作者｜張茂榮

非標(biāo)房產(chǎn)疑難案件專家，粵灣律所主任?首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭(zhēng)議解決

(資料圖片僅供參考)

有人說(shuō)，愛上一座城，是因?yàn)槌侵凶≈硞€(gè)喜歡的人。

我說(shuō)，愛上一個(gè)專業(yè)，是因?yàn)閷I(yè)內(nèi)的諸多趣事！

筆者專業(yè)房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決，這不，最近代理幾個(gè)有趣案子：在房?jī)r(jià)最高時(shí)，業(yè)主以為還會(huì)漲，毀約不賣，一路官司打到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)跌破成交價(jià)，還要賠償買家違約金，可謂機(jī)關(guān)算盡，算來(lái)算去算自己，悔不當(dāng)初！

案例一：仲裁委認(rèn)為房?jī)r(jià)暴漲，繼續(xù)履行合同于賣家不公平，駁回買家強(qiáng)制過戶請(qǐng)求，買家被迫另案索賠差價(jià)，目前房?jī)r(jià)大跌，賣家虧得一塌糊涂！

房?jī)r(jià)暴漲，業(yè)主毀約，買家第一次委托其他律師申請(qǐng)仲裁要求繼續(xù)履行合同（強(qiáng)制過戶），因不了解強(qiáng)制過戶條件，不同意代為贖樓被駁回。

2021年11月，買家委托筆者二次申請(qǐng)仲裁，同意代為贖樓，要求繼續(xù)履行合同，深圳國(guó)際仲裁院裁決認(rèn)為：

如果涉案房屋所處市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不劇烈且政府限購(gòu)政策不發(fā)生重大變化，申請(qǐng)人的此種反復(fù)（筆者注：指首次仲裁不同意代為贖樓滌除抵押，而此次同意）尚不足以造成對(duì)被申請(qǐng)人的不公，但作為公知的事實(shí)，2020年的新冠疫情疊加全球宏觀經(jīng)濟(jì)劇烈動(dòng)蕩導(dǎo)致深圳（尤其是涉案房產(chǎn)所在的南山區(qū)深圳灣片區(qū)）短期內(nèi)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，正如申請(qǐng)人所稱“房?jī)r(jià)暴漲”；

2020年7月15日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號(hào)），進(jìn)一步嚴(yán)格限制房屋購(gòu)買資格，使得房屋買賣政策風(fēng)險(xiǎn)的不確定性加劇。以上這些情形使得時(shí)間成為影響判斷《房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行是否公平的重大關(guān)鍵因素。

在本案所處的特殊歷史時(shí)期，尤其是上述2020年7月15日出臺(tái)的政府新政策后，申請(qǐng)人對(duì)抵押滌除意愿的反復(fù)以及申請(qǐng)人抵押滌除請(qǐng)求提出的時(shí)間點(diǎn)（2020年9月30日提交本案仲裁申請(qǐng)）與雙方約定原履約時(shí)間點(diǎn)之間相距過遠(yuǎn)（相對(duì)于特殊歷史時(shí)期房?jī)r(jià)波動(dòng)的劇烈性和限購(gòu)政策的不確定性而言）的間隔使得申請(qǐng)人在本案中要求抵押滌除繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》的主張（實(shí)際是主張市場(chǎng)非正常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)均由被申請(qǐng)人承擔(dān)）缺乏公平性。

（筆者注：仲裁員連最基本的贖樓是賣家而非買家義務(wù)都搞不清，無(wú)視賣家拒不履行贖樓義務(wù)導(dǎo)致合同無(wú)法履行的事實(shí)，僅僅因?yàn)橘I家首次仲裁不同意代為履行，本次仲裁同意，就認(rèn)定買家主張缺乏公平性也是醉了~~~）

因此，仲裁庭對(duì)申請(qǐng)人在本案提出的繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理涉案房產(chǎn)過戶的仲裁請(qǐng)求不予支持。

2022年5月30日裁決：賣家違約屬實(shí)，解除雙方所簽買賣合同，駁回買家要求繼續(xù)履行合同的仲裁請(qǐng)求。無(wú)奈，買家只得另案起訴賣家，要求其支付數(shù)百萬(wàn)元的購(gòu)房違約金。

