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深圳樓市實況:昔日“宇宙中心”,如今怎么樣了?

上周關于《二手房價格壓力測試》的報告一發(fā)布,咖姐收到很多朋友的咨詢。


(資料圖片僅供參考)

除了有想讓咖姐幫忙算自己小區(qū)壓力值的,也有朋友反饋,覺得數(shù)據(jù)理解起來有點抽象。

咖姐今天就以幾個代表區(qū)域為例,用最直觀的市場成交,來看看深圳現(xiàn)在樓市到底“慘”成什么樣子。

01

剛需:

新房跌到地板價 二手成交價腰斬

在二手房價格壓力測試報告中,有一個比較突出的區(qū)域龍華區(qū),其平均價格壓力值為5.4%,甚至超過了福田、南山。

一方面,龍華區(qū)的二手價格在前兩年上漲幅度比較大;另一方面,龍華今年二手成交量較少,加上區(qū)域內(nèi)新房的大量供應,進一步擠壓了二手的生存空間。

但細化到今年來看,龍華區(qū)不管是新房還是二手市場,降幅都非常明顯。

如前不久開盤的四海華庭,推出87平-121平的住宅產(chǎn)品,主要面向剛需人群,號稱“用光明價格買進龍華”。

據(jù)悉,項目開盤當天按揭客戶享約8.8折、全款客戶享8.6折。折后單價大概在5.18-5.99萬/平

項目位于龍華老城區(qū),片區(qū)配套成熟、交通便利,距離4號線龍華站約600米。周邊的老舊小區(qū)如大信花園、金庸閣、中環(huán)花園等,掛盤均價也多在5.3萬/平以上的區(qū)間。

樓齡稍微新一點的樓盤,如一公里范圍內(nèi)的港鐵天頌花園一期,最新的掛盤均價在7.6萬/平往上。

對比周邊新房價格則更明顯,同片區(qū)的卓越柏奕府108-124平住宅,均價約7.47萬/平;深鐵瓏境110-184平住宅,均價約7.08萬元/平。

四海華庭說是跌到了龍華“地板價”,一點都不夸張。

02

豪宅:

價格明顯松動 指導價掛盤增多

如果說剛需樓盤因為可替代的競品太多,海量供應引發(fā)內(nèi)卷導致價格下跌,不能說明整個深圳市場。

那一向被視作深圳房價扛把子的豪宅,是否依然堅挺?

咖姐之前就寫過,深圳豪宅市場,不管是老牌豪宅片區(qū)如香蜜湖華僑城、海景豪宅片區(qū)如深圳灣還是新貴豪宅片區(qū)如寶安中心區(qū),價格都有明顯的松動。

華僑城片區(qū)部分樓盤如香山里花園、純水岸最新成交價對比近五年持有成本虧損近三成;

半島城邦三期五房一房源報價20萬出頭,回到近三年前水平;

10月底寶中幸福海岸一套147平房源以指導價成交,折合單價約8.77萬/平,而當時小區(qū)的掛盤均價在12~13萬/平的區(qū)間。

到今日,更多的樓盤的報價在下調(diào)。

寶中花樣年花鄉(xiāng)、西城上筑高峰時期成交價接近14萬/平,目前已出現(xiàn)接近9萬/平放盤的房源。

后海片區(qū)標桿樓盤蔚藍海岸1~4期的掛盤均價在12~13萬/平的區(qū)間內(nèi)。根據(jù)咖姐在中介處了解到的最新消息,就在上周末,蔚藍海岸二期兩套筍盤放出:

144平4房報價1498萬,折合單價約10.4萬/平;

109平3房報價1198萬,折合單價約11萬/平,還帶100平露臺。

蔚藍海岸二期的官方指導價10.5萬/平,折算下來這兩套房源都是以接近指導價水平掛出的。

“網(wǎng)紅二手盤”僑香村,也有一套113平南向3+1房放出,報價1350萬元,折合單價約11.9萬/平。而同戶型房源在今年6月還能以1600多萬成交。

03

“網(wǎng)紅”區(qū)域:

新盤折扣內(nèi)卷 二手熱盤跌三成以上

規(guī)劃利好拉滿、曾經(jīng)被認為買到就是賺到的前海,也打起了價格戰(zhàn)。

近期拿證的天健悅灣府,推售面積段為113-164平的住宅,單價在8.27-10.96萬/平之間,總價最低943萬起,精裝交付。

比起去年初開盤的悅桂府(總價1068萬起),配套基本相同,而上車門檻便宜了100多萬。

同樣在近日取證的萬科臻灣悅,321套108-167平4房住宅,單價區(qū)間在9.04-12萬/平,總價1018萬起。

對比9月剛開盤的頤城棲灣里(總價1122萬起),兩個月時間,上車門檻也便宜了100多萬。

二手方面,星海名城已經(jīng)有不少房源按指導價成交。中海陽光玫瑰園比起高峰時期的成交價跌幅也達到三成以上。

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