來(lái)源：深圳壹地產(chǎn)

(資料圖)

深圳法拍房市場(chǎng)熱度似乎不再了。

12月16日，寶能城第二批60套法拍房的競(jìng)拍落下帷幕。

壹地產(chǎn)注意到，在12月13日的首場(chǎng)拍賣中，30套房源共有84人報(bào)名，平均每套2至3人，最后成交了22套。

其中有13套底價(jià)成交，其余9套都有加價(jià)5-30萬(wàn)左右，最高加價(jià)70萬(wàn)成交，整體均價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡，而當(dāng)前寶能城二手房指導(dǎo)價(jià)為9.85萬(wàn)/㎡。

△圖源：阿里拍賣

兩天后的12月15日，同樣有30套房源被擺上貨架，這一次成交14套、16套流拍，有43人參與競(jìng)拍。其中9套底價(jià)成交，其余成交房源的加價(jià)幅度在5-55萬(wàn)不等。

△圖源：阿里拍賣

僅從寶能城這批法拍房的成交情況，能簡(jiǎn)單看出一個(gè)現(xiàn)象：當(dāng)前深圳的法拍房市場(chǎng)熱度似乎消退，60套房源中有24套流拍，流拍率達(dá)到40%。

而且多數(shù)房源以底價(jià)成交，與上一批次房源的成交結(jié)果差距較大，這樣的數(shù)據(jù)不免讓人震驚。

另?yè)?jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，今年7-11月的5個(gè)月里，深圳掛出的法拍房數(shù)量分別是356套、285套、311套、318套、248套，其流拍率分別是49.44%、40.35%、34.08%、49.69%、44.76%。

不難看出，上述幾組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的結(jié)果都在說(shuō)明深圳法拍房市場(chǎng)的冷卻，但事實(shí)真的如此嗎？

01.

深圳法拍房今非昔比？

近段時(shí)間，有部分媒體曾表示：今年深圳的法拍房市場(chǎng)正在走“下坡路”，掛拍量、成交量都不盡如人意，跟往年相比差很多。

壹地產(chǎn)查詢到，2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套，共成交1710套；2021年的掛拍量達(dá)到5485套，成交量為2006套。

但到了2022年，整體市場(chǎng)行情低落，在一二手房成交數(shù)據(jù)大不如前的同時(shí)，法拍房的表現(xiàn)也不是很理想。

據(jù)立德輔拍數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月30日，2022年深圳法拍房掛拍2850套，成交1678套，占掛拍總量58%，總金額僅有78.84億，而上一年的法拍房成交總額幾乎接近今年數(shù)據(jù)的2倍，為150.48億。

不過(guò)，還是要提醒大家一下：雖然今年截至11月底的法拍房掛牌量只有不到3000套，但是成交量卻超過(guò)了總量一半，如此成交量比前兩年的情況都要好很多。

同時(shí)，今年不少法拍房的圍觀人數(shù)都超過(guò)了萬(wàn)人，在3月份掛拍的法拍房中，圍觀人數(shù)基本維持在1萬(wàn)-3萬(wàn)人起，最高出價(jià)達(dá)到310次，可謂競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

△圖源：阿里拍賣

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？壹地產(chǎn)認(rèn)為有兩點(diǎn)原因：

一是掛拍量確實(shí)有所下降，在成交量相差不大的情況下，基數(shù)減少自然會(huì)提高成交比例；

二是標(biāo)的物的質(zhì)量不斷提高，在今年掛拍的法拍房中有不少優(yōu)質(zhì)房源，不論區(qū)位還是房源本身都有很多優(yōu)點(diǎn)，本來(lái)法拍房的價(jià)格就會(huì)比二手房低，這確實(shí)會(huì)推進(jìn)成交。

就拿最近的寶能城法拍房來(lái)說(shuō)，雖然這一次的成交量有所下滑，但不可否認(rèn)的是，寶能城在區(qū)域位置、周邊配套、自身品質(zhì)上確有亮點(diǎn)，也難怪不少競(jìng)買人都抱有勢(shì)在必得的信念。

△圖源：阿里拍賣

02.

今年深圳法拍房中的佼佼者

不置可否，今年深圳法拍房市場(chǎng)確有明顯的下滑走勢(shì)，但壹地產(chǎn)查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，不少熱門片區(qū)的品質(zhì)項(xiàng)目，或者豪宅盤的法拍房依然是市場(chǎng)“香餑餑兒”。

壹地產(chǎn)通過(guò)阿里拍賣等網(wǎng)站，整理了部分熱門法拍房，從【成交價(jià)】【溢價(jià)率】【競(jìng)拍輪次】多個(gè)維度分類，具體來(lái)看——

