我的接盤俠有緣人,什么時候才來???
這可能是近期東莞眾多二手賣家的心聲。
邁入12月,諸葛找房上的東莞二手房掛牌數(shù)量,達到了約7.8萬套,在11月底的時候,更是一度上過8萬大關。
【資料圖】
丨12月3日諸葛找房二手房掛牌量截圖
這是什么概念呢?根據(jù)諸葛找房記錄,東莞去年同期二手房掛牌數(shù)量僅約4.5萬套,也就是說1年的時間,掛牌量增加了約1.7倍。
與此同時,樓市政策還在放松,新房市場到了年底,接下來恐怕又少不了一波促銷讓利沖業(yè)績。
二手賣家的日子,是真不好過了。
1年時間,二手房掛牌量暴增約3.5萬套
2022,是東莞二手房掛牌量漲的最猛的一年。
1年的時間,東莞二手房掛牌量以從未有過的速度,從約4.5萬套飆升到約8萬套(數(shù)據(jù)來源諸葛找房)。
要知道,在第七次人口普查中東莞共有約439萬戶家庭,換算下來的話,每約54戶家庭,就有1戶正在賣房子。
糟心的是,賣房的越來越多,買房的卻越來越少。
二手房掛牌數(shù)量激增,但成交量卻陷入了停滯。
根據(jù)東莞住建局公布的數(shù)據(jù),東莞2021年1-11月共簽約17865套二手房,平均每個月約1624套。
若按照這個月均去化速度計算,東莞的二手房得需50個月才能消化完。算算時間,正好到下一屆世界杯。
如此夸張的二手掛牌量,是什么原因造成的呢?
首先,政策是一大主因。
在2021年9月,東莞的二手房掛牌量約5萬套。在10月二手房參考價推出后,掛牌量迅速降至約4.6萬套,直至2022年5月,保持著緩慢上漲的趨勢。
2022年5月,“莞七條”新政的發(fā)布,是一個重要拐點。
個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限5年改2年,限售年限3年調(diào)整至2年,以及多證房相關政策等內(nèi)容,一時間大批二手房喜提“入市券”,二手房的流通性得到了大幅提升。
丨“莞七條”政策出臺
國慶前夕,財政部出臺“賣一買一置業(yè)免稅”政策。
再次激活了改善或者置換需求群體,二手房掛牌量也再次迎來上漲。
丨“賣一買一置業(yè)免稅”政策
同時,2年限售期滿后的解禁房源也陸續(xù)入市了。
2022年,所對應的解禁房源正好是2020年前后時期的新房。當時的東莞樓市處快速上升期,大量的投資客追高進場,新房市場供不應求。
如今限售期已到,整個市場的預期卻稍顯不足,加上大環(huán)境的影響,賣房置換,投資客套現(xiàn)離場陸續(xù)上演。
因此,在諸多因素的疊加下,東莞的二手房掛牌出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。
賣家內(nèi)卷,二手房轉(zhuǎn)換為買方市場
二手房供應激增,卻沒有相應的購買力去匹配,價格下跌便是注定的結(jié)果。
上周,?房姐對東莞的二手房價進行了一次摸排。詳情可戳:還說東莞沒降價?房姐含淚進行了全市二手價格摸查……
西平、松山湖這些東莞核心區(qū)域的房價,在今年均產(chǎn)生了一定幅度的下滑,為了快速出手,二手賣家更是卷出了新高度。
|西平二手房價前后對比
都說“沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格?!?/p>
但當下的情況是,很多二手房已經(jīng)大幅降價了,但依舊找不到人接盤。
舉個栗子,比如與東莞CBD僅一路之隔的萬科金域華府,在2021年的時候曾掛出單價6萬+乃至7萬+的價格,風頭無兩。
但如今,一套74平的兩房,總價280萬即可拿下。
|圖片來源貝殼找房
并且,根據(jù)貝殼所示信息,這套房在兩周內(nèi)已經(jīng)經(jīng)歷過2次降價,降價幅度達到30萬,且該價格比同戶型3個月內(nèi)的成交均價低了44萬。
但即便如此,這套房也沒有賣出。
|圖片來源貝殼找房
而像這種情況的,同小區(qū)還有好幾套。并且,據(jù)中介反饋,這個價格還有談的空間。
|圖片來源貝殼找房
這也是當前東莞二手市場的縮影。
哪怕你忍痛割肉降價促銷,但買家也未必買單。因為現(xiàn)在的降價潮已經(jīng)讓他們出現(xiàn)了一種感覺:我還能找到更便宜,質(zhì)量更好的。
以前買房,是貨比三家。現(xiàn)在買房,貨比三十家都不為過。并且,是真有質(zhì)量比你好的房源,賣得比你便宜。
多少賣房業(yè)主,當初擺好唬人的架勢,最后遇上買家的“屠龍刀”,還是乖乖就范,憋屈地成為了“砸盤俠”。
莫怪“砸盤俠”太狠,只怪行情太冷清。
賣家打起價格戰(zhàn),中介的日子同樣也不好過。
最直觀的,就是成交難度的增大,以及成交周期的拉長。
“以前,只要表現(xiàn)真誠,服務到位,多科普一些買房技巧,多帶看幾套,買房周期可能會長一點,但成交概率很大?!?/p>
“不過,這是前幾年的經(jīng)驗了,如今并不適用。好幾次了,本來很有意向的客戶,房子看著看著就沒有下文了,哪怕遇到很喜歡的房子,也不會直接出手,就算是成交時間短的,也是前期觀望很久的?!?/p>
這是一位有著超10年從業(yè)經(jīng)驗的二手中介發(fā)出的嘆息,也是整個行業(yè)所面臨的困境。
二手房的“香”,要把格局打開來聞
上面舉的例子,絲毫不夸張。
如今東莞的二手房賣家,日子是真的難過,尤其是在2020和2021年高位買入,還傲嬌不肯賣的那撥人。
而造成現(xiàn)狀的原因,一方面是新房市場的“內(nèi)卷”升級,各類低首付、優(yōu)惠政策層出不窮,不斷降低上車門檻。
另一方面則是二手房本身掛牌量的不斷激增,“降價”成為了快速出清的必要前提,也讓市場不斷地涌現(xiàn)筍盤。
同時由于不確定因素增加,低欲望、低消費,逐漸成為社會共性,即便筍盤再多,購房者的買房欲望仍然不高。
這就使得房價雖然一降再降,但成交量卻不活躍,并且賣房周期很長。
房姐有話說:
看到二手房的現(xiàn)狀,估計手里有房的人,心里開始慌了。
但是現(xiàn)在的市場,的確需要扭轉(zhuǎn)以往的觀念了:過去那樣樓市大漲的時代已經(jīng)結(jié)束,能在沖擊之下還能持平收益的,其實就是賺了。
對于二手賣家,如果非必要的情況,可以等待合適時機,再出手。
11月下旬,有幾個重磅的消息,“防疫新20條”、“金融16條”等政策相繼出臺。
一方面,疫情防控接近尾聲,意味著我們又將恢復正常的生活和工作。另一方面,高層對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了重大變化,給在ICU急救中的行業(yè),送上了續(xù)命仙丹。
從政策面來看,一切都在向好的方向發(fā)展,業(yè)主們也可以觀望政策效力,等待合適的時機,再出手。
對于持幣觀望的買家,現(xiàn)在不妨為一個買房的好時機,至少不會是最差的選擇。二手房可以砍砍價,新盤也可以薅薅開發(fā)商的折扣羊毛。如果選對好時機上車,說不定能省下一臺車甚至一套首付的錢呢。
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