上周關于《二手房價格壓力測試》的報告一發(fā)布，咖姐收到很多朋友的咨詢。

(資料圖片僅供參考)

除了有想讓咖姐幫忙算自己小區(qū)壓力值的，也有朋友反饋，覺得數(shù)據(jù)理解起來有點抽象。

咖姐今天就以幾個代表區(qū)域為例，用最直觀的市場成交，來看看深圳現(xiàn)在樓市到底“慘”成什么樣子。

01

剛需：

新房跌到地板價 二手成交價腰斬

在二手房價格壓力測試報告中，有一個比較突出的區(qū)域龍華區(qū)，其平均價格壓力值為5.4%，甚至超過了福田、南山。

一方面，龍華區(qū)的二手價格在前兩年上漲幅度比較大；另一方面，龍華今年二手成交量較少，加上區(qū)域內(nèi)新房的大量供應，進一步擠壓了二手的生存空間。

但細化到今年來看，龍華區(qū)不管是新房還是二手市場，降幅都非常明顯。

如前不久開盤的四海華庭，推出87平-121平的住宅產(chǎn)品，主要面向剛需人群，號稱“用光明價格買進龍華”。

據(jù)悉，項目開盤當天按揭客戶享約8.8折、全款客戶享8.6折。折后單價大概在5.18-5.99萬/平。

項目位于龍華老城區(qū)，片區(qū)配套成熟、交通便利，距離4號線龍華站約600米。周邊的老舊小區(qū)如大信花園、金庸閣、中環(huán)花園等，掛盤均價也多在5.3萬/平以上的區(qū)間。

樓齡稍微新一點的樓盤，如一公里范圍內(nèi)的港鐵天頌花園一期，最新的掛盤均價在7.6萬/平往上。

對比周邊新房價格則更明顯，同片區(qū)的卓越柏奕府108-124平住宅，均價約7.47萬/平；深鐵瓏境110-184平住宅，均價約7.08萬元/平。

四海華庭說是跌到了龍華“地板價”，一點都不夸張。

02

豪宅：

價格明顯松動 指導價掛盤增多

如果說剛需樓盤因為可替代的競品太多，海量供應引發(fā)內(nèi)卷導致價格下跌，不能說明整個深圳市場。

那一向被視作深圳房價扛把子的豪宅，是否依然堅挺？

咖姐之前就寫過，深圳豪宅市場，不管是老牌豪宅片區(qū)如香蜜湖華僑城、海景豪宅片區(qū)如深圳灣還是新貴豪宅片區(qū)如寶安中心區(qū)，價格都有明顯的松動。

華僑城片區(qū)部分樓盤如香山里花園、純水岸最新成交價對比近五年持有成本虧損近三成；

半島城邦三期五房一房源報價20萬出頭，回到近三年前水平；

10月底寶中幸福海岸一套147平房源以指導價成交，折合單價約8.77萬/平，而當時小區(qū)的掛盤均價在12~13萬/平的區(qū)間。

到今日，更多的樓盤的報價在下調(diào)。

寶中花樣年花鄉(xiāng)、西城上筑高峰時期成交價接近14萬/平，目前已出現(xiàn)接近9萬/平放盤的房源。

后海片區(qū)標桿樓盤蔚藍海岸1~4期的掛盤均價在12~13萬/平的區(qū)間內(nèi)。根據(jù)咖姐在中介處了解到的最新消息，就在上周末，蔚藍海岸二期兩套筍盤放出：

144平4房報價1498萬，折合單價約10.4萬/平；

109平3房報價1198萬，折合單價約11萬/平，還帶100平露臺。

蔚藍海岸二期的官方指導價10.5萬/平，折算下來這兩套房源都是以接近指導價水平掛出的。

“網(wǎng)紅二手盤”僑香村，也有一套113平南向3+1房放出，報價1350萬元，折合單價約11.9萬/平。而同戶型房源在今年6月還能以1600多萬成交。

03

“網(wǎng)紅”區(qū)域：

新盤折扣內(nèi)卷 二手熱盤跌三成以上

規(guī)劃利好拉滿、曾經(jīng)被認為買到就是賺到的前海，也打起了價格戰(zhàn)。

近期拿證的天健悅灣府，推售面積段為113-164平的住宅，單價在8.27-10.96萬/平之間，總價最低943萬起，精裝交付。

比起去年初開盤的悅桂府（總價1068萬起），配套基本相同，而上車門檻便宜了100多萬。

同樣在近日取證的萬科臻灣悅，321套108-167平4房住宅，單價區(qū)間在9.04-12萬/平，總價1018萬起。

對比9月剛開盤的頤城棲灣里（總價1122萬起），兩個月時間，上車門檻也便宜了100多萬。

二手方面，星海名城已經(jīng)有不少房源按指導價成交。中海陽光玫瑰園比起高峰時期的成交價跌幅也達到三成以上。