來源：?劉曉博說財經(jīng)

臨近年底，樓市的變局與分化趨勢越來越明顯。

樓市“三支箭”齊發(fā)，一個月內(nèi)政策落地，結(jié)合疫情防控措施優(yōu)化，種種利好之下，房企等來資金“活水”，行業(yè)低谷期或?qū)⑦^去，市場信心大為提振。

(資料圖片)

大浪淘沙之下，更顯優(yōu)質(zhì)房企的韌性，一些房企已在逆勢突圍，比如央企保利，最新榜單顯示，拿地?730?億居首。

隨著政策拐點的出現(xiàn)，市場的拐點和分化也在加速。以深圳為例，這段時間，前海幾個熱門樓盤的入市，讓深圳人感受了一波極致“內(nèi)卷”，不少人感慨，連前海也打起了“價格戰(zhàn)”，價格卷到了“8萬+”。

然而與大促氛圍相比，購房者的態(tài)度明顯冷靜了很多，網(wǎng)紅盤未現(xiàn)“日光”。這也不免引起很多人疑問，購房者的需求端在哪里？

數(shù)據(jù)顯示，深圳購房者越來越理性了，西部的火熱稍微降溫，東部開始逐漸受到重視。11月一手房市場網(wǎng)簽情況，環(huán)比增長的區(qū)域是福田、羅湖和大鵬，而南山、寶安等熱門區(qū)域有不同程度的下跌。

出現(xiàn)這一變化的背后，實際上透視出一輪周期后，深圳人置業(yè)觀的變化，隨著投資屬性的降低，住房回歸到生活本質(zhì)，大家更愿選擇能實現(xiàn)自己和家人居住夢想的房子。這些變化非常值得購房者關(guān)注，下面我們來詳細說說。

深圳最有購買力的群體

置業(yè)觀變了…

最近一項調(diào)研報告也在說明置業(yè)觀分化這個問題。

中產(chǎn)、新中產(chǎn)一直是視為是市場的風(fēng)向標(biāo)，他們是最有購買力的群體，能代表消費觀的轉(zhuǎn)變。根據(jù)法國巴黎銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)分析，2020年中國中產(chǎn)家庭將占到總數(shù)的40%，與此同時，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，新中產(chǎn)也在不斷擴大，特別是深圳，中產(chǎn)、新中產(chǎn)人數(shù)相當(dāng)龐大。

最新出爐的《2022新中產(chǎn)白皮書》，透露了幾個非常有意思的變化，或許能與深圳樓市的現(xiàn)狀聯(lián)系起來。

疫情后，很多人可能認為消費水平會降低，而白皮書顯示，新中產(chǎn)消費水平并沒有降低，只是改變了消費方式，投資觀和消費觀大大變化。

特別是房子不動產(chǎn)方面，雖然重視投資屬性，但是新中產(chǎn)更重視房子的配套和環(huán)境，78%的新中產(chǎn)在購房時，會重點考慮房子的地理位置和周邊配套設(shè)施完備度、居住環(huán)境的舒適度等，對于“好房子”“好生活”的要求越來越高。

其中有幾個明顯變化，因為家人相聚時間變多，對于客廳的功能有更多需求；常態(tài)化居家辦公增多，書房配置越來越重要；新中產(chǎn)也到了上有老、下有小的年紀，很多人將父母接到家里居家養(yǎng)老，房子需要進行適老化的配套改造；出行半徑縮小，超四分之三的人偏好以都市游、近郊游為主的本地及周邊游。

重視房子的配套、環(huán)境等優(yōu)質(zhì)居住屬性，不但中國如此，美國樓市也是如此。一項數(shù)據(jù)顯示，2020年之后美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，度假區(qū)等房產(chǎn)火熱，從2020年3月至2022年6月期間，美國房價上漲了42%。舊金山聯(lián)邦儲備銀行分析，其中至少60%的升值可以歸因于疫情期間人們對“空間”的需求上升。

再來看深圳樓市，分化非常明顯，以今年的日光盤為例，都突出了一個稀缺性，不是剛需低價的稀缺性，就是豪宅低密、宜居的稀缺性，尤其是今年深圳豪宅走出了獨立行情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳豪宅市場預(yù)測全年成交規(guī)?；?qū)⒊饺ツ辏瑒?chuàng)下新高，在豪宅中，大平層、三房以上大戶型很受歡迎，這一行情同樣也與“空間”需求密不可分。

