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溢價(jià)率108%、超評(píng)估價(jià)2080萬(wàn)…誰(shuí)說(shuō)深圳法拍房不香了?

來(lái)源:深圳壹地產(chǎn)


(資料圖)

深圳法拍房市場(chǎng)熱度似乎不再了。

12月16日,寶能城第二批60套法拍房的競(jìng)拍落下帷幕。

壹地產(chǎn)注意到,在12月13日的首場(chǎng)拍賣中,30套房源共有84人報(bào)名,平均每套2至3人,最后成交了22套。

其中有13套底價(jià)成交,其余9套都有加價(jià)5-30萬(wàn)左右,最高加價(jià)70萬(wàn)成交,整體均價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡,而當(dāng)前寶能城二手房指導(dǎo)價(jià)為9.85萬(wàn)/㎡。

△圖源:阿里拍賣

兩天后的12月15日,同樣有30套房源被擺上貨架,這一次成交14套、16套流拍,有43人參與競(jìng)拍。其中9套底價(jià)成交,其余成交房源的加價(jià)幅度在5-55萬(wàn)不等。

△圖源:阿里拍賣

僅從寶能城這批法拍房的成交情況,能簡(jiǎn)單看出一個(gè)現(xiàn)象:當(dāng)前深圳的法拍房市場(chǎng)熱度似乎消退,60套房源中有24套流拍,流拍率達(dá)到40%。

而且多數(shù)房源以底價(jià)成交,與上一批次房源的成交結(jié)果差距較大,這樣的數(shù)據(jù)不免讓人震驚。

另?yè)?jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì),今年7-11月的5個(gè)月里,深圳掛出的法拍房數(shù)量分別是356套、285套、311套、318套、248套,其流拍率分別是49.44%、40.35%、34.08%、49.69%、44.76%。

不難看出,上述幾組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的結(jié)果都在說(shuō)明深圳法拍房市場(chǎng)的冷卻,但事實(shí)真的如此嗎?

01.

深圳法拍房今非昔比?

近段時(shí)間,有部分媒體曾表示:今年深圳的法拍房市場(chǎng)正在走“下坡路”,掛拍量、成交量都不盡如人意,跟往年相比差很多。

壹地產(chǎn)查詢到,2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套,共成交1710套;2021年的掛拍量達(dá)到5485套,成交量為2006套。

但到了2022年,整體市場(chǎng)行情低落,在一二手房成交數(shù)據(jù)大不如前的同時(shí),法拍房的表現(xiàn)也不是很理想。

據(jù)立德輔拍數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至11月30日,2022年深圳法拍房掛拍2850套,成交1678套,占掛拍總量58%,總金額僅有78.84億,而上一年的法拍房成交總額幾乎接近今年數(shù)據(jù)的2倍,為150.48億。

不過(guò),還是要提醒大家一下:雖然今年截至11月底的法拍房掛牌量只有不到3000套,但是成交量卻超過(guò)了總量一半,如此成交量比前兩年的情況都要好很多。

同時(shí),今年不少法拍房的圍觀人數(shù)都超過(guò)了萬(wàn)人,在3月份掛拍的法拍房中,圍觀人數(shù)基本維持在1萬(wàn)-3萬(wàn)人起,最高出價(jià)達(dá)到310次,可謂競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

△圖源:阿里拍賣

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?壹地產(chǎn)認(rèn)為有兩點(diǎn)原因:

一是掛拍量確實(shí)有所下降,在成交量相差不大的情況下,基數(shù)減少自然會(huì)提高成交比例;

二是標(biāo)的物的質(zhì)量不斷提高,在今年掛拍的法拍房中有不少優(yōu)質(zhì)房源,不論區(qū)位還是房源本身都有很多優(yōu)點(diǎn),本來(lái)法拍房的價(jià)格就會(huì)比二手房低,這確實(shí)會(huì)推進(jìn)成交。

就拿最近的寶能城法拍房來(lái)說(shuō),雖然這一次的成交量有所下滑,但不可否認(rèn)的是,寶能城在區(qū)域位置、周邊配套、自身品質(zhì)上確有亮點(diǎn),也難怪不少競(jìng)買人都抱有勢(shì)在必得的信念。

△圖源:阿里拍賣

02.

