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當前消息!供應端三箭齊發(fā),寶安這個網紅區(qū)的房價已到底了?

01 三箭齊發(fā),房地產宏觀政策拐點已現


(資料圖片僅供參考)

最近穩(wěn)樓市的政策接連出現,三箭齊發(fā)的政策對頭部房企也是大利好,近兩年來樓市三道紅線等供應端的調控政策,現在絕大部分中小開發(fā)商甚至頭部都已崩潰。最近的政策對于那些頭部實力雄厚的開發(fā)商正是大魚吃小魚的絕佳機會,超低成本募集資金、收購小地產公司的不良資產、等待市場再次爆發(fā)。房地產的周期性、物極必反這些不變規(guī)律要絕對相信是一直存在的。

這些政策在一定程度上可以讓開發(fā)商的相互踩踏暫告一個段落,同時也會對二手房市場有一些利好。

02 二手市場,碧海房價已跌30%

碧海,作為承接寶中外溢需求的首選片區(qū),現已成為了調控下的重災區(qū),大部分熱門小區(qū)紛紛跌回指導價,最高跌幅達32%。

本月,泰華陽光海一套78平戶型、南向高層,最后也是按照指導價成交,相比高峰期,跌幅約31.4%。

碧海剛需神盤招商果嶺也在這個月跌到了指導價,現在有套72平2房掛盤、中高層東南向、滿五年,目前報價485萬,若遇到誠心客戶,很大機會可以指導價465萬拿下,相比高峰期成交,跌幅為32%。

來源房客會內部系統

碧海熱盤圣淘沙駿園,有套121平4房、高層東南向,高峰期時小區(qū)成交單價曾達到11萬/平以上,現如今指導價1068萬可以賣,單價8.87萬/平。

來源房客會內部系統

這些小區(qū)接近指導價甚至以指導價成交的房源也并非個例,不論剛需還是改善,碧海各小區(qū)成交都出現了不同程度的下跌,最終成交價或者掛盤價直逼指導價,可即便如此,這些房子依舊不好賣。

面對這些低價筍盤,我們客戶經理坦言,“這些房子都不滿五,稅費很高”。

的確,這些接近指導價出售或者指導價成交的房源,大部分都不滿五,有的稅費更是接近百萬。

-- 泰華陽光海,97平3房,不滿五年,稅費接近78萬左右,按照指導價785萬成交,首套三成首付加上稅費算下來就得313萬左右。

-- 圣淘沙,121平4房,同樣不滿五年,稅費91萬左右,目前指導價1068萬掛盤,首套三成首付加上稅費算下來就要412萬左右。

-- 玉湖灣,82平3房,不滿五年,稅費48萬左右,即使指導價676萬出售,首套三成首付加上稅費算下來也得250萬左右。

高額的稅費成本無形中抬高了買家的購房門檻,尤其對于很多剛需或者剛改類買家來說,50萬以上的高額稅費并非可以輕松拿出來的,可能需要一年以上才可以攢齊的費用,這也讓很多買家,面對指導價出售的房源也無法心動起來。

所以,那些不滿五的房源,即使小區(qū)和戶型多好,在這個市場,也很難賣得起價。

03 碧海已將2020年的“水分”擠干了

碧海大部分跌到指導價的小區(qū),跌幅達30%以上,實際上,是把2020年一年的“水分”全部擠干了。

通過數據統計,碧海大部分指導價成交的房源,其實也只是跌回到2020年初或者2019年年底,真正跌回2019年以前的極少、基本沒有。

只能說,碧海之前的泡沫實在太大,如今指導價的限制,其實是把碧海2020年那一年的“水分”全部擠掉了。

04 暴跌的剛需樓盤已降無可降

很明顯,將近兩年的樓市調控下,現在深圳的二手房房價真的降下來了,現如今打新相比二手房,未必會有多大的倒掛空間可言,甚至性價比還要比二手房更低。(詳情可見文章“倒掛消失,寶安熱盤宏發(fā)QCC均價跌破10萬”)

一些核心地段內二手房成交跌回指導價,能買得起房的買家越來越多,那些之前買不起、現在房價下跌買得起了的這類買家,在做決定時反而會比觀望很久的客戶更加痛快,而這些也正逐漸成為市場主力,低價好房的消化速度也在加快。

現在舍得降價的急賣業(yè)主越來越多,業(yè)主價格都非常好談,很多房源的成交價與最后一次業(yè)主報價都會低十幾萬甚至上百萬。若是等到市場回調,想要業(yè)主給出和現在這么大的讓步空間,就不好說了。

市場上超便宜的房子也會很快出掉,比如我們前段時間成交的一套華豐前海灣的房子,當這個房子賣掉以后,我們后面有好幾個客戶后悔沒有買到,最近要想買到我們當時成交的那個價的房子,非常困難,我們的客戶經理也到處想辦法談筍盤,很多業(yè)主價格價格已經降得很憤怒了,大幅降價后再狠狠砍價,很多業(yè)主都帶情緒、寧愿不賣也不想再降了。

最近賣掉的剛需業(yè)主,我們算上供樓等成本,很多業(yè)主其實五年沒賺,甚至還虧。

這些林林總總現象都已出現,是該出手還是觀望,要看自己的智慧和認知,旁人幫不了你,出不出手看你自己。

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