當(dāng)下利好頻出，正處于樓市的難得一遇的“窗口期”，對于購房者的啟示就是，置業(yè)一定要選擇一線城市具有稀缺屬性、一步到位的房產(chǎn)。

深圳這類稀缺豪宅

其實也在變化…

如何定義好房子、好生活？先從城市天花板級別的頂豪來看，一定要有的要素必然是：一線海景、依山傍海、低密、大平層、區(qū)位配套優(yōu)越。

比如香港的淺水灣，擁有稀缺性灣海資源，向來是港島富人們的首選。12月1日，據(jù)報道一位新香港人斥資4.3億港幣購入淺水灣豪宅，該豪宅是片區(qū)最大及景觀最好的一間，交易記錄一出，在樓市疲弱的當(dāng)下震驚了一眾吃瓜群眾。

在深圳，從蛇口-深圳灣-前海這條遍布頂豪的黃金海岸線也能看出，海景大平層是不少人的終極夢想。

一線城市的海景大平層象征著塔尖生活，此前一直被認為是富豪專屬資產(chǎn)，實際上深圳260.5公里海岸線上，隱藏著不少中產(chǎn)、新中產(chǎn)們可以擁有的“深圳灣”“淺水灣”，嗅覺靈敏的人已經(jīng)開始搶占先機。

這其中頗受青睞的就是位于大鵬新區(qū)溪涌灣的保利青谷項目，據(jù)已經(jīng)買入的香港住戶表示，這里與淺水灣非常相似，擁有不可復(fù)制的稀缺山海資源，而且價格上性價比相當(dāng)高。

深圳東部的價值正在被再次發(fā)現(xiàn)，最近深圳各區(qū)第三季度GDP漲幅排行榜發(fā)布，深圳東部4區(qū)成為新增長極，大鵬新區(qū)以4.2%排名全市第五，第二產(chǎn)業(yè)投資增長39.9%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長8.9%。剛結(jié)束的大鵬新區(qū)招商大會披露，簽約超30個投資逾500億，啟動黃金十年。

大鵬進入爆發(fā)期，交通規(guī)劃近期也有新進展。深圳“山海專列”地鐵8號線二期已經(jīng)全線貫通，未來可以乘坐地鐵去大小梅沙看海，同時正在修建的三期直接開進“美麗海灣”大鵬，讓“海與遠方”的生活離忙碌的深圳人越來越近。

地鐵線對于沿線區(qū)域的價值拉動大家想必深有體會，保利青谷位于三期溪涌站（在建）上蓋，距離溪涌站約80米，隨著地鐵進度的加快，未來可直達南山、羅湖、福田等核心區(qū)域，已經(jīng)吸引到不少改善型客戶關(guān)注。

據(jù)我們了解，保利青谷打動他們的一點就是優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，附近有鹽壩高速等23條在建道路，開車通達市區(qū)快捷，以后地鐵開通后，出行更加便利。

居住在這里，既能享受深圳城芯一流資源，同時也能享受遠離都市的寧靜，“離塵不離城”。

對于中產(chǎn)、新中產(chǎn)而言，在不確定時期，不動產(chǎn)仍然是保值財富的一種重要手段。根據(jù)統(tǒng)計，中產(chǎn)、新中產(chǎn)家庭平均擁有2.4套房，對于置業(yè)的選擇，是“既要還要”，既重視居住環(huán)境，也注重房產(chǎn)增值保值潛力。

//目前大鵬剛好處于價值的高地和價格的洼地。

大鵬近年來承載了全球海洋中心城市、世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)等重大規(guī)劃建設(shè)，產(chǎn)業(yè)、民生各領(lǐng)域建設(shè)發(fā)展飛速。

一個數(shù)據(jù)就能體現(xiàn)大鵬的蝶變，2021年深圳醫(yī)療行業(yè)服務(wù)公眾滿意度的第一名不是南山、福田等中心區(qū)，而是大鵬，城區(qū)綜合配套建設(shè)效果可見一斑。

//保利青谷同樣處于價值的高地和價格的洼地。

項目所在的葵涌要建設(shè)高質(zhì)量濱海生態(tài)城區(qū)建設(shè)，且溪涌灣的海岸線是國內(nèi)八大最美海岸線之一，自然景觀優(yōu)越。

項目本身更具備稀缺性，深圳2020年出臺了對于自然岸線保有率的保護法規(guī)，深圳海景房新增已越來越少，屬于賣一套少一套的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

越是稀缺，越意味著保值增值。保利青谷的一線濱海人文高端居住區(qū)屬性，無疑非常適合當(dāng)前想要改善、換房的深圳中產(chǎn)，既能享受當(dāng)下可以擁有的最好品質(zhì)生活，同時還有房產(chǎn)的未來期待。

深圳灣、淺水灣的海景豪宅體驗

TA全都有

最近保柏環(huán)球發(fā)布《2022年高凈值人群身心健康調(diào)研報告》，中國高凈值人群愈加重視心理健康和個人健康管理，認為提升個人身心健康的重要因素是陪伴家人、外出旅行等活動，超九成（94%）的中國高凈值人群計劃在未來一年對自己的生活方式和個人生活狀態(tài)做出調(diào)整。