1、成交價(jià)沒(méi)有最高只有更高。

7月20日，深圳福田香蜜湖一號(hào)一套358.54㎡房源經(jīng)過(guò)47輪出價(jià)，最終以9198萬(wàn)的總價(jià)成交。

如果算上稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等交易費(fèi)用，總費(fèi)用預(yù)估將接近1億，刷新了深圳近3年法拍房的最高成交紀(jì)錄，溢價(jià)12%，折合單價(jià)25.65萬(wàn)/㎡。

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△圖源：阿里拍賣

同樣也是7月，中信紅樹灣花城成交了一套房源，該房面積為347.79㎡，起拍價(jià)為4473㎡，評(píng)估價(jià)5591萬(wàn)，最終以7671萬(wàn)成交，超出評(píng)估價(jià)2080萬(wàn)。

該套房源位于紅樹灣商圈，屬于聯(lián)排別墅，實(shí)際使用面積超700㎡，獨(dú)門獨(dú)戶自帶小花園。同小區(qū)同類型的房源在二手市場(chǎng)上基本沒(méi)有在售，屬于十分稀缺的房源類型。

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△圖源：阿里拍賣

接著是9月，位于海上世界的雙璽花園也成交了一套房源，面積為221.55㎡，起拍價(jià)為4455萬(wàn)，評(píng)估價(jià)5569萬(wàn)，最終以6009萬(wàn)成交，超出評(píng)估價(jià)440萬(wàn)。

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△圖源：阿里拍賣

2、溢價(jià)率不斷被刷新。

4月26日，位于深圳灣的御景東方花園成交了一套溢價(jià)率超高的法拍房源。

該套房產(chǎn)面積為224.32㎡，起拍價(jià)為1829萬(wàn)，評(píng)估價(jià)2032萬(wàn)，最終以高出評(píng)估價(jià)664萬(wàn)的價(jià)格成交，達(dá)到2696萬(wàn)，溢價(jià)率高達(dá)75.4%。

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△圖源：阿里拍賣

5月28日，成交溢價(jià)率再次刷新。

一套位于新安街道高發(fā)西岸花園、建面約78.4㎡的法拍房，最終以813萬(wàn)成交，而該房源的起拍價(jià)僅為529萬(wàn)，溢價(jià)高達(dá)81.4%。

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△圖源：阿里拍賣

3、經(jīng)過(guò)上百次的競(jìng)價(jià)。

7月21日，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期一套191.1㎡的法拍房，最終經(jīng)過(guò)155次出價(jià)成交，從起拍價(jià)2140萬(wàn)到3600.32萬(wàn)的成交價(jià)，溢價(jià)17.7%。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，該套房源共有16人報(bào)名參與競(jìng)拍，另有974人設(shè)置拍賣提醒，圍觀人數(shù)更是超過(guò)了7萬(wàn)人，是當(dāng)月最熱門的法拍房。

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△圖源：阿里拍賣

再來(lái)是10月31日，一套位于光明深房傳麒山的復(fù)式法拍房，經(jīng)歷了189輪競(jìng)價(jià)，拍出了約1739.53萬(wàn)的成交價(jià)。

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△圖片來(lái)源：阿里法拍

這套房源的起拍價(jià)約667.78萬(wàn)，為市場(chǎng)價(jià)的三分之一，但買家們競(jìng)價(jià)19分鐘就突破了1000萬(wàn)，最終成交超出評(píng)估價(jià)905萬(wàn)，溢價(jià)率超108%，刷新了光明區(qū)法拍房成交價(jià)的最高記錄。

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△圖片來(lái)源：阿里法拍

11月18日，南山紅樹西岸花園一套190.91㎡的法拍房，競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到188次，成交價(jià)為2114萬(wàn)。

值得一說(shuō)的是，這套房源的競(jìng)拍同樣引來(lái)眾多圍觀者，圍觀人數(shù)達(dá)到47778人，其熱門程度不容小看。

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△圖片來(lái)源：阿里法拍

發(fā)現(xiàn)了嗎？即使今年的法拍房數(shù)量比去年少了2635套，但是成交的房源中，也有不少超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)很多的房源。

另?yè)?jù)立德輔拍數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年深圳法拍房成交價(jià)1000-1500萬(wàn)的房源大約有110套。這也進(jìn)一步說(shuō)明：法拍房市場(chǎng)里仍然看重房產(chǎn)質(zhì)量，包括房屋本身以及潛在的未來(lái)增長(zhǎng)空間。

這也是為什么常有把法拍房形容為：“找尋市場(chǎng)中的高質(zhì)量筍盤”。

03.