今年深圳法拍房中的佼佼者

不置可否,今年深圳法拍房市場(chǎng)確有明顯的下滑走勢(shì),但壹地產(chǎn)查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),不少熱門片區(qū)的品質(zhì)項(xiàng)目,或者豪宅盤的法拍房依然是市場(chǎng)“香餑餑兒”。

壹地產(chǎn)通過(guò)阿里拍賣等網(wǎng)站,整理了部分熱門法拍房,從【成交價(jià)】【溢價(jià)率】【競(jìng)拍輪次】多個(gè)維度分類,具體來(lái)看——

1、成交價(jià)沒(méi)有最高只有更高。

7月20日,深圳福田香蜜湖一號(hào)一套358.54㎡房源經(jīng)過(guò)47輪出價(jià),最終以9198萬(wàn)的總價(jià)成交。

如果算上稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等交易費(fèi)用,總費(fèi)用預(yù)估將接近1億,刷新了深圳近3年法拍房的最高成交紀(jì)錄,溢價(jià)12%,折合單價(jià)25.65萬(wàn)/㎡。

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△圖源:阿里拍賣

同樣也是7月,中信紅樹灣花城成交了一套房源,該房面積為347.79㎡,起拍價(jià)為4473㎡,評(píng)估價(jià)5591萬(wàn),最終以7671萬(wàn)成交,超出評(píng)估價(jià)2080萬(wàn)。

該套房源位于紅樹灣商圈,屬于聯(lián)排別墅,實(shí)際使用面積超700㎡,獨(dú)門獨(dú)戶自帶小花園。同小區(qū)同類型的房源在二手市場(chǎng)上基本沒(méi)有在售,屬于十分稀缺的房源類型。

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△圖源:阿里拍賣

接著是9月,位于海上世界的雙璽花園也成交了一套房源,面積為221.55㎡,起拍價(jià)為4455萬(wàn),評(píng)估價(jià)5569萬(wàn),最終以6009萬(wàn)成交,超出評(píng)估價(jià)440萬(wàn)。

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△圖源:阿里拍賣

2、溢價(jià)率不斷被刷新。

4月26日,位于深圳灣的御景東方花園成交了一套溢價(jià)率超高的法拍房源。

該套房產(chǎn)面積為224.32㎡,起拍價(jià)為1829萬(wàn),評(píng)估價(jià)2032萬(wàn),最終以高出評(píng)估價(jià)664萬(wàn)的價(jià)格成交,達(dá)到2696萬(wàn),溢價(jià)率高達(dá)75.4%。

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△圖源:阿里拍賣

5月28日,成交溢價(jià)率再次刷新。

一套位于新安街道高發(fā)西岸花園、建面約78.4㎡的法拍房,最終以813萬(wàn)成交,而該房源的起拍價(jià)僅為529萬(wàn),溢價(jià)高達(dá)81.4%。

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△圖源:阿里拍賣

3、經(jīng)過(guò)上百次的競(jìng)價(jià)。

7月21日,華潤(rùn)城潤(rùn)府三期一套191.1㎡的法拍房,最終經(jīng)過(guò)155次出價(jià)成交,從起拍價(jià)2140萬(wàn)到3600.32萬(wàn)的成交價(jià),溢價(jià)17.7%。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,該套房源共有16人報(bào)名參與競(jìng)拍,另有974人設(shè)置拍賣提醒,圍觀人數(shù)更是超過(guò)了7萬(wàn)人,是當(dāng)月最熱門的法拍房。

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△圖源:阿里拍賣

再來(lái)是10月31日,一套位于光明深房傳麒山的復(fù)式法拍房,經(jīng)歷了189輪競(jìng)價(jià),拍出了約1739.53萬(wàn)的成交價(jià)。

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△圖片來(lái)源:阿里法拍

這套房源的起拍價(jià)約667.78萬(wàn),為市場(chǎng)價(jià)的三分之一,但買家們競(jìng)價(jià)19分鐘就突破了1000萬(wàn),最終成交超出評(píng)估價(jià)905萬(wàn),溢價(jià)率超108%,刷新了光明區(qū)法拍房成交價(jià)的最高記錄。

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△圖片來(lái)源:阿里法拍

11月18日,南山紅樹西岸花園一套190.91㎡的法拍房,競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到188次,成交價(jià)為2114萬(wàn)。

值得一說(shuō)的是,這套房源的競(jìng)拍同樣引來(lái)眾多圍觀者,圍觀人數(shù)達(dá)到47778人,其熱門程度不容小看。

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△圖片來(lái)源:阿里法拍

發(fā)現(xiàn)了嗎?即使今年的法拍房數(shù)量比去年少了2635套,但是成交的房源中,也有不少超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)很多的房源。

另?yè)?jù)立德輔拍數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年深圳法拍房成交價(jià)1000-1500萬(wàn)的房源大約有110套。這也進(jìn)一步說(shuō)明:法拍房市場(chǎng)里仍然看重房產(chǎn)質(zhì)量,包括房屋本身以及潛在的未來(lái)增長(zhǎng)空間。

這也是為什么常有把法拍房形容為:“找尋市場(chǎng)中的高質(zhì)量筍盤”。

03.

法拍房里必須知道的秘密

不可否認(rèn),法拍房中確實(shí)能找到不錯(cuò)的筍盤,但事實(shí)真如此嗎?

那可不一定。

大家還記得,2020年5月的“7蟹姐姐”嗎?

