來源：深圳壹地產(chǎn)

(資料圖)

深圳法拍房市場熱度似乎不再了。

12月16日，寶能城第二批60套法拍房的競拍落下帷幕。

壹地產(chǎn)注意到，在12月13日的首場拍賣中，30套房源共有84人報名，平均每套2至3人，最后成交了22套。

其中有13套底價成交，其余9套都有加價5-30萬左右，最高加價70萬成交，整體均價約9.6萬/㎡，而當(dāng)前寶能城二手房指導(dǎo)價為9.85萬/㎡。

△圖源：阿里拍賣

兩天后的12月15日，同樣有30套房源被擺上貨架，這一次成交14套、16套流拍，有43人參與競拍。其中9套底價成交，其余成交房源的加價幅度在5-55萬不等。

△圖源：阿里拍賣

僅從寶能城這批法拍房的成交情況，能簡單看出一個現(xiàn)象：當(dāng)前深圳的法拍房市場熱度似乎消退，60套房源中有24套流拍，流拍率達到40%。

而且多數(shù)房源以底價成交，與上一批次房源的成交結(jié)果差距較大，這樣的數(shù)據(jù)不免讓人震驚。

另據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，今年7-11月的5個月里，深圳掛出的法拍房數(shù)量分別是356套、285套、311套、318套、248套，其流拍率分別是49.44%、40.35%、34.08%、49.69%、44.76%。

不難看出，上述幾組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的結(jié)果都在說明深圳法拍房市場的冷卻，但事實真的如此嗎？

01.

深圳法拍房今非昔比？

近段時間，有部分媒體曾表示：今年深圳的法拍房市場正在走“下坡路”，掛拍量、成交量都不盡如人意，跟往年相比差很多。

壹地產(chǎn)查詢到，2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套，共成交1710套；2021年的掛拍量達到5485套，成交量為2006套。

但到了2022年，整體市場行情低落，在一二手房成交數(shù)據(jù)大不如前的同時，法拍房的表現(xiàn)也不是很理想。

據(jù)立德輔拍數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月30日，2022年深圳法拍房掛拍2850套，成交1678套，占掛拍總量58%，總金額僅有78.84億，而上一年的法拍房成交總額幾乎接近今年數(shù)據(jù)的2倍，為150.48億。

不過，還是要提醒大家一下：雖然今年截至11月底的法拍房掛牌量只有不到3000套，但是成交量卻超過了總量一半，如此成交量比前兩年的情況都要好很多。

同時，今年不少法拍房的圍觀人數(shù)都超過了萬人，在3月份掛拍的法拍房中，圍觀人數(shù)基本維持在1萬-3萬人起，最高出價達到310次，可謂競爭十分激烈。

△圖源：阿里拍賣

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？壹地產(chǎn)認為有兩點原因：

一是掛拍量確實有所下降，在成交量相差不大的情況下，基數(shù)減少自然會提高成交比例；

二是標(biāo)的物的質(zhì)量不斷提高，在今年掛拍的法拍房中有不少優(yōu)質(zhì)房源，不論區(qū)位還是房源本身都有很多優(yōu)點，本來法拍房的價格就會比二手房低，這確實會推進成交。

就拿最近的寶能城法拍房來說，雖然這一次的成交量有所下滑，但不可否認的是，寶能城在區(qū)域位置、周邊配套、自身品質(zhì)上確有亮點，也難怪不少競買人都抱有勢在必得的信念。

△圖源：阿里拍賣

02.

今年深圳法拍房中的佼佼者

不置可否，今年深圳法拍房市場確有明顯的下滑走勢，但壹地產(chǎn)查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，不少熱門片區(qū)的品質(zhì)項目，或者豪宅盤的法拍房依然是市場“香餑餑兒”。