法拍房里必須知道的秘密

不可否認(rèn)，法拍房中確實(shí)能找到不錯(cuò)的筍盤，但事實(shí)真如此嗎？

那可不一定。

大家還記得，2020年5月的“7蟹姐姐”嗎？

當(dāng)年“7蟹姐姐”在房產(chǎn)大V“深房理”的誘導(dǎo)下，以728萬(wàn)高杠桿買入前海灣前海時(shí)代廣場(chǎng)1棟1707房產(chǎn)，因資金鏈斷裂，向房產(chǎn)大V借6萬(wàn)過(guò)渡無(wú)果，被逼簽下無(wú)條件過(guò)戶房產(chǎn)協(xié)議，無(wú)奈之下憤而報(bào)警。

經(jīng)過(guò)半年多的周旋，最終該套房產(chǎn)于去年12月2日以660萬(wàn)成交價(jià)拍出。按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，這套位于前海時(shí)代廣場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是900萬(wàn)，但“7蟹姐姐”僅以660萬(wàn)售出，短短8個(gè)月時(shí)間虧損240萬(wàn)。

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△圖源：格隆匯樓市

上述這類法拍房出現(xiàn)的原因是原業(yè)主資金鏈斷裂，厘清資金關(guān)系還算容易，但市場(chǎng)上存在很多因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題、等出現(xiàn)的法拍房，如果要競(jìng)買就要多好幾個(gè)“心眼”。

對(duì)此，壹地產(chǎn)整理了一下目前法拍房市場(chǎng)中會(huì)遇到或隱藏的問(wèn)題，共有三大方面，供大家參考，畢竟我們的目的始終是幫助大家買到滿意的房子~

1、費(fèi)用問(wèn)題

有人會(huì)把法拍房和二手房進(jìn)行比較，這并沒(méi)有錯(cuò)，但其中的費(fèi)用差異一定要了解清楚：

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△僅供參考，壹地產(chǎn)制表

目前，法拍房和二手房費(fèi)用差異主要表現(xiàn)在個(gè)稅上，法拍房的個(gè)稅核定比二手房的要高。

通常情況下，大部分法拍房實(shí)際競(jìng)拍價(jià)格都會(huì)比正常二手房市場(chǎng)價(jià)偏低一些，所以總的來(lái)講對(duì)總購(gòu)房成本影響不大。

擔(dān)保費(fèi)方面：法拍房無(wú)需支付贖樓產(chǎn)生的擔(dān)保費(fèi)用，但由于法拍房按揭流程是先放款再抵押，所以在銀行放款到抵押這段時(shí)間內(nèi)需要擔(dān)保公司介入填補(bǔ)這段時(shí)間段內(nèi)無(wú)抵押物的空白，一般來(lái)講法拍房按揭擔(dān)保周期為3個(gè)月，如超過(guò)則需重新支付費(fèi)用。

物業(yè)水電費(fèi)：原產(chǎn)權(quán)人之前拖欠的水、電、物業(yè)、維修金等各項(xiàng)費(fèi)用也要由購(gòu)買人補(bǔ)交，這里提醒各位計(jì)劃購(gòu)買法拍房的網(wǎng)友，在確定拍賣標(biāo)的之前可通過(guò)拍前盡調(diào)提前核實(shí)相關(guān)費(fèi)用情況。

2、產(chǎn)權(quán)糾紛

無(wú)法落戶風(fēng)險(xiǎn)：法院不負(fù)責(zé)讓原業(yè)主遷出，如果原業(yè)主不遷出，競(jìng)得者可能會(huì)面臨無(wú)法落戶風(fēng)險(xiǎn)，所以競(jìng)拍前建議咨詢當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，了解房子的戶口情況，避免陷入這一困境。

證件不全無(wú)法過(guò)戶：一般是開發(fā)商涉及土地稅金或土地使用不當(dāng)?shù)葐?wèn)題所導(dǎo)致。原房主只有買賣合同，并沒(méi)有房產(chǎn)證，也沒(méi)有在房管局合同備案，這樣的房子即使競(jìng)拍者獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，也是難以辦理房產(chǎn)證；需要在拍賣前咨詢不動(dòng)產(chǎn)交易中心確認(rèn)能否過(guò)戶。

3、房子本身瑕疵或惡意侵占問(wèn)題

隱藏瑕疵風(fēng)險(xiǎn)：房屋可能存在某種瑕疵，一般情況下，法拍房競(jìng)拍會(huì)以實(shí)物為準(zhǔn)，對(duì)存在的缺陷、部分損壞等問(wèn)題法院是不負(fù)擔(dān)保責(zé)任的。如：發(fā)生過(guò)不利的“兇宅”、采光、風(fēng)水等問(wèn)題。

房屋被占用：（1）原產(chǎn)權(quán)人拒絕搬走（2）長(zhǎng)期惡意租賃，根據(jù)買賣不破租原則，要想拿回房子必須自行溝通解決（3）非法占有，其他以與原產(chǎn)權(quán)人有利益糾紛為由占用房子，這些法院都概不負(fù)責(zé)，都要由買房人自行承擔(dān)。

此外還需要注意的是，法拍房的拍賣周期很短，競(jìng)買成功后約7-15天內(nèi)付清全款，如果不能按時(shí)支付拍賣款項(xiàng)，保證金不予退還，所以一定要做好資金解決備用方案。