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2023年,東莞樓市10大預(yù)判!

來(lái)源:?東莞淘房志

2022年即將要過(guò)去了。

這一年?yáng)|莞樓市就像過(guò)山車,每一輪刺激,都有一小波高潮,但之后便掉頭下跌,在最后一輪刺激后,東莞便開(kāi)啟了下跌模式。


【資料圖】

從金九銀十開(kāi)始,悲觀持續(xù),直到現(xiàn)在。

這讓東莞KFS痛苦不已,新房賣不動(dòng),只能降價(jià)促銷,有盤跌到地價(jià)了,都在虧本賣,但也無(wú)可奈何,畢竟活下去才最重要。

而二手市場(chǎng)上,業(yè)主也痛苦不已。南城松山湖等炒作成分高的小區(qū),相對(duì)高峰期,至少下跌了20%以上。尤其2020年高價(jià)、高利率買房的人,已經(jīng)虧掉了首付。

ZF也很痛苦。在最缺錢當(dāng)下,賣不動(dòng)地,只能拿南城東城松山湖等絕佳地塊,便宜賣。

這一切,無(wú)不體現(xiàn)東莞樓市多么的慘。

但突然,年底形勢(shì)180度轉(zhuǎn)彎,口罩居然發(fā)生轉(zhuǎn)變了。這件困擾大家信心,未來(lái)預(yù)期,最大的緊箍咒,解開(kāi)了!

信心反轉(zhuǎn)的日子,應(yīng)該不遠(yuǎn)了。2023年,一定會(huì)越來(lái)越好。

雖然當(dāng)下悲觀占據(jù)主流,但可看做是是黎明來(lái)臨前最后的黑暗,留給我們抄底的窗口期。

別人恐懼時(shí)我貪婪。年底至春節(jié)前,最晚到明年第二季度,該出手抄底了。

對(duì)明年形勢(shì),我是樂(lè)觀的,具體看10大東莞樓市預(yù)判。

預(yù)判1:2023樓市止跌,企穩(wěn),回升

2023年,東莞樓市預(yù)判是止跌,企穩(wěn),回升。

口罩問(wèn)題,已經(jīng)發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。經(jīng)過(guò)節(jié)前這段混沌期,節(jié)后就能回歸正常生活。

樓市信心短期是口罩,長(zhǎng)期是經(jīng)濟(jì)。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展上軌道了,大家信心才會(huì)慢慢恢復(fù)。

在年底,高層對(duì)明年總基調(diào)定性,從口罩已經(jīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)建設(shè)了。

信心不是一蹴而就,年底至春節(jié)前,市場(chǎng)繼續(xù)下跌。春節(jié)后至第二季度,市場(chǎng)繼續(xù)悲觀,筑底徘徊。第三第四季度,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn),樓市上漲信心大增,底部回升。

當(dāng)然這個(gè)回升,只是估值修復(fù),底部谷底回升,并不會(huì)大漲。真正大漲需要時(shí)間,積累力量。

起碼要到2024年,口罩淡化,經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),購(gòu)買力上升,消費(fèi)意愿上升,疊加某政策事件,房地產(chǎn)會(huì)大幅上漲。

預(yù)判2:年底至第二季度,二手抄底期

東莞樓市,年底至春節(jié)前,市場(chǎng)悲觀,還呈現(xiàn)下跌模式。低價(jià)二手筍盤,現(xiàn)在可以出手了。

明年春節(jié)后,市場(chǎng)可能會(huì)維持,但繼續(xù)往下走,概率不大。不過(guò)有部分置換、急賣、拋售的人在,價(jià)格會(huì)維持底部。

明年第二季度前,會(huì)是一個(gè)底部筑牢過(guò)程,能以比較筍價(jià)格買到

明年第三四季度,二手價(jià)格回升是主流。

總體,二手市場(chǎng),年底至春節(jié)前是個(gè)底部。其次是春節(jié)后至第二季度,是最后的抄底期。

預(yù)判3:東莞限購(gòu)區(qū),繼續(xù)放開(kāi)

年底,強(qiáng)二線城市,再次開(kāi)啟新一輪限購(gòu)松綁,包括武漢、西安、廈門等城市,限購(gòu)范圍再次縮小。

預(yù)計(jì)2023年,除一線城市外,大多數(shù)二線城市限購(gòu)全部放開(kāi),頭部熱門二線城市,保留小范圍限購(gòu)。

東莞限購(gòu)范圍,2023年預(yù)計(jì)會(huì)放開(kāi),萬(wàn)江會(huì)率先放開(kāi),首付可能會(huì)2成。

松山湖+南城東城莞城,放開(kāi)概率不大。

預(yù)判4:深圳啟動(dòng),東莞跟進(jìn)

東莞樓市回暖,還要看深圳。

今年一線沒(méi)動(dòng),明年一線要帶頭作用,過(guò)于嚴(yán)苛調(diào)控政策,會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。

一線起,二線才能起。

預(yù)計(jì)深圳第一季度,會(huì)松綁部分嚴(yán)格調(diào)控措施,比如提高新房限價(jià),對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整,限購(gòu)措施放寬等。不會(huì)全部放開(kāi),只會(huì)開(kāi)一個(gè)口子。

第一季度,政策利好再疊加松綁調(diào)控,筑底期。第二季度回升。第三四季度熱度上升。

深圳購(gòu)買力外溢,資金外溢,對(duì)東莞非限購(gòu)區(qū)是利好。

預(yù)判5:土拍熱度走高,國(guó)央企占主導(dǎo)

