來源：?洪波大視野

別人恐懼時(shí)我貪婪

(資料圖片)

法拍房還是很多流拍?

和困難收尾的

這一年多，樓市行情差了，很多人的收入、工作也因?yàn)槟承┦虑槭艿搅擞绊憽?/p>

導(dǎo)致近年來各大城市的法拍房源都在增加。

比如，雖然上個(gè)月因?yàn)槭苣承┯绊?，全國住宅法拍房的掛牌量環(huán)比均有所下降，但同比卻是上漲的！

上月全國住宅掛牌法拍房將近4.8萬套，環(huán)比下降8.04%，終止了連續(xù)7個(gè)月的上漲趨勢，同比去年卻是上漲了20.2%！

截至到12月，今年全國產(chǎn)生的法拍房總量（包括住宅和其他產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)）已經(jīng)達(dá)到了88萬多套，超越2021年全年法拍房總量的11.2%，也就是79.34萬套。

而在11月，全國重點(diǎn)監(jiān)測的37座城市的法拍房掛牌增加了27689套，環(huán)比下降8.18%，同比去年上漲了16.57%；

同時(shí)同比去年11月，法拍房數(shù)量上漲的城市有22個(gè)，占比59%，而下降的城市也有15個(gè)。

深圳方面，在上個(gè)月大概新增了255套住宅法拍房源上拍賣網(wǎng)拍賣，參拍人次達(dá)到458人，而實(shí)際參與拍賣競價(jià)的人次達(dá)到420人！

看戰(zhàn)況可以說是有種供不應(yīng)求的感覺，但255套的法拍房源最終成交只有89套，成交率為35％；

流拍了119套房源，流拍率為47％；而這89套法拍房最終為樓市貢獻(xiàn)了將近7億的銷售額。

而剩余的幾十套則是無人競拍，基本可以屬于是差的標(biāo)的。

可能有人看到法拍房源增加了會(huì)恐懼：

樓市是不是不行了？

房價(jià)是不是要大跌了之類的......

但另一方面，則有些人早就做好準(zhǔn)備蹲筍盤、蹲法拍房源。

為什么呢？

法拍房雖然比較復(fù)雜，但也是筍盤的一種，運(yùn)氣好遇到好收尾的其實(shí)買法拍房確實(shí)很劃算。

因?yàn)椴簧俜ㄅ姆看_實(shí)是市場價(jià)低很多，特別是現(xiàn)在樓市行情差的時(shí)候不用法拍房都會(huì)時(shí)不時(shí)出一些低于二手指導(dǎo)價(jià)的正常房源筍盤出來。

那法拍房要再低才能被成功拍賣，也就是內(nèi)卷非常嚴(yán)重了。

所以如果在這個(gè)大部分人還在恐懼及疑問樓市是否到底的時(shí)候你大膽的去抄底確實(shí)能有很大的機(jī)會(huì)淘到一些性價(jià)比極高的房源。

而從放盤量和成交量來看深圳的話，11月的數(shù)據(jù)比起10月份來說均屬于下滑趨勢，10月份掛牌了321套法拍房源，11月減少了66套；

從成交的房源面積來看是100㎡以上的房源成交占比較多，因?yàn)槊娣e大、單價(jià)高、總價(jià)高的核心區(qū)房源折扣下來的力度會(huì)更大更劃算。

因此為什么很多高端購房客會(huì)蹲豪宅法拍，分分鐘低于市場一兩千萬、兩三千的價(jià)格你就可以拿下了。

就像我們之前也發(fā)過寶中標(biāo)桿豪宅壹方中心玖譽(yù)的253㎡大復(fù)式，業(yè)主急售3800萬，比之前的最高報(bào)價(jià)直降2000萬！——抄底寶中頂豪！253㎡復(fù)式直降2000萬，498㎡稀缺戶型放賣......

