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東莞樓市，發(fā)生了微妙變化，看房人多了

(資料圖片)

在口罩放開后，東莞樓市熱度明顯上升。

我觀察的城區(qū)、松山湖、虎門等區(qū)域，二手帶看增加，比如說虎門南部灣萬科城，月帶看2443次。

萬科云城月帶看1400+，一套90平3房，月帶看23次，近一周帶看了11次。

城區(qū)帶看也在增多。比如西平景湖春曉，一套104平3房，月帶看9次，近一周就帶看了6次。城區(qū)不僅有帶看，而且有成交。典型如金域華府，單11日就成交了4套。這波回暖潮，大都是急售筍盤，不具普遍性。不過在上周，行情突然掉頭向下。

受到氣溫驟降，雨水天氣，加之陸續(xù)出現(xiàn)羊現(xiàn)象，減少外出，帶看成交行情急劇減少。而在本周，隨著高峰期臨近，社會面活動減少，東莞樓市再次降溫，陷入了低谷。最新情況看，東莞樓市帶看、成交全面下跌。這樣看，起碼要明年春節(jié)之后，甚至要明年年中，才能真正回暖。到那個時候，疫情和經(jīng)濟(jì)都會比較明朗化了。

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告別悲觀，要開始樂觀起來

最影響大家信心的口罩問題，明年肯定會過去。

過完春節(jié)后，大家生活就會逐步回歸正?；?。這還不是最重要的，高層會議，明年要重點經(jīng)濟(jì)建設(shè)。樓市的信心，短期是口罩，長期是經(jīng)濟(jì)。明年對房地產(chǎn)市場的扶持力度，還會繼續(xù)增強。

而在年底，頭部的二線城市還在松綁城市。廈門、武漢、西安再次放開限購，掀起了新一輪的松綁潮。東莞也會再次縮小限購圈。除了萬江，可能還會有驚喜。總之，還是我之前說的，樓市最恐慌、最悲觀、最缺乏信心的時刻即將過去。年底春節(jié)后，到明年第二季度，就是最后撿漏期。

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樓市漫天的負(fù)面情緒，會讓人錯過機遇

鋪天蓋地的全是唱跌，天天拿著南城、松山湖的標(biāo)桿盤說事，房價似乎要塌了。

但要謹(jǐn)記，機會是跌出來的?，F(xiàn)在的東莞樓市下跌，能持續(xù)多長時間，大家有考慮嗎？

今年底，還是明年初，還是整個明年.......?黎明前的黑暗，大家都是很恐慌的。但我對明年樓市，是持有希望的。

在房地產(chǎn)層面，救市政策持續(xù)發(fā)力，金融16條、授信上萬億房企、降準(zhǔn)降息等政策推進(jìn)，重新允許房企上市......這一波救市，肯定還會有更大力度刺激，將遠(yuǎn)超普通人的預(yù)期。一定會挽救經(jīng)濟(jì)，挽救房地產(chǎn)。

一系列重磅事件+黑天鵝形成的底部，一定是超級底部。年底到明年上，就是黃金撿漏期。

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大降價的新盤，不乏是個好機會

前段時間，樓市利好消息太多了，有些KFS開始了硬操作。

少數(shù)幾個樓盤，居然喊著要漲價。例如寮步某樓盤說要上漲200元/平；常平某盤宣稱全線產(chǎn)品價格上調(diào)5%；內(nèi)卷嚴(yán)重的虎門某盤，也說要開始全部收回優(yōu)惠......說句實話，現(xiàn)在這個行情， KFS能扛著不降價就已經(jīng)很牛了。

還想著漲價？肯定是不可能的。大部分都是營銷搞噱頭，吸引注意力，為了買房而已。大家要注意分辨了。實際上，現(xiàn)在的東莞，90%新盤都很慘，不降價，不搞優(yōu)惠政策，根本賣不動。有些新盤售價，都要貼近地價了，都在虧本賣。但沒辦法，回款是當(dāng)務(wù)之急。有現(xiàn)金流，KSF才能活下去，才能熬過寒冬。但對買家，大降價的新盤，不乏是個好機會。

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南城二手能抄底了嗎？

11月以來，南城業(yè)主一次性降價幾萬、幾十萬的不在少數(shù)，只求快點賣掉，回籠資金。價格也是一路走低。

例如，11月中旬，南城標(biāo)桿盤景湖時代城，一套100平3房單位，價格跌到了455萬。業(yè)主還肯降價，430萬就能搞定。要知道，去年3房成交價最高去到了650萬。

除了景湖時代城，南城大降價房源一大把。比如說，南城的恒大御景，82平的2房，現(xiàn)在掛牌價240萬，同戶型9月成交價255萬，7月成交價290萬。5個月降了50萬，月均降10萬+。

有些盤降了幾次都賣不出，底部是一跌再跌。那么大降價的筍盤，能入手嗎？那肯定是可以考慮的。例如時代城那套430萬的房源，業(yè)主已經(jīng)漲價了，現(xiàn)在最低要470萬。

明年大家預(yù)期，還沒形成共識，看空還是占據(jù)主流。趁著還是普遍悲觀之際，春節(jié)至明天二季度前， 最后的窗口期，該出手就出手。

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你好，明年城區(qū)跟松山湖這幾個新盤有沒有可能單價低于5萬的？預(yù)算500萬，想買個四房，單價超過五萬的話預(yù)算不夠。

答：明年主城區(qū)地段+品質(zhì)好的新盤，有四房單位的，就南城萬科瑧灣匯、中海稻花村、東城旗峰山境。如果考慮龍灣，就有萬科龍灣、保利鷺灣。

1、萬科瑧灣匯，143-190-300㎡，這個關(guān)注度高，單價肯定5萬＋，最小143㎡4房，總價700萬＋。

2、中海稻花村，125-143㎡四房。單價預(yù)計會上5萬，總價600萬＋。

3、東城旗峰山境，143-260㎡。最小143㎡4房，預(yù)計可能4.5-5萬，總價也要600萬。

4、保利鷺灣和萬科龍灣項目。保利最小143㎡，就算賣4.5萬，要600萬。萬科龍灣89-195㎡，具體戶型段不知，應(yīng)該有120㎡左右四房，500萬搞定。城區(qū)新盤，500萬有點尷尬。提高到600萬，除了瑧灣匯，其他墊墊腳，都可以搞定。

松山湖就兩個新盤，華僑城和華潤。華僑城面積段94-198㎡，單價預(yù)計5萬＋，具體戶型段不知，就算有120㎡4房，總價也要600萬＋。華潤樓面價2.2萬，售價或不超5萬，95-143㎡，如果有120㎡4房，總價600萬內(nèi)能搞定。

來源：?東莞淘房志