12月3日，龍崗平湖跨境電商產(chǎn)業(yè)園優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間試點項目遴選方案的公示。

(相關(guān)資料圖)

項目意向用地單位為深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司。建設(shè)內(nèi)容為打造深圳跨境電商總部基地，以龍頭企業(yè)帶動跨境電商行業(yè)發(fā)展。初步建設(shè)規(guī)模計容總建筑面積約193881平方米。

項目可行性研究

（一）必要性：隨著數(shù)字化時代的到來，跨境電商行業(yè)目前已成為數(shù)據(jù)分析、云計算、區(qū)塊鏈、智能光電技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)的集成領(lǐng)域。應(yīng)結(jié)合大數(shù)據(jù)，智能化等技術(shù)，培育跨境物品、數(shù)據(jù)、信息等流動的新模式、新技術(shù)和新方案，促進(jìn)社交電商和直播電商、網(wǎng)紅帶貨等跨境電商新業(yè)態(tài)的形成。軟件、產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)是跨境電商行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵核心，在此影響下跨境電商產(chǎn)業(yè)空間也由傳統(tǒng)的“大倉儲、小辦公”的布局形式逐漸向“總部復(fù)合集聚、倉儲靈活分散”的空間模式轉(zhuǎn)變。

2020年龍崗區(qū)跨境電商規(guī)模居深圳市首位，平湖街道作為龍崗跨境電子商務(wù)集聚區(qū)之一，擁有多家跨境電子商務(wù)企業(yè)，交易規(guī)模排名靠前，形成以華南城國際工業(yè)原料中心為首的多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚特性突出、產(chǎn)業(yè)鏈相對完善。但當(dāng)前平湖街道產(chǎn)

業(yè)空間仍是以傳統(tǒng)的“大倉儲、小辦公”的物流園為主，缺乏以研發(fā)為主導(dǎo)的地塊引領(lǐng)地區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

同時由于跨境電商行業(yè)迅速發(fā)展，相關(guān)企業(yè)在辦公用房及用地方面需求增大，亟需拓展相關(guān)空間。為加大跨境電商企業(yè)空間保障力度，研究解決企業(yè)用地用房訴求，支持符合條件的企業(yè)拓展企業(yè)發(fā)展空間，龍崗區(qū)委區(qū)政府積極推動在平湖街道長宜物流地塊建設(shè)跨境電商總部基地，引導(dǎo)跨境電商集聚發(fā)展。

同時，為搶抓數(shù)字經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展機(jī)遇和“雙區(qū)”建設(shè)重大歷史機(jī)遇，進(jìn)一步貫徹落實市委市政府“穩(wěn)投資、保增長”的工作部署，本項目按照“低成本開發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本提供”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式，創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，快速建設(shè)一批質(zhì)量優(yōu)、價格低、品類全的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，通過“總成本+微利”的方式，面向符合條件的跨境電商類企業(yè)進(jìn)行分割銷售，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給與優(yōu)質(zhì)成長型企業(yè)需求的精準(zhǔn)匹配。

（二）可行性：一方面，本項目通過“遴選+掛牌”的方式選定平臺企業(yè)作為試點項目的開發(fā)主體，可以充分發(fā)揮平臺企業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)優(yōu)勢，合理控制建設(shè)成本與建設(shè)周期，實現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)時序、產(chǎn)業(yè)對接等全方位的保障。

另一方面，本項目可參照重點產(chǎn)業(yè)項目遴選政策享受地價優(yōu)惠，除配套商業(yè)以外的建筑類型的土地出讓底價按市場價格30%計算（但不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)），不僅可降低本項目開發(fā)成本，而且可將地價優(yōu)惠傳遞，最終在銷售端讓利企業(yè)，切實降低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間的銷售價格。

另外，本項目的產(chǎn)業(yè)空間面向區(qū)政府認(rèn)可的、符合準(zhǔn)入條件的企業(yè)分割銷售，并按“總成本+微利”的方式確定銷售價格，以滿足優(yōu)質(zhì)成長型企業(yè)、上市及擬上市公司的空間需求，變“以地招商”為“以房招商”，模式可持續(xù)、可推廣。

準(zhǔn)入條件

競買申請人應(yīng)為符合《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點改革方案》遴選要求的平臺企業(yè)。

