01 三箭齊發(fā)，房地產宏觀政策拐點已現

(資料圖片僅供參考)

最近穩(wěn)樓市的政策接連出現，三箭齊發(fā)的政策對頭部房企也是大利好，近兩年來樓市三道紅線等供應端的調控政策，現在絕大部分中小開發(fā)商甚至頭部都已崩潰。最近的政策對于那些頭部實力雄厚的開發(fā)商正是大魚吃小魚的絕佳機會，超低成本募集資金、收購小地產公司的不良資產、等待市場再次爆發(fā)。房地產的周期性、物極必反這些不變規(guī)律要絕對相信是一直存在的。

這些政策在一定程度上可以讓開發(fā)商的相互踩踏暫告一個段落，同時也會對二手房市場有一些利好。

02 二手市場，碧海房價已跌30%

碧海，作為承接寶中外溢需求的首選片區(qū)，現已成為了調控下的重災區(qū)，大部分熱門小區(qū)紛紛跌回指導價，最高跌幅達32%。

本月，泰華陽光海一套78平戶型、南向高層，最后也是按照指導價成交，相比高峰期，跌幅約31.4%。

碧海剛需神盤招商果嶺也在這個月跌到了指導價，現在有套72平2房掛盤、中高層東南向、滿五年，目前報價485萬，若遇到誠心客戶，很大機會可以指導價465萬拿下，相比高峰期成交，跌幅為32%。

來源房客會內部系統

碧海熱盤圣淘沙駿園，有套121平4房、高層東南向，高峰期時小區(qū)成交單價曾達到11萬/平以上，現如今指導價1068萬可以賣，單價8.87萬/平。

來源房客會內部系統

這些小區(qū)接近指導價甚至以指導價成交的房源也并非個例，不論剛需還是改善，碧海各小區(qū)成交都出現了不同程度的下跌，最終成交價或者掛盤價直逼指導價，可即便如此，這些房子依舊不好賣。

面對這些低價筍盤，我們客戶經理坦言，“這些房子都不滿五，稅費很高”。

的確，這些接近指導價出售或者指導價成交的房源，大部分都不滿五，有的稅費更是接近百萬。

-- 泰華陽光海，97平3房，不滿五年，稅費接近78萬左右，按照指導價785萬成交，首套三成首付加上稅費算下來就得313萬左右。

-- 圣淘沙，121平4房，同樣不滿五年，稅費91萬左右，目前指導價1068萬掛盤，首套三成首付加上稅費算下來就要412萬左右。

-- 玉湖灣，82平3房，不滿五年，稅費48萬左右，即使指導價676萬出售，首套三成首付加上稅費算下來也得250萬左右。

高額的稅費成本無形中抬高了買家的購房門檻，尤其對于很多剛需或者剛改類買家來說，50萬以上的高額稅費并非可以輕松拿出來的，可能需要一年以上才可以攢齊的費用，這也讓很多買家，面對指導價出售的房源也無法心動起來。

所以，那些不滿五的房源，即使小區(qū)和戶型多好，在這個市場，也很難賣得起價。

03 碧海已將2020年的“水分”擠干了

碧海大部分跌到指導價的小區(qū)，跌幅達30%以上，實際上，是把2020年一年的“水分”全部擠干了。

通過數據統計，碧海大部分指導價成交的房源，其實也只是跌回到2020年初或者2019年年底，真正跌回2019年以前的極少、基本沒有。

只能說，碧海之前的泡沫實在太大，如今指導價的限制，其實是把碧海2020年那一年的“水分”全部擠掉了。

04 暴跌的剛需樓盤已降無可降

很明顯，將近兩年的樓市調控下，現在深圳的二手房房價真的降下來了，現如今打新相比二手房，未必會有多大的倒掛空間可言，甚至性價比還要比二手房更低。（詳情可見文章“倒掛消失，寶安熱盤宏發(fā)QCC均價跌破10萬”）

一些核心地段內二手房成交跌回指導價，能買得起房的買家越來越多，那些之前買不起、現在房價下跌買得起了的這類買家，在做決定時反而會比觀望很久的客戶更加痛快，而這些也正逐漸成為市場主力，低價好房的消化速度也在加快。

現在舍得降價的急賣業(yè)主越來越多，業(yè)主價格都非常好談，很多房源的成交價與最后一次業(yè)主報價都會低十幾萬甚至上百萬。若是等到市場回調，想要業(yè)主給出和現在這么大的讓步空間，就不好說了。

市場上超便宜的房子也會很快出掉，比如我們前段時間成交的一套華豐前海灣的房子，當這個房子賣掉以后，我們后面有好幾個客戶后悔沒有買到，最近要想買到我們當時成交的那個價的房子，非常困難，我們的客戶經理也到處想辦法談筍盤，很多業(yè)主價格價格已經降得很憤怒了，大幅降價后再狠狠砍價，很多業(yè)主都帶情緒、寧愿不賣也不想再降了。

最近賣掉的剛需業(yè)主，我們算上供樓等成本，很多業(yè)主其實五年沒賺，甚至還虧。

這些林林總總現象都已出現，是該出手還是觀望，要看自己的智慧和認知，旁人幫不了你，出不出手看你自己。