前海房?jī)r(jià)領(lǐng)跌深圳

沒看錯(cuò)吧！真沒有。前海房?jī)r(jià)破防了，領(lǐng)跌深圳了

前海二手房?jī)r(jià)走勢(shì)

【資料圖】

10月以前前海的二手房?jī)r(jià)還在1.1倍指導(dǎo)價(jià)以上，進(jìn)入11月，直接跌到1.03倍指導(dǎo)價(jià)。

除了經(jīng)濟(jì)下滑、指導(dǎo)價(jià)調(diào)控等因素外，最主要的前海自貿(mào)區(qū)和蛇口新房的互卷。

1、從蛇口招商太子灣這個(gè)熱盤開始，西部和新區(qū)新房不需要積分就能入圍。

2、從頤城棲灣里開始，不但不需要積分，而且居然還沒日光，倒掛被寄予厚望的樓盤日光。

3、從萬科臻灣悅開始，前海的新房打折賣，而且還是九折。新房都這卷，那二手房怎么過？

前海新房影響的不只是南山前海，還有寶安中心

寶安中心二手房?jī)r(jià)走勢(shì)

寶安中心11月指導(dǎo)價(jià)也一樣破防，1.02倍指導(dǎo)價(jià)。這并不是所有的房?jī)r(jià)都這樣，而是只有接近指導(dǎo)價(jià)的房子才更容易成交。

一、二手房?jī)r(jià)走勢(shì)

在劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)下

，統(tǒng)計(jì)局官方的二手房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)失效了，不能顯示市場(chǎng)的嚴(yán)峻情況，還是采用老唐的參考價(jià)比值，也就是成交價(jià)/參考價(jià)，更能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)波動(dòng)，全市成交走勢(shì)

圖例：黃色是參考價(jià)比值，6月開始一路下滑

橙色為成交量。

8月成交量達(dá)到最低，在此之前疫情影響經(jīng)濟(jì)下滑，公務(wù)員、事業(yè)單位降薪，大廠裁員、中小企業(yè)也裁員，收入下降影響交易量。

9月開始價(jià)格降幅加大，1.05倍指導(dǎo)價(jià)，交易量回升，剛需進(jìn)場(chǎng)買房。

10月價(jià)格繼續(xù)下降1.04倍指導(dǎo)價(jià)，剛需繼續(xù)買入，托了10月的底。

11月7天數(shù)據(jù)，價(jià)格1.02倍指導(dǎo)價(jià)，換算為1個(gè)月量與10月基本持平。

深圳各區(qū)房?jī)r(jià)的極端降幅

以上表格代表各個(gè)行政區(qū)降幅較大的，但不都是這么大。

二、樓市政策轉(zhuǎn)向救市

一）2021年進(jìn)入石器時(shí)代，樓市政策在三道紅線、集中貸款管理制度作用下探底。深圳又加碼指導(dǎo)價(jià)、大學(xué)區(qū)，讓房?jī)r(jià)從1.3倍指導(dǎo)價(jià)下降到1.14倍，下降了13%。全國(guó)樓市進(jìn)入無望模式——石器時(shí)代。

二）2021年12月以后樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，看上去不錯(cuò)。

三）樓市政策徹底轉(zhuǎn)向，金融支持地產(chǎn)16條促進(jìn)地產(chǎn)復(fù)蘇，科學(xué)精準(zhǔn)防控20條促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，G20峰會(huì)外部關(guān)系緩和也利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這些目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？

三、樓市復(fù)蘇的障礙

樓市復(fù)蘇道路上的障礙

一）16條怎么落地？關(guān)鍵一點(diǎn)是能否在在北上廣深一線城市落地，樓市放松政策一直帶個(gè)帽子——“因城施策”，于是一線城市就成了因城不施策，但是應(yīng)該看到今年以來，二、三城市救市力度已經(jīng)相當(dāng)大，解限購、降首付、降利率但是作用有限，一線城市沒有放松，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，二線以下城市很難回暖。茅臺(tái)不漲，瀘州老窖能動(dòng)嗎？關(guān)鍵看一線城市置業(yè)端能否放松，不放，這些政策都白費(fèi)，不會(huì)起作用，地產(chǎn)商有錢了？房子就有人買，太天真了！

二）科學(xué)精準(zhǔn)防控20條，講的是科學(xué)，目前出現(xiàn)了反復(fù)、鐘南山、張伯禮、張文宏等醫(yī)學(xué)專家紛紛表態(tài)，病毒毒性減弱、傳染性增強(qiáng)，難防但易治。清零還是共存？還在博弈得失，沒有定論，這對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響非常大。

三）房地產(chǎn)稅，這達(dá)摩利斯之劍一直選在頭上，樓市稍有恢復(fù)或異動(dòng)都有可能落下來，但1套房不用怕，大概率免征，很多所稅務(wù)專家也認(rèn)為，應(yīng)該家庭兩套免征，以免帶來離婚潮。

四）人才房，新形式的保障房，新加坡的組屋，這個(gè)影響倒不大，因?yàn)樯钲谏唐贩抗┬桕P(guān)系緊張，大量的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低、租金低其實(shí)是起到了保障房的作用，保障房更多的是替代小產(chǎn)權(quán)。

新加坡的組屋、商品房?jī)r(jià)格都在上漲，組屋更多，兩年半40%，商品房23.5%，今年預(yù)計(jì)10%左右。對(duì)保障房政策倒不用特別擔(dān)心。

綜上分析結(jié)論：

一）深圳樓市能否回暖主要還是看落地政策，如果樓市政策一點(diǎn)不放，就要等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才能回暖；如果一線城市樓市政策不放松，經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇也是未知。

二）如果樓市政策放松，會(huì)立即筑底，并隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步回升。