作者|張茂榮
非標(biāo)房產(chǎn)疑難案件專家,粵灣律所主任 首席律師
【資料圖】
主攻:房地產(chǎn)大要案(重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛)、各類小產(chǎn)權(quán)房(歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等)拆遷爭(zhēng)議解決
基本案情:
涉案房產(chǎn)為深圳南山豪宅,2021年2月6日簽約,約定成交價(jià)3260萬,定金170萬,8月13日前監(jiān)管首付款,余款按揭支付,任何一方違約導(dǎo)致合同不能履行,應(yīng)按成交價(jià)20%支付對(duì)方違約金。同年2月8日“208新政”(二手住房成交參考價(jià))出臺(tái),導(dǎo)致可貸款額度大幅降低,首付對(duì)應(yīng)大幅增加!
買家(客戶,本案被告)誠(chéng)心誠(chéng)意購(gòu)房,先后多次商請(qǐng)賣家追加定金至230萬、延長(zhǎng)首付期限、分兩筆監(jiān)管首付款方式,爭(zhēng)取時(shí)間籌措資金。
9月15日,是第一筆首付款1125萬監(jiān)管日,買家如約監(jiān)管(監(jiān)管期限六個(gè)月,至2022年3月15日)后,銀行確定只能貸款750萬,定金加首付款合計(jì)需要支付2510萬!
10月10日,是第二筆首付款1155萬監(jiān)管日,買家雖經(jīng)多方籌借,仍存在約300萬缺口,無奈微信賣家“現(xiàn)在借遍了所有親戚,也借了高利貸,還是湊不齊第二筆資金。萬分抱歉!希望您能諒解!謝謝!”,賣家則得理不饒人回復(fù)“按照合同繼續(xù)履行或按合同違約條款執(zhí)行”,不允許寬展一日!
賣家:自信滿滿,來勢(shì)洶洶,起訴誓吃買家20%違約金!
11月16日,賣家在已收買家230萬定金在手的情況下,仍然起訴解除合同,要求買家支付違約金652萬及利息(違約金和定金不能同時(shí)適用是法律常識(shí))、返還交付保證金2萬、返還傭金8萬及利息,合計(jì)主張本金662萬元!
賣家同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,在總訴求只有662萬,即便全部勝訴,已收230萬定金可以折抵等額違約金、只需凍結(jié)432萬,完全沒有必要多凍結(jié)的情況下,仍然凍結(jié)買家首期款662萬元!
賣家訴訟請(qǐng)求
買家同意解除合同,因急需解除監(jiān)管的1125萬首期款他用,為讓賣家配合盡快解除,自愿230萬定金被沒收,甚至還考慮適當(dāng)增加賠償和解,而賣家代理人當(dāng)庭表示曾代理過20%違約金的判決,如和解,20%違約金一分錢都不能少,只能就利息、法院受理費(fèi)做出讓步,充滿了傲慢、強(qiáng)勢(shì)、自信!
無奈,買家只好委托筆者應(yīng)訴,筆者以雙方都同意解除合同,繼續(xù)監(jiān)管首期款已無必要,將造成買家巨大損失為由,致函賣家代理人轉(zhuǎn)交賣家,要求配合解除1125萬首期款監(jiān)管,并降低保全金額230萬,沒想到賣家代理人居然拒收了筆者的律師函!
——賣家就是想通過不配合解除1125萬首付款監(jiān)管導(dǎo)致買方半年內(nèi)無法提取使用,同時(shí)故意超額保全230萬,即便監(jiān)管自然到期,也盡可能限制買家提款金額的方式,逼迫買家妥協(xié)讓步同意其20%的違約金訴求,可謂來勢(shì)兇猛,手段狠毒。
多次乞求無果后,筆者只能代理買家反訴要求配合解除資金監(jiān)管,并申請(qǐng)先于執(zhí)行,同時(shí)提出超額保全異議。
法官召集雙方到庭協(xié)調(diào),并再三建議賣家配合解凍首期款,賣家也是不給面子,最終也沒有配合,直至2022年3月15日到期自動(dòng)退回,而對(duì)于超額保全230萬事宜,歷經(jīng)筆者向一審法院申請(qǐng)保全異議、二審法院復(fù)議等復(fù)雜程序,最終在一審法官的施壓下,直至2022年7月才“主動(dòng)”降低保全230萬,導(dǎo)致買家1125萬首付資金被硬生生地監(jiān)管半年、230萬被多凍結(jié)長(zhǎng)達(dá)八個(gè)月不能使用!——太氣人了!