官司打到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)早已跌破合同價(jià)數(shù)百萬(wàn)，而賣家違約事實(shí)已經(jīng)仲裁裁決確認(rèn)，賠償買家違約金是板上釘釘?shù)氖?，如此一?lái)：賣家高峰值賣房毀約，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌大幾百萬(wàn)，還要賠買家?guī)装偃f(wàn)！

想來(lái)歪打正著，深圳國(guó)際仲裁院以房?jī)r(jià)暴漲繼續(xù)履行合同于賣家不公平為由，不支持買家要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)初看是幫了賣家，到底還是幫了買家！

仲裁委：房?jī)r(jià)暴漲，強(qiáng)制過戶于賣家不公平，不予支持！

案例二：高價(jià)賣房毀約，一審判決支付買家違約金180萬(wàn)，目前房?jī)r(jià)已不及合同價(jià)，再三懇請(qǐng)買家和解！

房?jī)r(jià)漲到高位，以為還會(huì)繼續(xù)漲，以為賣虧了，回頭看，其實(shí)賣房時(shí)間點(diǎn)正好，價(jià)格賣得也是接近最高值，只因一念之差毀約賠款，還不知道下一波行情在哪里！涉案房屋成交于2020年4月，成交價(jià)1800萬(wàn)，發(fā)生糾紛后，2020年7月筆者代理買家起訴，2021年7月一審判決業(yè)主賠付買家違約金180萬(wàn)，2022年10二審開庭，目前尚未判決，賣家多次聯(lián)系買家和解，請(qǐng)求少支付些違約金。

而買家一審已勝訴，180萬(wàn)違約金僅是成交價(jià)10%，二審大概率維持，故而不接受賣家和解條件，賣家通過不同渠道，不同人聯(lián)系客戶和筆者，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地都能感覺到他的后悔和焦慮......

案例三：賣家高價(jià)賣房后，毀約陰陽(yáng)合同，房?jī)r(jià)下跌，買家借機(jī)解除合同。

這個(gè)案子也非常有意思，涉案物業(yè)成交于2022年7月23日，成交價(jià)1230萬(wàn)，為規(guī)避稅費(fèi)降低成本，雙方特別約定按參考價(jià)749萬(wàn)元過戶，業(yè)主實(shí)收。

合同履行過程中，賣家要求實(shí)際成交價(jià)過戶，增加的稅費(fèi)由買家承擔(dān)，買家委托筆者回函表示賣家實(shí)收以749萬(wàn)過戶為前提，雙方?jīng)]有約定實(shí)際成交價(jià)過戶增加部分的稅費(fèi)承擔(dān)，應(yīng)遵循“有約定從約定，無(wú)約定從法定”原則，由納稅義務(wù)人承擔(dān)，通知賣家同意實(shí)際成交價(jià)過戶，增加的高額個(gè)稅、增值稅由賣家自行負(fù)擔(dān)。

因雙方無(wú)法就過戶價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)過戶增加的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)達(dá)成一致，導(dǎo)致合同不能履行，筆者代理買家通知賣家解除合同，返還購(gòu)房定金70萬(wàn)。

以過往經(jīng)驗(yàn)判斷，參考價(jià)749萬(wàn)元過戶因逃避國(guó)家稅款而約定無(wú)效，導(dǎo)致合同不能履行的原因在于雙方不能就過戶價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)過戶增加的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)達(dá)成一致，并非買家違約，買家起訴要求返還定金，法院大概率會(huì)予以支持，而一旦認(rèn)定賣家負(fù)有義務(wù)而拒不支付由此增加的稅費(fèi)構(gòu)成違約，賣家還可能要賠付買家違約金！

目前房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過100萬(wàn)元，買家即便是定金被沒收，另行購(gòu)房也是賺了，能再討回來(lái)定金，與高房?jī)r(jià)擦肩而過，完美避免了高位站崗。

反觀賣家心理，估計(jì)也是悔死了：好生的交易，咋就突然納稅意識(shí)提高，要求實(shí)際成交價(jià)過戶給自己挖坑了呢......

還有很多類似案子，目前深圳法院案子多，一二審下來(lái)基本都需要一兩年時(shí)間，賣家耗時(shí)、耗力、耗財(cái)，委托律師應(yīng)訴，一輪官司打完待到賠償時(shí)，房?jī)r(jià)已跌破成交價(jià)，才突然發(fā)現(xiàn)：好后悔當(dāng)初違約不繼續(xù)交易！