上周關(guān)于《二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試》的報(bào)告一發(fā)布，咖姐收到很多朋友的咨詢。

(資料圖片僅供參考)

除了有想讓咖姐幫忙算自己小區(qū)壓力值的，也有朋友反饋，覺(jué)得數(shù)據(jù)理解起來(lái)有點(diǎn)抽象。

咖姐今天就以幾個(gè)代表區(qū)域?yàn)槔?strong>用最直觀的市場(chǎng)成交，來(lái)看看深圳現(xiàn)在樓市到底“慘”成什么樣子。

01

剛需：

新房跌到地板價(jià) 二手成交價(jià)腰斬

在二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試報(bào)告中，有一個(gè)比較突出的區(qū)域龍華區(qū)，其平均價(jià)格壓力值為5.4%，甚至超過(guò)了福田、南山。

一方面，龍華區(qū)的二手價(jià)格在前兩年上漲幅度比較大；另一方面，龍華今年二手成交量較少，加上區(qū)域內(nèi)新房的大量供應(yīng)，進(jìn)一步擠壓了二手的生存空間。

但細(xì)化到今年來(lái)看，龍華區(qū)不管是新房還是二手市場(chǎng)，降幅都非常明顯。

如前不久開盤的四海華庭，推出87平-121平的住宅產(chǎn)品，主要面向剛需人群，號(hào)稱“用光明價(jià)格買進(jìn)龍華”。

據(jù)悉，項(xiàng)目開盤當(dāng)天按揭客戶享約8.8折、全款客戶享8.6折。折后單價(jià)大概在5.18-5.99萬(wàn)/平。

項(xiàng)目位于龍華老城區(qū)，片區(qū)配套成熟、交通便利，距離4號(hào)線龍華站約600米。周邊的老舊小區(qū)如大信花園、金庸閣、中環(huán)花園等，掛盤均價(jià)也多在5.3萬(wàn)/平以上的區(qū)間。

樓齡稍微新一點(diǎn)的樓盤，如一公里范圍內(nèi)的港鐵天頌花園一期，最新的掛盤均價(jià)在7.6萬(wàn)/平往上。

對(duì)比周邊新房?jī)r(jià)格則更明顯，同片區(qū)的卓越柏奕府108-124平住宅，均價(jià)約7.47萬(wàn)/平；深鐵瓏境110-184平住宅，均價(jià)約7.08萬(wàn)元/平。

四海華庭說(shuō)是跌到了龍華“地板價(jià)”，一點(diǎn)都不夸張。

02

豪宅：

價(jià)格明顯松動(dòng) 指導(dǎo)價(jià)掛盤增多

如果說(shuō)剛需樓盤因?yàn)榭商娲母?jìng)品太多，海量供應(yīng)引發(fā)內(nèi)卷導(dǎo)致價(jià)格下跌，不能說(shuō)明整個(gè)深圳市場(chǎng)。

那一向被視作深圳房?jī)r(jià)扛把子的豪宅，是否依然堅(jiān)挺？

咖姐之前就寫過(guò)，深圳豪宅市場(chǎng)，不管是老牌豪宅片區(qū)如香蜜湖華僑城、海景豪宅片區(qū)如深圳灣還是新貴豪宅片區(qū)如寶安中心區(qū)，價(jià)格都有明顯的松動(dòng)。

華僑城片區(qū)部分樓盤如香山里花園、純水岸最新成交價(jià)對(duì)比近五年持有成本虧損近三成；

半島城邦三期五房一房源報(bào)價(jià)20萬(wàn)出頭，回到近三年前水平；

10月底寶中幸福海岸一套147平房源以指導(dǎo)價(jià)成交，折合單價(jià)約8.77萬(wàn)/平，而當(dāng)時(shí)小區(qū)的掛盤均價(jià)在12~13萬(wàn)/平的區(qū)間。

到今日，更多的樓盤的報(bào)價(jià)在下調(diào)。

寶中花樣年花鄉(xiāng)、西城上筑高峰時(shí)期成交價(jià)接近14萬(wàn)/平，目前已出現(xiàn)接近9萬(wàn)/平放盤的房源。

后海片區(qū)標(biāo)桿樓盤蔚藍(lán)海岸1~4期的掛盤均價(jià)在12~13萬(wàn)/平的區(qū)間內(nèi)。根據(jù)咖姐在中介處了解到的最新消息，就在上周末，蔚藍(lán)海岸二期兩套筍盤放出：

144平4房報(bào)價(jià)1498萬(wàn)，折合單價(jià)約10.4萬(wàn)/平；

109平3房報(bào)價(jià)1198萬(wàn)，折合單價(jià)約11萬(wàn)/平，還帶100平露臺(tái)。

蔚藍(lán)海岸二期的官方指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)/平，折算下來(lái)這兩套房源都是以接近指導(dǎo)價(jià)水平掛出的。

“網(wǎng)紅二手盤”僑香村，也有一套113平南向3+1房放出，報(bào)價(jià)1350萬(wàn)元，折合單價(jià)約11.9萬(wàn)/平。而同戶型房源在今年6月還能以1600多萬(wàn)成交。

03

“網(wǎng)紅”區(qū)域：

新盤折扣內(nèi)卷 二手熱盤跌三成以上

規(guī)劃利好拉滿、曾經(jīng)被認(rèn)為買到就是賺到的前海，也打起了價(jià)格戰(zhàn)。

近期拿證的天健悅灣府，推售面積段為113-164平的住宅，單價(jià)在8.27-10.96萬(wàn)/平之間，總價(jià)最低943萬(wàn)起，精裝交付。

比起去年初開盤的悅桂府（總價(jià)1068萬(wàn)起），配套基本相同，而上車門檻便宜了100多萬(wàn)。

同樣在近日取證的萬(wàn)科臻灣悅，321套108-167平4房住宅，單價(jià)區(qū)間在9.04-12萬(wàn)/平，總價(jià)1018萬(wàn)起。

對(duì)比9月剛開盤的頤城棲灣里（總價(jià)1122萬(wàn)起），兩個(gè)月時(shí)間，上車門檻也便宜了100多萬(wàn)。

二手方面，星海名城已經(jīng)有不少房源按指導(dǎo)價(jià)成交。中海陽(yáng)光玫瑰園比起高峰時(shí)期的成交價(jià)跌幅也達(dá)到三成以上。