12月的第一天，咖姐帶來(lái)11月新鮮出爐的成交數(shù)據(jù)！

據(jù)深圳研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月新房住宅全市網(wǎng)簽為2590套，環(huán)比下降22.2%，二手住宅全市過(guò)戶為2168套，環(huán)比上升25.1%。

對(duì)比上個(gè)月1733的過(guò)戶量，11月有明顯的“回彈”，深圳二手過(guò)戶量結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月“不足2000套”的魔咒。

(資料圖)

11月，深圳買房人在買什么樣的房子？成交秘訣是什么？話不多數(shù)，咖姐直接上數(shù)據(jù)！

01

11月二手樓市：

剛需是主力、降價(jià)促成交

雖然有所“回彈”，但就現(xiàn)在的過(guò)戶量來(lái)看，還不到深圳的二手房成交榮枯線（5000套）的一半。

根據(jù)深房中協(xié)披露的數(shù)據(jù)，截至11月28日，全市共約4.27萬(wàn)套有效二手房源在售。

二手過(guò)戶量和在售量有極大的差距，業(yè)主成交難！

在成交低位運(yùn)行的背景下，能成交的房源一定有它的價(jià)值所在，什么樣的房源更受歡迎，我們從幾個(gè)維度來(lái)看看。

從全市二手住宅成交樓齡分布來(lái)看，和上個(gè)月相比，樓齡在25年以上的房源成交大幅減少，已經(jīng)是連續(xù)3個(gè)月下跌，從12%減少至3%，也說(shuō)明，在市場(chǎng)行情不好，降價(jià)潮來(lái)襲的情況下，樓齡大的房子競(jìng)爭(zhēng)力下降明顯。

而樓齡在10-15年的房子成交量則連續(xù)3個(gè)月上漲，從6%增加至20%。

成交面積段方面，成交占比有所增長(zhǎng)的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。

并且60-90㎡的成交占比連續(xù)三個(gè)月都有增長(zhǎng)，占比在當(dāng)月都是最高的。

成交戶型方面，還是以2-3房為主流，尤其2房是11月成交占比唯一一個(gè)有上漲的戶型。

業(yè)主成交難，議價(jià)空間加大，越來(lái)越多的剛需進(jìn)場(chǎng)了，不過(guò)現(xiàn)在在售量和過(guò)戶量相差甚遠(yuǎn)，短期成交價(jià)還會(huì)繼續(xù)往下走，但成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅“反彈”。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是一個(gè)非常友好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，房源多、價(jià)格可砍并且有時(shí)間好好思考再做購(gòu)買抉擇。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要促進(jìn)成交，要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，舍得“割肉”！

為什么？

02

核心片區(qū)抗跌的“鐵律”翻車了？

要說(shuō)11月成交的秘訣，那必定是“降價(jià)”！

11月中旬，深圳研究中心發(fā)布了一份《深圳二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試》，我們能看到除了少數(shù)小區(qū)，很多核心地段、豪宅片區(qū)和學(xué)qu房片區(qū)小區(qū)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下跌，詳情可以戳→深圳二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試

咖姐也詢問(wèn)了不少核心片區(qū)的中介，最直觀的成交數(shù)據(jù)也能說(shuō)明：深圳二手房房?jī)r(jià)正在暴跌！

前海

曾經(jīng)最高18萬(wàn)/㎡的諾德已經(jīng)跌了一套諾德，星海名城和諾德假日花園如果分別再跌5.6%和7.6%，就會(huì)跌破2017年的持有成本價(jià)。（詳情可戳→祭出8字頭也沒(méi)用？前海神話破滅?。?/p>

后海

208之前報(bào)價(jià)20-24萬(wàn)/㎡的“海德三寶”，現(xiàn)如今甚至有按掛牌價(jià)掛出的房源。就連蔚藍(lán)海岸品質(zhì)最好的三期，也有接近指導(dǎo)價(jià)成交的房源。（詳情可戳→曾經(jīng)成交價(jià)最高22萬(wàn)/㎡的后海，如今價(jià)格腰斬）

百花

如果把深圳跌幅最大的小區(qū)做一個(gè)排行，百花片區(qū)的部分小區(qū)應(yīng)該會(huì)在前列。雙深實(shí)驗(yàn)學(xué)qu房——國(guó)城花園和南天二花園，現(xiàn)下的成交價(jià)幾乎是高峰時(shí)期的一半左右。（詳情可戳→20年買了百花的業(yè)主，現(xiàn)在都哭了？）

時(shí)間線一拉長(zhǎng)，208政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響越來(lái)越明顯，咖姐做市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，聽(tīng)到成交一線的中介說(shuō)的最多的話，便是“只要價(jià)格合適，很快就能賣出！”

03

真實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)：

深圳樓市跌跌不休

我們可以通過(guò)一些最新的成交數(shù)據(jù)來(lái)感受一下，最近的降價(jià)有多“狠”。

南山后海片區(qū)的海月華庭，據(jù)深圳中原成交數(shù)據(jù)顯示，2020年的成交均價(jià)是14.48萬(wàn)/㎡，最新的成交單價(jià)跌了接近26%。

福田八卦嶺片區(qū)的意馨居，2020年的成交均價(jià)是8.86萬(wàn)/㎡，最新的成交單價(jià)跌了18%。

寶安寶中片區(qū)的西城上筑花園，20年的成交均價(jià)是11.5萬(wàn)/㎡，最新的成交單價(jià)跌了21%。

核心片區(qū)抗跌的鐵律被打破了，那么其他非核心地段的房?jī)r(jià)則更加保不住。

想要促進(jìn)成交，除非房源質(zhì)量夠好，例如樓層景觀、朝向和裝修品質(zhì)非常好，能夠堅(jiān)挺一點(diǎn)，純靠地段已經(jīng)不是當(dāng)下的策略了，相比之下，潮水褪去，說(shuō)來(lái)讓人難以接受，但降價(jià)確實(shí)是最快的方法。