今年土拍,拿出了不少優(yōu)質(zhì)地,南城東城松山湖龍灣濱海灣新區(qū),好地都拿出來(lái)了。

但房企積極性依然不高。

沒(méi)辦法樓市行情太差了,賣不動(dòng),回款太慢?,F(xiàn)在房企現(xiàn)金流,都是寶貴資產(chǎn),生怕自己暴雷,就完蛋了。

但2022年拿地的,便宜有的賺,行情會(huì)好起來(lái),也會(huì)更好賣。

現(xiàn)在政策在給房企輸血,但都到優(yōu)質(zhì)房企身上。明年拿地,國(guó)央企占據(jù)主導(dǎo),積極性提高。

東莞市場(chǎng),以后就是個(gè)國(guó)央企市場(chǎng)了。民企+本地房企份額一步步縮小。

預(yù)判6:新盤分化,折扣力度縮小

東莞新盤,折扣力度算比較大的。

2023年,上半年會(huì)延續(xù)優(yōu)惠政策, 開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力大,回款現(xiàn)金流。但下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn),加上房企現(xiàn)金流穩(wěn)定之后,折扣力度會(huì)縮小。

這是相對(duì)的,地段好新盤,收回折扣。但郊區(qū)新盤,趁著行情好,反而會(huì)促銷去貨。

2023年,東莞價(jià)值新盤,就在城區(qū)+松山湖,陸續(xù)會(huì)有六七個(gè)新盤入市,折扣力度不大。

但明年限價(jià)會(huì)存在,這就是最大折扣。資金雄厚、改善客戶,不用理會(huì)二手,買新盤就行。

預(yù)判7:板塊繼續(xù)分化,聚焦南城+松山湖

東莞樓市經(jīng)歷這次地產(chǎn)式危機(jī)后。

市場(chǎng)分化現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化,很多人拿著松山湖、南城暴跌說(shuō)事,完全是不懂市場(chǎng)。在東莞市場(chǎng)核心區(qū)、限購(gòu)區(qū),才是真正王者,而且會(huì)有越來(lái)越強(qiáng)化。

東莞資金實(shí)力有限,真正能拿出錢來(lái)建設(shè),短期必定是核心區(qū)。東莞主城區(qū),南城CBD+黃旗南+三江六岸,短期建設(shè)重點(diǎn)。房產(chǎn)價(jià)值,中短期會(huì)陸續(xù)提升,陸續(xù)強(qiáng)化。

松山湖北站CBD建設(shè),這些都是大工程,強(qiáng)化區(qū)域同時(shí),強(qiáng)化房?jī)r(jià)。

濱海灣新區(qū)也很好,但真正建設(shè)需要10年+,看中長(zhǎng)期。

東莞短期投資,就看南城+松山湖,現(xiàn)在擠掉了水分,更安全。享受城市發(fā)展、紅利最核心的地方。

其他區(qū)域,真正賺大錢的資產(chǎn),不超10%。

預(yù)判8:主城區(qū)新盤內(nèi)卷

2023年,東莞主城區(qū),絕對(duì)是新盤大年。2022年主城區(qū)拍賣了四宗地,中海稻花村,萬(wàn)科廣發(fā)南,萬(wàn)科東城體育公園,保利龍灣地塊。

加上明年還有萬(wàn)科星河傳說(shuō),華潤(rùn)C(jī)BD等盤,主城區(qū)極度優(yōu)質(zhì)新盤,集中涌現(xiàn)。

明年改善、豪宅群體,總價(jià)500萬(wàn)+,不用看二手,直接看這幾個(gè)新盤。

價(jià)格預(yù)計(jì)在5-5.5萬(wàn)之間,吹風(fēng)6萬(wàn)+,都是扯淡。東莞新盤限價(jià),明年不可能突破6萬(wàn)。

不過(guò)供應(yīng)量劇增。除了頭部的華潤(rùn)C(jī)BD悅府、廣發(fā)南之外,預(yù)計(jì)會(huì)比較火爆。其他新盤,看定價(jià),不一定開(kāi)盤就爆搶。

競(jìng)爭(zhēng)大,情況不樂(lè)觀時(shí),對(duì)買家會(huì)有利。

預(yù)判9:松山湖新盤,壓制湖區(qū)二手

松山湖二手超5萬(wàn)+,今年都比較難。

明年同樣如此。松山湖明年兩個(gè)新盤,壓制二手利器。對(duì)明年上車松山湖的人來(lái)說(shuō),華僑城是首選。其次是華潤(rùn)。

華潤(rùn)樓面價(jià)2.2萬(wàn),價(jià)格會(huì)有驚喜,可能就5萬(wàn)。想要上車松山湖,總價(jià)400萬(wàn)-600萬(wàn),先別考慮二手,考慮這波新房福利。

二手價(jià)格5萬(wàn),新房5萬(wàn),肯定考慮新盤。

松山湖盤子小,二手房稀缺,加上頂級(jí)學(xué)區(qū),這里會(huì)是炒房重倉(cāng)區(qū)。今年已擠掉了不少泡沫,明年新盤壓制,能上車就上車,這是機(jī)會(huì)。

后期松山湖的房?jī)r(jià),再漲。還會(huì)領(lǐng)跑東莞。

預(yù)判10:虎門大降價(jià)新盤,是個(gè)機(jī)會(huì)

濱海灣新區(qū),虎門長(zhǎng)安是非限購(gòu)區(qū)。

但虎門新盤太多,二手存量太多,會(huì)限制樓盤上漲幅度,要找核心地段,萬(wàn)達(dá)商圈,地鐵2號(hào)線,延長(zhǎng)線周邊樓盤。

年底至明年初,虎門大降價(jià)新盤,不乏是個(gè)好的出手時(shí)機(jī)。

長(zhǎng)安重點(diǎn)關(guān)注,濱海灣新區(qū)宗地,是真正的濱海灣核心區(qū)。本月成功出讓,明年投資,就看這盤。適合中長(zhǎng)期持有。

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