一審判決:賣家贏回1.46萬,支付受理費(fèi)41064元。
2022年11月15日,福田區(qū)人民法院判決:買家支付賣家違約金231.46萬,已付230萬定金折抵后,僅需再行支付1.46萬,賣家自行承擔(dān)案件受理費(fèi)41064元,算起來不包括律師費(fèi)還要虧本26464元!
一審判決后,雙方均未提起上訴,目前已發(fā)生法律效力。
一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)一年的訴訟,以賣家不依不饒、強(qiáng)勢(shì)而來,灰頭土臉、敗勢(shì)而去結(jié)束,結(jié)果是:
買家因?yàn)橘u家不配合解除1125萬首期款監(jiān)管、多凍結(jié)買家230萬,不能動(dòng)用該資金另行購(gòu)房,避免了高位站崗,后來房?jī)r(jià)下跌,回頭看還是幫了買家~~~~
反觀賣家,因買家反訴,查封涉案房產(chǎn),導(dǎo)致其房屋至今也沒有賣掉,錯(cuò)失了高價(jià)出售的機(jī)會(huì),可謂算來算去算自己!
張律說:和為貴,并不是每個(gè)二手房糾紛守約方都可以拿到20%違約金!
1、和為貴,得饒人處且饒人??陀^地說,本案買家因2021年“208政策”出臺(tái),導(dǎo)致3266萬成交,首付款猛增到2510萬,并因不能如期湊足,賣家不理解、不愿意再行延期,導(dǎo)致合同不能履行,并非惡意違約。作為代理人,筆者目睹了買家無法如期籌齊第二筆1155萬首付款,祈求賣方無果,數(shù)次落淚的場(chǎng)面?!I家都同意230萬定金被沒收了,賣家得理不饒人,窮追猛打,用盡手段,逼迫買家支付20%頂格高額違約金太不近人情!
2、是否支持20%違約金與個(gè)案案情有關(guān)。深圳二手房訴訟,20%的違約金判決筆者代理不止一次,一套房子違約金730萬的也代理過,但個(gè)案不同、履約進(jìn)度不同、當(dāng)事人過錯(cuò)不同、導(dǎo)致合同不能履行的原因不同,沒可能所有案件都支持,僅僅因?yàn)樵?jīng)代理過一個(gè)支持20%違約金的案子,就篤定本案判決也必然支持20%違約金,顯屬無視個(gè)案差異的過于自信。
3、給同行的建議:和諧社會(huì),能促成當(dāng)事人和解的,盡量斡旋息事,和解結(jié)案,沒必要對(duì)同行拒之千里,也沒必要耍小聰明、小手腕試圖嚇唬倒對(duì)方(適可而止,不要突破對(duì)方底線)、更沒必要對(duì)客戶挑訴架訟。——訴訟有風(fēng)險(xiǎn),不和解,萬一敗訴或未達(dá)預(yù)期,客戶完全可能反過來找代理律師的麻煩!
4、發(fā)布此案例,一方面是警示守約方起訴風(fēng)險(xiǎn),另一方面是一年多訴訟,客戶承受了太大的壓力,而筆者一向代入感強(qiáng),想起對(duì)方及其代理人的強(qiáng)勢(shì)、傲慢、不屑、惡意拖延客戶1125萬首期款監(jiān)管半年、惡意超標(biāo)230萬凍結(jié)客戶存款八個(gè)月也是十分生氣,不吐不快,希望以后再也不要遇到這樣的對(duì)手。
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