那這只是正常二手房筍盤的報(bào)價(jià)而已，法拍房就會(huì)更卷。

比如位于葵涌的海邊別墅麓灣居降價(jià)了2000萬+都沒人要。

該房源購買欲2018年12月登記，是建面420.62㎡的別墅，業(yè)主買入的價(jià)格是4688萬。

在去年2月，這套別墅就降價(jià)1000萬以約3533萬的起拍價(jià)進(jìn)行一拍，但無人競拍流拍；

后來還經(jīng)過了二拍的流拍然后進(jìn)入了變賣環(huán)節(jié)，可惜依然無人問津，依然流拍。

隨后今年該別墅還掛牌了兩次拍賣并且最后以約2187萬元的起拍價(jià)掛牌依然是0人報(bào)名競拍。

對(duì)比業(yè)主買入時(shí)的4688萬，最后掛牌價(jià)活生生降了將近2500萬，降幅達(dá)53%！

不過上述的例房源屬于荒郊野嶺的別墅才無人競拍，如果是深圳市中心核心區(qū)的房源那早就被人搶走了，畢竟對(duì)比四年前的價(jià)格就打了半價(jià)！

如果是深圳核心區(qū)的房源，再對(duì)比如今的市場價(jià)早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了半價(jià)，可能都去到了3折了！

不過雖然說法拍房性價(jià)比很高，但是也不是說法拍房就一定能被人接受拍下的。

隨著去年底開始的政策持續(xù)收緊，之前不少拿經(jīng)營貸加杠桿的炒房客遇到了資金問題無法繼續(xù)供房導(dǎo)致房子被銀行收回拍賣；

加上受經(jīng)濟(jì)影響，一些普通老百姓的收入or工作受到影響無法繼續(xù)供房的也被迫要走到拍賣這個(gè)階段；

還有一些經(jīng)營困難的企業(yè)老板也只能把房子變現(xiàn)救助公司......

近些年常見的期房爛尾or房價(jià)跌很多，業(yè)主選擇不要房子了的斷供情況。

這些都是法拍房新增的幾大原因。

而雖說法拍房性價(jià)比很高，但是法拍房背后的復(fù)雜因素太多了，導(dǎo)致很多人看到價(jià)格劃算也不想買。

比如深圳前不久就有一套千萬級(jí)別的法拍房被拍賣，但拍賣成交后，業(yè)主的前妻卻一直霸占其中不愿搬離，導(dǎo)致買受人盡管辦完了過戶手續(xù)也無法入住只能向法院求助。

而且也不是所有的法拍房都是核心區(qū)或者優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，那么有很多流通性不高、未來預(yù)期不高的房子就算價(jià)格再便宜也一樣不會(huì)被人買下，就像上述的荒郊野嶺的別墅等。

然后就是有復(fù)雜糾紛、且情況不明的房子再便宜大家也不想拍下買，就好像上述的例子一樣，拍下后可能很長的時(shí)間內(nèi)都收不到房子。

還有一個(gè)問題就是，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)法院拍賣的房無人報(bào)名或無人出價(jià)的時(shí)候，房子就流拍了。

但第二次拍賣時(shí)的起拍價(jià)降幅最高可達(dá)20%，因而就出現(xiàn)競拍者故意“流拍降價(jià)”的情況。

有買家便利用這種“流拍降價(jià)”的規(guī)律故意不出價(jià)，任由房屋流拍，繼而進(jìn)入二拍達(dá)到起拍價(jià)更低的效果去撿漏從而造成了“流拍”的情況。

而今年比較常見流拍的原因還是因?yàn)閮r(jià)格不夠筍疊加觀望情緒。

但年底了中央不停在出臺(tái)各種信心給樓市，大家的觀望情緒逐漸平復(fù)。

各種成交都開始在回暖，無論是法拍的還是正常交易的二手房，成交量都開始上升。

導(dǎo)致深圳有個(gè)別核心區(qū)的法拍房居然競拍到了市場價(jià)甚至比市場價(jià)還高一點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)格成交。

不過這種房源一般都是本身比較稀缺的戶型、朝向之類的。

比如正常的二手市場可能常年很難放一套出來的那種戶型。

遇到那種沒什么手尾的、價(jià)格又很筍的、房產(chǎn)又優(yōu)質(zhì)的確實(shí)可以考慮一下買法拍房，其實(shí)只要產(chǎn)權(quán)干凈，買完后就和正常二手房一樣。

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