//這里代表了一種生活方式的轉(zhuǎn)變

而在我們與保利青谷業(yè)主的交流中，這些改善型客戶表示選擇了青谷，其實就是為家人和自己選擇了一種全新的親近自然的生活方式，他們印象最深刻的是，來到青谷第一感受就是被山海環(huán)抱的美好。

對不可復(fù)制的、稀缺生態(tài)資源的占有，是城市高端人居的的象征。保利青谷背靠約31平方公里馬巒山郊野公園，被“城市中的天然氧吧”三面青山所環(huán)抱，面朝最美海岸線之一的溪涌灣，盡享600米黃金海岸線。

下樓步行即可到海邊，沿著海邊棧道跑步就能到小梅沙；沙灘沙質(zhì)潔白美麗，踩上去柔軟細膩，是深圳海岸線少有的高品質(zhì)沙灘，一家人能在家門口度過愉快海濱生活。

擁有壯美的山海景觀，保利青谷作為32.5萬㎡超級城市海洋綜合體，附近的配套同樣齊全。學(xué)校方面，樓下就是自身配建的幼兒園，旁邊還有人大附中、溪涌小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校；醫(yī)療方面，附近有政府投資30億新建的三甲大鵬醫(yī)院。

商業(yè)配套上，保利青谷自帶中央商業(yè)街，最近很快將有全國大型連鎖品牌入駐；

更值得期待的是，溪涌灣本身就是大鵬舊改區(qū)域之一，規(guī)劃為濱海人文高端居住區(qū)，目前周邊已經(jīng)陸續(xù)有招商、深鐵等實力強勁的開發(fā)商入駐，一路之隔就是總投資270億的招商天使灣國際濱海旅游度假城，未來隨著改造的深入，街區(qū)面貌將煥然一新，更加國際化、高端化。

//山海納入室內(nèi)，盡享詩意棲居生活

保利青谷給住戶最大的驚喜是，不同于一般海景房站在陽臺看海，青谷與海岸線格外親近。在國際頂尖建筑事務(wù)所UNStudio的精心設(shè)計下，樓間距寬，視野開闊，直接將山海納入室內(nèi)，坐在室內(nèi)就能感受到絕美景觀，擁有舒適的海岸居住尺度。

海濱豪宅的品質(zhì)保利青谷基本都有，梯戶比為私密度高的兩梯兩戶，主推建面約122㎡三室兩廳兩衛(wèi)、建面約250㎡四室兩廳三衛(wèi)，所有戶型均是南北通透，可享受長時間健康日照，戶戶都可看山看海。

最新規(guī)劃顯示，項目前建筑高度低矮，基本不用擔(dān)心視野受阻，可以一直享受山海入目的居住時光。

1、建面約122㎡三室兩廳兩衛(wèi)

景觀面近270度，擁有超8米的瞰海陽臺，同時在餐廚空間還帶另一個生活陽臺，保證觀景和生活互不干擾。

戶型方正通透，兩大套房設(shè)計，適合三代同堂，也適合三口之家進行空間改造。

2、建面約250㎡四室兩廳三衛(wèi)

從入戶上就顯示出了豪宅特有的細節(jié)，分別設(shè)計了主人專梯入戶和家政電梯入戶動線，實現(xiàn)歸家秩序的分離。

這一戶型位于建筑端頭位置，將山海與居住體驗完美融合在了一起。西面山海景觀面長超過20米，南面景觀陽臺長度超過13米，北面的馬巒山山景亦超過了10米。

坐在客廳沙發(fā)上、躺在主臥床上休息，或者在浴缸中泡澡放松，山海盡在眼前，真正做到了觸目可及，納景觀入室。

值得一提的是，保利青谷不但是現(xiàn)在很受歡迎的準(zhǔn)現(xiàn)房，精裝修上品質(zhì)同樣高端，選用的產(chǎn)品基本是國際知名品牌。后疫情時代，保利青谷還專門在入門處設(shè)計了可消毒的收納空間，保證居住環(huán)境的健康。

行業(yè)新周期之下，房企逐漸回歸產(chǎn)品時代。保利發(fā)展作為央企，一直注重產(chǎn)品力和交付力，屬于穿越周期的優(yōu)質(zhì)房企。最近克而瑞2022年企業(yè)交付力榜單顯示，保利發(fā)展排名第一，這也給了購房者置業(yè)的信心和底氣。

結(jié)語

置業(yè)窗口期到來，保利青谷無疑契合了高端改善型客戶的所有需求。目前保利青谷推出了“0”利息換房計劃，首付30萬起，首期15個月免息分期，活動截止到今年12月31日。

年終抄底，不可錯過！

（此文由開發(fā)商供稿轉(zhuǎn)發(fā)）