作者｜張茂榮

非標(biāo)房產(chǎn)疑難案件專家，粵灣律所主任?首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭議解決

(資料圖片僅供參考)

有人說，愛上一座城，是因為城中住著某個喜歡的人。

我說，愛上一個專業(yè)，是因為專業(yè)內(nèi)的諸多趣事！

筆者專業(yè)房地產(chǎn)爭議解決，這不，最近代理幾個有趣案子：在房價最高時，業(yè)主以為還會漲，毀約不賣，一路官司打到現(xiàn)在，房價跌破成交價，還要賠償買家違約金，可謂機關(guān)算盡，算來算去算自己，悔不當(dāng)初！

案例一：仲裁委認(rèn)為房價暴漲，繼續(xù)履行合同于賣家不公平，駁回買家強制過戶請求，買家被迫另案索賠差價，目前房價大跌，賣家虧得一塌糊涂！

房價暴漲，業(yè)主毀約，買家第一次委托其他律師申請仲裁要求繼續(xù)履行合同（強制過戶），因不了解強制過戶條件，不同意代為贖樓被駁回。

2021年11月，買家委托筆者二次申請仲裁，同意代為贖樓，要求繼續(xù)履行合同，深圳國際仲裁院裁決認(rèn)為：

如果涉案房屋所處市場價格波動不劇烈且政府限購政策不發(fā)生重大變化，申請人的此種反復(fù)（筆者注：指首次仲裁不同意代為贖樓滌除抵押，而此次同意）尚不足以造成對被申請人的不公，但作為公知的事實，2020年的新冠疫情疊加全球宏觀經(jīng)濟劇烈動蕩導(dǎo)致深圳（尤其是涉案房產(chǎn)所在的南山區(qū)深圳灣片區(qū)）短期內(nèi)房價劇烈波動，正如申請人所稱“房價暴漲”；

2020年7月15日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號），進一步嚴(yán)格限制房屋購買資格，使得房屋買賣政策風(fēng)險的不確定性加劇。以上這些情形使得時間成為影響判斷《房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行是否公平的重大關(guān)鍵因素。

在本案所處的特殊歷史時期，尤其是上述2020年7月15日出臺的政府新政策后，申請人對抵押滌除意愿的反復(fù)以及申請人抵押滌除請求提出的時間點（2020年9月30日提交本案仲裁申請）與雙方約定原履約時間點之間相距過遠（相對于特殊歷史時期房價波動的劇烈性和限購政策的不確定性而言）的間隔使得申請人在本案中要求抵押滌除繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》的主張（實際是主張市場非正常波動風(fēng)險和政策風(fēng)險均由被申請人承擔(dān)）缺乏公平性。

（筆者注：仲裁員連最基本的贖樓是賣家而非買家義務(wù)都搞不清，無視賣家拒不履行贖樓義務(wù)導(dǎo)致合同無法履行的事實，僅僅因為買家首次仲裁不同意代為履行，本次仲裁同意，就認(rèn)定買家主張缺乏公平性也是醉了~~~）

因此，仲裁庭對申請人在本案提出的繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理涉案房產(chǎn)過戶的仲裁請求不予支持。

2022年5月30日裁決：賣家違約屬實，解除雙方所簽買賣合同，駁回買家要求繼續(xù)履行合同的仲裁請求。無奈，買家只得另案起訴賣家，要求其支付數(shù)百萬元的購房違約金。

官司打到現(xiàn)在，房價早已跌破合同價數(shù)百萬，而賣家違約事實已經(jīng)仲裁裁決確認(rèn)，賠償買家違約金是板上釘釘?shù)氖?，如此一來：賣家高峰值賣房毀約，現(xiàn)在房價下跌大幾百萬，還要賠買家?guī)装偃f！

想來歪打正著，深圳國際仲裁院以房價暴漲繼續(xù)履行合同于賣家不公平為由，不支持買家要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)初看是幫了賣家，到底還是幫了買家！

仲裁委：房價暴漲，強制過戶于賣家不公平，不予支持！

案例二：高價賣房毀約，一審判決支付買家違約金180萬，目前房價已不及合同價，再三懇請買家和解！

房價漲到高位，以為還會繼續(xù)漲，以為賣虧了，回頭看，其實賣房時間點正好，價格賣得也是接近最高值，只因一念之差毀約賠款，還不知道下一波行情在哪里！涉案房屋成交于2020年4月，成交價1800萬，發(fā)生糾紛后，2020年7月筆者代理買家起訴，2021年7月一審判決業(yè)主賠付買家違約金180萬，2022年10二審開庭，目前尚未判決，賣家多次聯(lián)系買家和解，請求少支付些違約金。

而買家一審已勝訴，180萬違約金僅是成交價10%，二審大概率維持，故而不接受賣家和解條件，賣家通過不同渠道，不同人聯(lián)系客戶和筆者，遠遠地都能感覺到他的后悔和焦慮......

案例三：賣家高價賣房后，毀約陰陽合同，房價下跌，買家借機解除合同。

這個案子也非常有意思，涉案物業(yè)成交于2022年7月23日，成交價1230萬，為規(guī)避稅費降低成本，雙方特別約定按參考價749萬元過戶，業(yè)主實收。

合同履行過程中，賣家要求實際成交價過戶，增加的稅費由買家承擔(dān)，買家委托筆者回函表示賣家實收以749萬過戶為前提，雙方?jīng)]有約定實際成交價過戶增加部分的稅費承擔(dān)，應(yīng)遵循“有約定從約定，無約定從法定”原則，由納稅義務(wù)人承擔(dān)，通知賣家同意實際成交價過戶，增加的高額個稅、增值稅由賣家自行負(fù)擔(dān)。

因雙方無法就過戶價格及實際成交價過戶增加的稅費負(fù)擔(dān)達成一致，導(dǎo)致合同不能履行，筆者代理買家通知賣家解除合同，返還購房定金70萬。

以過往經(jīng)驗判斷，參考價749萬元過戶因逃避國家稅款而約定無效，導(dǎo)致合同不能履行的原因在于雙方不能就過戶價格及實際成交價過戶增加的稅費負(fù)擔(dān)達成一致，并非買家違約，買家起訴要求返還定金，法院大概率會予以支持，而一旦認(rèn)定賣家負(fù)有義務(wù)而拒不支付由此增加的稅費構(gòu)成違約，賣家還可能要賠付買家違約金！

目前房價已經(jīng)下跌超過100萬元，買家即便是定金被沒收，另行購房也是賺了，能再討回來定金，與高房價擦肩而過，完美避免了高位站崗。

反觀賣家心理，估計也是悔死了：好生的交易，咋就突然納稅意識提高，要求實際成交價過戶給自己挖坑了呢......

還有很多類似案子，目前深圳法院案子多，一二審下來基本都需要一兩年時間，賣家耗時、耗力、耗財，委托律師應(yīng)訴，一輪官司打完待到賠償時，房價已跌破成交價，才突然發(fā)現(xiàn)：好后悔當(dāng)初違約不繼續(xù)交易！