當(dāng)年“7蟹姐姐”在房產(chǎn)大V“深房理”的誘導(dǎo)下,以728萬(wàn)高杠桿買入前海灣前海時(shí)代廣場(chǎng)1棟1707房產(chǎn),因資金鏈斷裂,向房產(chǎn)大V借6萬(wàn)過(guò)渡無(wú)果,被逼簽下無(wú)條件過(guò)戶房產(chǎn)協(xié)議,無(wú)奈之下憤而報(bào)警。

經(jīng)過(guò)半年多的周旋,最終該套房產(chǎn)于去年12月2日以660萬(wàn)成交價(jià)拍出。按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià),這套位于前海時(shí)代廣場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是900萬(wàn),但“7蟹姐姐”僅以660萬(wàn)售出,短短8個(gè)月時(shí)間虧損240萬(wàn)。

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△圖源:格隆匯樓市

上述這類法拍房出現(xiàn)的原因是原業(yè)主資金鏈斷裂,厘清資金關(guān)系還算容易,但市場(chǎng)上存在很多因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題、等出現(xiàn)的法拍房,如果要競(jìng)買就要多好幾個(gè)“心眼”。

對(duì)此,壹地產(chǎn)整理了一下目前法拍房市場(chǎng)中會(huì)遇到或隱藏的問(wèn)題,共有三大方面,供大家參考,畢竟我們的目的始終是幫助大家買到滿意的房子~

1、費(fèi)用問(wèn)題

有人會(huì)把法拍房和二手房進(jìn)行比較,這并沒(méi)有錯(cuò),但其中的費(fèi)用差異一定要了解清楚:

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△僅供參考,壹地產(chǎn)制表

目前,法拍房和二手房費(fèi)用差異主要表現(xiàn)在個(gè)稅上,法拍房的個(gè)稅核定比二手房的要高。

通常情況下,大部分法拍房實(shí)際競(jìng)拍價(jià)格都會(huì)比正常二手房市場(chǎng)價(jià)偏低一些,所以總的來(lái)講對(duì)總購(gòu)房成本影響不大。

擔(dān)保費(fèi)方面:法拍房無(wú)需支付贖樓產(chǎn)生的擔(dān)保費(fèi)用,但由于法拍房按揭流程是先放款再抵押,所以在銀行放款到抵押這段時(shí)間內(nèi)需要擔(dān)保公司介入填補(bǔ)這段時(shí)間段內(nèi)無(wú)抵押物的空白,一般來(lái)講法拍房按揭擔(dān)保周期為3個(gè)月,如超過(guò)則需重新支付費(fèi)用。

物業(yè)水電費(fèi):原產(chǎn)權(quán)人之前拖欠的水、電、物業(yè)、維修金等各項(xiàng)費(fèi)用也要由購(gòu)買人補(bǔ)交,這里提醒各位計(jì)劃購(gòu)買法拍房的網(wǎng)友,在確定拍賣標(biāo)的之前可通過(guò)拍前盡調(diào)提前核實(shí)相關(guān)費(fèi)用情況。

2、產(chǎn)權(quán)糾紛

無(wú)法落戶風(fēng)險(xiǎn):法院不負(fù)責(zé)讓原業(yè)主遷出,如果原業(yè)主不遷出,競(jìng)得者可能會(huì)面臨無(wú)法落戶風(fēng)險(xiǎn),所以競(jìng)拍前建議咨詢當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān),了解房子的戶口情況,避免陷入這一困境。

證件不全無(wú)法過(guò)戶:一般是開發(fā)商涉及土地稅金或土地使用不當(dāng)?shù)葐?wèn)題所導(dǎo)致。原房主只有買賣合同,并沒(méi)有房產(chǎn)證,也沒(méi)有在房管局合同備案,這樣的房子即使競(jìng)拍者獲得了房屋的產(chǎn)權(quán),也是難以辦理房產(chǎn)證;需要在拍賣前咨詢不動(dòng)產(chǎn)交易中心確認(rèn)能否過(guò)戶。

3、房子本身瑕疵或惡意侵占問(wèn)題

隱藏瑕疵風(fēng)險(xiǎn):房屋可能存在某種瑕疵,一般情況下,法拍房競(jìng)拍會(huì)以實(shí)物為準(zhǔn),對(duì)存在的缺陷、部分損壞等問(wèn)題法院是不負(fù)擔(dān)保責(zé)任的。如:發(fā)生過(guò)不利的“兇宅”、采光、風(fēng)水等問(wèn)題。

房屋被占用:(1)原產(chǎn)權(quán)人拒絕搬走(2)長(zhǎng)期惡意租賃,根據(jù)買賣不破租原則,要想拿回房子必須自行溝通解決(3)非法占有,其他以與原產(chǎn)權(quán)人有利益糾紛為由占用房子,這些法院都概不負(fù)責(zé),都要由買房人自行承擔(dān)。

此外還需要注意的是,法拍房的拍賣周期很短,競(jìng)買成功后約7-15天內(nèi)付清全款,如果不能按時(shí)支付拍賣款項(xiàng),保證金不予退還,所以一定要做好資金解決備用方案。

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