三年疫情，深圳樓市經(jīng)歷了從2020年的逆市起飛到715新政的打壓下，以及疫情反復(fù)影響，過去的12個月，深圳新房+二手房成交量累計5.7萬套，而疫情前的2019年，深圳全年新房+二手房成交量為11.5萬，對比3年前，深圳的住宅成交量可以說是腰斬了，那么究竟是什么原因?qū)е庐斚律钲诘淖≌山蝗绱说兔阅兀?/p>

【資料圖】

疫情影響收入預(yù)期 近半受訪者呼吁下調(diào)首付及利率

通常嚴格的政策調(diào)控是影響樓市下行的主要因素，然而疫情帶來的收入下降，影響了大部分人的生活狀態(tài)，大多數(shù)人開始減少非必要的開支，即使作為中國人最重視的住房問題，也不得不在收入減少的現(xiàn)實下低頭。

近期美聯(lián)物業(yè)全國研究中心做了一項關(guān)于深圳購房者意愿變化的隨機問卷調(diào)查，從138個受訪者調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，47.1%的受訪者表示暫時不打算買房，占比近一半，而短期內(nèi)（三個月-半年）的占比僅2.9%，可見目前市場客戶置業(yè)信心仍以觀望為主。

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，58.7%的受訪者表示購房的目的是改善、換房需求；其次為首套自住，占比為22.5%；投資占比僅為13.0%，可見在“房住不炒”的總方針下，房子逐漸回歸居住屬性，然而有改善、換房需求的購房者通常更受到政策限制，二套房的首付及利率要高于首套房，如今一二手房的低迷不排除因有改善需求的購房者停留在觀望過程，遲遲未上車。

由于受訪者購房目的以改善、換房為主，所以計劃購房戶型以3-4房為主，占比高達77.6%；兩房、一房的占比僅為16.7%、0.7%。

受訪者雖然對房屋的類型不看重，但對于房子的最高樓齡相對重視，74.6%受訪者表示能接受的最高樓齡是10年以下；能接受的最高樓齡在20年以上的，占比僅為4.3%。

由于受訪者購房以3-4房為主，對應(yīng)的購房面積在70-90㎡三房、90-120㎡四房是受訪者主要的計劃購房面積，有部分資金實力雄厚的購房者偏向購買120㎡以上的大戶型產(chǎn)品。

與受訪者購房目的及計劃購房面積相對應(yīng)，購房總價在500-800萬的物業(yè)最受歡迎，其次為200-500萬以內(nèi)的物業(yè)。此外，有超2成的購房者傾向購買1000萬以上的物業(yè)，可見深圳并不缺乏購買力。

對于受訪者來說，促使其購房的因素有多種，根據(jù)調(diào)查顯示，目前降低首套房、二套房的首付比例能促使購房的比例占40.9%，降低首套房、二套房的利率占38%，房價向下調(diào)整占37.2%。

深圳無論是新房還是二手房，今年均有所下降，市面上多數(shù)不乏有打折的新樓盤，二手房方面多個區(qū)域二手樓盤也逐漸接近指導(dǎo)價甚至有低于指導(dǎo)價成交的案例出現(xiàn)。

目前房價基本已達到預(yù)期的下調(diào)，首付比例以及貸款利率自然也成為目前置業(yè)人群最為關(guān)心的指標之一。

堅守715政策 部分網(wǎng)友呼吁調(diào)整限購

目前深圳限購仍延續(xù)715政策，首套房的首付也維持在3成。

根據(jù)樂有家研究中心在11月統(tǒng)計的深圳各商業(yè)銀行房貸利率情況顯示，目前深圳各大商業(yè)銀行貸款利率普遍在4.6%，在現(xiàn)行LPR值上浮30個基點，是整個大灣區(qū)中房貸利率最高的城市，即使國內(nèi)部分城市房貸利率已下探到3字頭的低位，然而深圳依舊不為所動。

在全國各大一二線城市紛紛解除限購以及降低首付比例的形勢下，深圳的限購限貸政策并未有任何松綁的跡象。

也有深圳網(wǎng)友提出對當前限購政策的建議，其中不乏針對社保年限、以及入戶年限、貸款政策等調(diào)整需求。

來源：領(lǐng)導(dǎo)留言板

家庭剛需自住仍是主力 首個不限購項目打破僵局

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近一年來70-90㎡、90-120㎡仍是市場成交主力，平均每個月套數(shù)占比都在6成以上，這也與前面所提到的調(diào)查中受訪者計劃購房面積一致，目前市面上購房者以改善、換房為主，在市場反映方面，自然也以70-120㎡面積段居多。

價格段成交結(jié)構(gòu)方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近一年深圳商品住宅各總價段成交結(jié)構(gòu)中，總價300-400萬、400-500萬的住宅是目前市場成交結(jié)構(gòu)的主力，而300-500萬的總價主要分布在光明區(qū)以及坪山區(qū)，這也是光明區(qū)即使今年日光盤減少但成交量仍然居于深圳各區(qū)領(lǐng)先的原因，光明以及坪山的均價3-5萬/㎡，各種配套的完善使得光明以及坪山成為深圳剛需首選置業(yè)地。

近日，深圳樓市最受關(guān)注的莫過于南山御成府的開盤，據(jù)各網(wǎng)絡(luò)媒體報道，御成府或?qū)⒊蔀樯钲谑讉€限貸不限購的住宅項目，當然該項目的居住屬性為“單身公寓”，主要為小戶型，據(jù)悉該項目不占名額為住建局特批。

據(jù)不完全統(tǒng)計深圳單身公寓的和單身宿舍新房和二手房目前現(xiàn)有共有43萬套左右，并且單身公寓本身也屬于剛需類，從御成府的爆火也可以反映出當下深圳置業(yè)需求者對于限購政策的變化高度敏感。

近期全國陸續(xù)有大城市解除限購，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從房住不炒的角度看，限售政策具有非常好的效果，城市通過限售的落實可以減少炒房客投機的可能，而大城市應(yīng)該在“無條件限購一套+限購3年”類似方面做研究，真正保障合理的住房消費需求。

來源：綜合自美聯(lián)物業(yè)、克而瑞深圳區(qū)域、樂有家研究中心等