01 三箭齊發(fā)，房地產(chǎn)宏觀政策拐點(diǎn)已現(xiàn)

(資料圖片僅供參考)

最近穩(wěn)樓市的政策接連出現(xiàn)，三箭齊發(fā)的政策對(duì)頭部房企也是大利好，近兩年來樓市三道紅線等供應(yīng)端的調(diào)控政策，現(xiàn)在絕大部分中小開發(fā)商甚至頭部都已崩潰。最近的政策對(duì)于那些頭部實(shí)力雄厚的開發(fā)商正是大魚吃小魚的絕佳機(jī)會(huì)，超低成本募集資金、收購(gòu)小地產(chǎn)公司的不良資產(chǎn)、等待市場(chǎng)再次爆發(fā)。房地產(chǎn)的周期性、物極必反這些不變規(guī)律要絕對(duì)相信是一直存在的。

這些政策在一定程度上可以讓開發(fā)商的相互踩踏暫告一個(gè)段落，同時(shí)也會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有一些利好。

02 二手市場(chǎng)，碧海房?jī)r(jià)已跌30%

碧海，作為承接寶中外溢需求的首選片區(qū)，現(xiàn)已成為了調(diào)控下的重災(zāi)區(qū)，大部分熱門小區(qū)紛紛跌回指導(dǎo)價(jià)，最高跌幅達(dá)32%。

本月，泰華陽(yáng)光海一套78平戶型、南向高層，最后也是按照指導(dǎo)價(jià)成交，相比高峰期，跌幅約31.4%。

碧海剛需神盤招商果嶺也在這個(gè)月跌到了指導(dǎo)價(jià)，現(xiàn)在有套72平2房掛盤、中高層?xùn)|南向、滿五年，目前報(bào)價(jià)485萬(wàn)，若遇到誠(chéng)心客戶，很大機(jī)會(huì)可以指導(dǎo)價(jià)465萬(wàn)拿下，相比高峰期成交，跌幅為32%。

來源房客會(huì)內(nèi)部系統(tǒng)

碧海熱盤圣淘沙駿園，有套121平4房、高層?xùn)|南向，高峰期時(shí)小區(qū)成交單價(jià)曾達(dá)到11萬(wàn)/平以上，現(xiàn)如今指導(dǎo)價(jià)1068萬(wàn)可以賣，單價(jià)8.87萬(wàn)/平。

來源房客會(huì)內(nèi)部系統(tǒng)

這些小區(qū)接近指導(dǎo)價(jià)甚至以指導(dǎo)價(jià)成交的房源也并非個(gè)例，不論剛需還是改善，碧海各小區(qū)成交都出現(xiàn)了不同程度的下跌，最終成交價(jià)或者掛盤價(jià)直逼指導(dǎo)價(jià)，可即便如此，這些房子依舊不好賣。

面對(duì)這些低價(jià)筍盤，我們客戶經(jīng)理坦言，“這些房子都不滿五，稅費(fèi)很高”。

的確，這些接近指導(dǎo)價(jià)出售或者指導(dǎo)價(jià)成交的房源，大部分都不滿五，有的稅費(fèi)更是接近百萬(wàn)。

-- 泰華陽(yáng)光海，97平3房，不滿五年，稅費(fèi)接近78萬(wàn)左右，按照指導(dǎo)價(jià)785萬(wàn)成交，首套三成首付加上稅費(fèi)算下來就得313萬(wàn)左右。

-- 圣淘沙，121平4房，同樣不滿五年，稅費(fèi)91萬(wàn)左右，目前指導(dǎo)價(jià)1068萬(wàn)掛盤，首套三成首付加上稅費(fèi)算下來就要412萬(wàn)左右。

-- 玉湖灣，82平3房，不滿五年，稅費(fèi)48萬(wàn)左右，即使指導(dǎo)價(jià)676萬(wàn)出售，首套三成首付加上稅費(fèi)算下來也得250萬(wàn)左右。

高額的稅費(fèi)成本無(wú)形中抬高了買家的購(gòu)房門檻，尤其對(duì)于很多剛需或者剛改類買家來說，50萬(wàn)以上的高額稅費(fèi)并非可以輕松拿出來的，可能需要一年以上才可以攢齊的費(fèi)用，這也讓很多買家，面對(duì)指導(dǎo)價(jià)出售的房源也無(wú)法心動(dòng)起來。

所以，那些不滿五的房源，即使小區(qū)和戶型多好，在這個(gè)市場(chǎng)，也很難賣得起價(jià)。

03 碧海已將2020年的“水分”擠干了

碧海大部分跌到指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)，跌幅達(dá)30%以上，實(shí)際上，是把2020年一年的“水分”全部擠干了。

通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧海大部分指導(dǎo)價(jià)成交的房源，其實(shí)也只是跌回到2020年初或者2019年年底，真正跌回2019年以前的極少、基本沒有。

只能說，碧海之前的泡沫實(shí)在太大，如今指導(dǎo)價(jià)的限制，其實(shí)是把碧海2020年那一年的“水分”全部擠掉了。

04 暴跌的剛需樓盤已降無(wú)可降

很明顯，將近兩年的樓市調(diào)控下，現(xiàn)在深圳的二手房房?jī)r(jià)真的降下來了，現(xiàn)如今打新相比二手房，未必會(huì)有多大的倒掛空間可言，甚至性價(jià)比還要比二手房更低。（詳情可見文章“倒掛消失，寶安熱盤宏發(fā)QCC均價(jià)跌破10萬(wàn)”）

一些核心地段內(nèi)二手房成交跌回指導(dǎo)價(jià)，能買得起房的買家越來越多，那些之前買不起、現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌買得起了的這類買家，在做決定時(shí)反而會(huì)比觀望很久的客戶更加痛快，而這些也正逐漸成為市場(chǎng)主力，低價(jià)好房的消化速度也在加快。

現(xiàn)在舍得降價(jià)的急賣業(yè)主越來越多，業(yè)主價(jià)格都非常好談，很多房源的成交價(jià)與最后一次業(yè)主報(bào)價(jià)都會(huì)低十幾萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。若是等到市場(chǎng)回調(diào)，想要業(yè)主給出和現(xiàn)在這么大的讓步空間，就不好說了。

市場(chǎng)上超便宜的房子也會(huì)很快出掉，比如我們前段時(shí)間成交的一套華豐前海灣的房子，當(dāng)這個(gè)房子賣掉以后，我們后面有好幾個(gè)客戶后悔沒有買到，最近要想買到我們當(dāng)時(shí)成交的那個(gè)價(jià)的房子，非常困難，我們的客戶經(jīng)理也到處想辦法談筍盤，很多業(yè)主價(jià)格價(jià)格已經(jīng)降得很憤怒了，大幅降價(jià)后再狠狠砍價(jià)，很多業(yè)主都帶情緒、寧愿不賣也不想再降了。

最近賣掉的剛需業(yè)主，我們算上供樓等成本，很多業(yè)主其實(shí)五年沒賺，甚至還虧。

這些林林總總現(xiàn)象都已出現(xiàn)，是該出手還是觀望，要看自己的智慧和認(rèn)知，旁人幫不了你，出不出手看你自己。