項目用地情況

（一）用地規(guī)模：位于龍崗區(qū)平湖街道，用地面積為42529平方米。

（二）用地功能：新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。

（三）建筑規(guī)模和主要功能：計入容積率的總建筑面積約193881平方米，其中：研發(fā)用房165876平方米（用于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間試點分割銷售144611平方米，無償移交政府21265平方米），占比約85.56%；工業(yè)配套23566平方米（含宿舍23266平方米，食堂300平方米），占比約12.15%；商業(yè)1939平方米，占比約1%；公共配套設(shè)施2500平方米（含公交首末站2500平方米），占比約1.29%。（以最終規(guī)劃和土地出讓確定為準(zhǔn)）

（四）土地供應(yīng)方式：掛牌出讓，具體招拍掛條件以深圳土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)出讓交易平臺公告為準(zhǔn)。

（五）使用年限：30年。

（六）權(quán)利限制：

1.本項目產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍可分割銷售，銷售對象從平湖優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間遴選企業(yè)庫中按程序選取，經(jīng)區(qū)相關(guān)議事機(jī)構(gòu)審定后確定。

2.本項目產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍自購房企業(yè)完成不動產(chǎn)登記之日起未滿5年的產(chǎn)業(yè)空間，原則上不允許轉(zhuǎn)讓；自購房企業(yè)完成不動產(chǎn)登記之日起，所購產(chǎn)業(yè)空間原則上不得出租。

自完成不動產(chǎn)登記之日起，5年累計達(dá)到《產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議書》中約定的收入法增加值規(guī)模、稅收規(guī)模、產(chǎn)值能耗等相關(guān)要求的購房企業(yè)，可申請將其名下的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格不得高于購置價格，不得以其他名義收取額外費用，區(qū)政府或其指定單位享有優(yōu)先購買權(quán)；區(qū)政府及其指定單位放棄購買的，由區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門從遴選企業(yè)庫中按程序選取次受讓主體開展轉(zhuǎn)讓工作，次受讓主體應(yīng)與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門、平臺企業(yè)重新簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。

自完成不動產(chǎn)登記之日起，5年累計未達(dá)到《產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議書》中約定的收入法增加值規(guī)模、稅收規(guī)模、產(chǎn)值能耗等相關(guān)要求的購房企業(yè)，須按規(guī)定繳納違約金后強(qiáng)制退出，在規(guī)定時間內(nèi)退還其購買的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍，且一年內(nèi)不得入選遴選企業(yè)庫；退出后的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍優(yōu)先由區(qū)政府或其指定單位回購，回購價以購置價格為原值折舊后計算確定。二次流轉(zhuǎn)應(yīng)按企業(yè)辦理產(chǎn)業(yè)用房與配套宿舍不動產(chǎn)權(quán)登記時的證載面積為單位整體轉(zhuǎn)讓，不可分割轉(zhuǎn)讓。

3.企業(yè)購買的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍允許抵押，但抵押金額不得超過不動產(chǎn)剩余年期的建（構(gòu)）筑物殘值。

4.購置產(chǎn)業(yè)用房與配套宿舍的企業(yè)因人民法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣或者變賣房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)的，次受讓主體應(yīng)當(dāng)符合原受讓主體資格條件，并應(yīng)當(dāng)承接原《產(chǎn)業(yè)用房及配套用房買賣合同》及《產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議書》規(guī)定的受讓人責(zé)任及義務(wù)。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行又無符合條件的次受讓主體的,其建(構(gòu))筑物由區(qū)政府或其指定單位回購。

5.購房企業(yè)購買的試點項目產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍限定自用，購房企業(yè)簽訂《產(chǎn)業(yè)用房定制協(xié)議書》或《產(chǎn)業(yè)用房及配套用房買賣合同》后無故退出，或在使用期間出現(xiàn)違規(guī)出租、出售、改變其原有使用功能等不按合同或協(xié)議書約定使用產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍行為的，5年內(nèi)不得納入遴選企業(yè)庫、不得租賃或購買我市政策性產(chǎn)業(yè)用房。已購買試點項目產(chǎn)業(yè)空間的，須在規(guī)定時間內(nèi)退還其購買的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍，退出后的產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍優(yōu)先由區(qū)政府或其指定單位回購，回購價以購置價格為原值折舊后計算確定。

環(huán)境保護(hù)要求

本項目在建設(shè)和生產(chǎn)過程中,粉塵、廢水、廢氣、廢渣、噪聲等的排放和產(chǎn)生符合國家、省、市環(huán)保政策和法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

備注：具體的用地規(guī)模、建筑規(guī)模、土地用途、使用年限、規(guī)劃設(shè)計要點等最終以與規(guī)劃和自然資源部門簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為準(zhǔn)。

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