近參考價(jià)的現(xiàn)象。

深圳中原研究中心選取全市關(guān)注度高的56個樣本樓盤,以2017年至今為樣本時間周期,通過收集2022年樣本樓盤最新成交價(jià)格,并測算2017-2022年深圳購房者平均持有成本,以此計(jì)算兩個數(shù)據(jù)的差異率,這個差異率就是二手房價(jià)格壓力值。

直白一點(diǎn)說,壓力值就是二手房成交價(jià)能下跌的幅度。

▲56個樣板樓盤 | 深圳中原研究中心

這56個樣板樓盤里,超過一半樓盤目前均價(jià)高于持有成本,但其中24個可承受的下跌空間已經(jīng)不大,有24個樓盤已出現(xiàn)虧損。

如果以2021年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比,下滑10-20%的樓盤18個,占比32.1%;下滑5%-10%的樓盤有10個,占比17.9%。

也就是說,在過去一年前上車的投資客,大多將投資失利。

深圳中原研究中心表示,“一旦平均價(jià)格再跌10%,即便不計(jì)算后續(xù)的貸款利息等成本,那么超過八成的樓盤價(jià)格也將低于持有成本?!?/p>

二手房市場冷清,業(yè)主也不硬氣了,房源議價(jià)空間在增加。

據(jù)中原中原研究中心統(tǒng)計(jì),對比目前成交均價(jià)與掛牌價(jià),所有樓盤掛牌價(jià)都高于成交均價(jià),掛牌價(jià)高于成交價(jià)5%-30%分布最廣泛。

其中,掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%-20%分布最多,共有25個樓盤,占比44.6%。

“在市場持續(xù)低迷,掛牌量不斷增多背景下,業(yè)主掛牌價(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際成交價(jià)成為市場趨勢?!鄙钲谥性芯恐行姆Q。

“這是一個非常明顯的信號——如果以投資為目的購房,你很可能血本無歸,因?yàn)槲磥砟愕某山粌r(jià),很可能低于你的買入價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)歷這一輪調(diào)整,深圳的房地產(chǎn)市場會不會逐漸回歸到正常的需求層面上去,這是大家期待看到的。

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