前海房?jī)r(jià)領(lǐng)跌深圳
沒看錯(cuò)吧!真沒有。前海房?jī)r(jià)破防了,領(lǐng)跌深圳了
前海二手房?jī)r(jià)走勢(shì)
【資料圖】
10月以前前海的二手房?jī)r(jià)還在1.1倍指導(dǎo)價(jià)以上,進(jìn)入11月,直接跌到1.03倍指導(dǎo)價(jià)。
除了經(jīng)濟(jì)下滑、指導(dǎo)價(jià)調(diào)控等因素外,最主要的前海自貿(mào)區(qū)和蛇口新房的互卷。
1、從蛇口招商太子灣這個(gè)熱盤開始,西部和新區(qū)新房不需要積分就能入圍。
2、從頤城棲灣里開始,不但不需要積分,而且居然還沒日光,倒掛被寄予厚望的樓盤日光。
3、從萬科臻灣悅開始,前海的新房打折賣,而且還是九折。新房都這卷,那二手房怎么過?
前海新房影響的不只是南山前海,還有寶安中心
寶安中心二手房?jī)r(jià)走勢(shì)
寶安中心11月指導(dǎo)價(jià)也一樣破防,1.02倍指導(dǎo)價(jià)。這并不是所有的房?jī)r(jià)都這樣,而是只有接近指導(dǎo)價(jià)的房子才更容易成交。
一、二手房?jī)r(jià)走勢(shì)
在劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)下
,統(tǒng)計(jì)局官方的二手房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)失效了,不能顯示市場(chǎng)的嚴(yán)峻情況,還是采用老唐的參考價(jià)比值,也就是成交價(jià)/參考價(jià),更能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)波動(dòng),全市成交走勢(shì)
圖例:黃色是參考價(jià)比值,6月開始一路下滑
橙色為成交量。
8月成交量達(dá)到最低,在此之前疫情影響經(jīng)濟(jì)下滑,公務(wù)員、事業(yè)單位降薪,大廠裁員、中小企業(yè)也裁員,收入下降影響交易量。
9月開始價(jià)格降幅加大,1.05倍指導(dǎo)價(jià),交易量回升,剛需進(jìn)場(chǎng)買房。
10月價(jià)格繼續(xù)下降1.04倍指導(dǎo)價(jià),剛需繼續(xù)買入,托了10月的底。
11月7天數(shù)據(jù),價(jià)格1.02倍指導(dǎo)價(jià),換算為1個(gè)月量與10月基本持平。
深圳各區(qū)房?jī)r(jià)的極端降幅
以上表格代表各個(gè)行政區(qū)降幅較大的,但不都是這么大。
二、樓市政策轉(zhuǎn)向救市
一)2021年進(jìn)入石器時(shí)代,樓市政策在三道紅線、集中貸款管理制度作用下探底。深圳又加碼指導(dǎo)價(jià)、大學(xué)區(qū),讓房?jī)r(jià)從1.3倍指導(dǎo)價(jià)下降到1.14倍,下降了13%。全國(guó)樓市進(jìn)入無望模式——石器時(shí)代。
二)2021年12月以后樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向,看上去不錯(cuò)。
三)樓市政策徹底轉(zhuǎn)向,金融支持地產(chǎn)16條促進(jìn)地產(chǎn)復(fù)蘇,科學(xué)精準(zhǔn)防控20條促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,G20峰會(huì)外部關(guān)系緩和也利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這些目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎?
三、樓市復(fù)蘇的障礙
樓市復(fù)蘇道路上的障礙
一)16條怎么落地?關(guān)鍵一點(diǎn)是能否在在北上廣深一線城市落地,樓市放松政策一直帶個(gè)帽子——“因城施策”,于是一線城市就成了因城不施策,但是應(yīng)該看到今年以來,二、三城市救市力度已經(jīng)相當(dāng)大,解限購、降首付、降利率但是作用有限,一線城市沒有放松,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,二線以下城市很難回暖。茅臺(tái)不漲,瀘州老窖能動(dòng)嗎?關(guān)鍵看一線城市置業(yè)端能否放松,不放,這些政策都白費(fèi),不會(huì)起作用,地產(chǎn)商有錢了?房子就有人買,太天真了!
二)科學(xué)精準(zhǔn)防控20條,講的是科學(xué),目前出現(xiàn)了反復(fù)、鐘南山、張伯禮、張文宏等醫(yī)學(xué)專家紛紛表態(tài),病毒毒性減弱、傳染性增強(qiáng),難防但易治。清零還是共存?還在博弈得失,沒有定論,這對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響非常大。
三)房地產(chǎn)稅,這達(dá)摩利斯之劍一直選在頭上,樓市稍有恢復(fù)或異動(dòng)都有可能落下來,但1套房不用怕,大概率免征,很多所稅務(wù)專家也認(rèn)為,應(yīng)該家庭兩套免征,以免帶來離婚潮。
四)人才房,新形式的保障房,新加坡的組屋,這個(gè)影響倒不大,因?yàn)樯钲谏唐贩抗┬桕P(guān)系緊張,大量的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低、租金低其實(shí)是起到了保障房的作用,保障房更多的是替代小產(chǎn)權(quán)。
新加坡的組屋、商品房?jī)r(jià)格都在上漲,組屋更多,兩年半40%,商品房23.5%,今年預(yù)計(jì)10%左右。對(duì)保障房政策倒不用特別擔(dān)心。
綜上分析結(jié)論:
一)深圳樓市能否回暖主要還是看落地政策,如果樓市政策一點(diǎn)不放,就要等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才能回暖;如果一線城市樓市政策不放松,經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇也是未知。
二)如果樓市政策放松,會(huì)立即筑底,并隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步回升。
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