壹地產(chǎn)通過阿里拍賣等網(wǎng)站，整理了部分熱門法拍房，從【成交價】【溢價率】【競拍輪次】多個維度分類，具體來看——

1、成交價沒有最高只有更高。

7月20日，深圳福田香蜜湖一號一套358.54㎡房源經(jīng)過47輪出價，最終以9198萬的總價成交。

如果算上稅費、手續(xù)費、過戶費等交易費用，總費用預(yù)估將接近1億，刷新了深圳近3年法拍房的最高成交紀錄，溢價12%，折合單價25.65萬/㎡。

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△圖源：阿里拍賣

同樣也是7月，中信紅樹灣花城成交了一套房源，該房面積為347.79㎡，起拍價為4473㎡，評估價5591萬，最終以7671萬成交，超出評估價2080萬。

該套房源位于紅樹灣商圈，屬于聯(lián)排別墅，實際使用面積超700㎡，獨門獨戶自帶小花園。同小區(qū)同類型的房源在二手市場上基本沒有在售，屬于十分稀缺的房源類型。

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△圖源：阿里拍賣

接著是9月，位于海上世界的雙璽花園也成交了一套房源，面積為221.55㎡，起拍價為4455萬，評估價5569萬，最終以6009萬成交，超出評估價440萬。

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△圖源：阿里拍賣

2、溢價率不斷被刷新。

4月26日，位于深圳灣的御景東方花園成交了一套溢價率超高的法拍房源。

該套房產(chǎn)面積為224.32㎡，起拍價為1829萬，評估價2032萬，最終以高出評估價664萬的價格成交，達到2696萬，溢價率高達75.4%。

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△圖源：阿里拍賣

5月28日，成交溢價率再次刷新。

一套位于新安街道高發(fā)西岸花園、建面約78.4㎡的法拍房，最終以813萬成交，而該房源的起拍價僅為529萬，溢價高達81.4%。

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△圖源：阿里拍賣

3、經(jīng)過上百次的競價。

7月21日，華潤城潤府三期一套191.1㎡的法拍房，最終經(jīng)過155次出價成交，從起拍價2140萬到3600.32萬的成交價，溢價17.7%。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，該套房源共有16人報名參與競拍，另有974人設(shè)置拍賣提醒，圍觀人數(shù)更是超過了7萬人，是當(dāng)月最熱門的法拍房。

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△圖源：阿里拍賣

再來是10月31日，一套位于光明深房傳麒山的復(fù)式法拍房，經(jīng)歷了189輪競價，拍出了約1739.53萬的成交價。

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△圖片來源：阿里法拍

這套房源的起拍價約667.78萬，為市場價的三分之一，但買家們競價19分鐘就突破了1000萬，最終成交超出評估價905萬，溢價率超108%，刷新了光明區(qū)法拍房成交價的最高記錄。

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△圖片來源：阿里法拍

11月18日，南山紅樹西岸花園一套190.91㎡的法拍房，競價次數(shù)達到188次，成交價為2114萬。

值得一說的是，這套房源的競拍同樣引來眾多圍觀者，圍觀人數(shù)達到47778人，其熱門程度不容小看。

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△圖片來源：阿里法拍

發(fā)現(xiàn)了嗎？即使今年的法拍房數(shù)量比去年少了2635套，但是成交的房源中，也有不少超過市場指導(dǎo)價很多的房源。

另據(jù)立德輔拍數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，今年深圳法拍房成交價1000-1500萬的房源大約有110套。這也進一步說明：法拍房市場里仍然看重房產(chǎn)質(zhì)量，包括房屋本身以及潛在的未來增長空間。

這也是為什么常有把法拍房形容為：“找尋市場中的高質(zhì)量筍盤”。

03.

法拍房里必須知道的秘密

不可否認，法拍房中確實能找到不錯的筍盤，但事實真如此嗎？

那可不一定。

大家還記得，2020年5月的“7蟹姐姐”嗎？

當(dāng)年“7蟹姐姐”在房產(chǎn)大V“深房理”的誘導(dǎo)下，以728萬高杠桿買入前海灣前海時代廣場1棟1707房產(chǎn)，因資金鏈斷裂，向房產(chǎn)大V借6萬過渡無果，被逼簽下無條件過戶房產(chǎn)協(xié)議，無奈之下憤而報警。

經(jīng)過半年多的周旋，最終該套房產(chǎn)于去年12月2日以660萬成交價拍出。按照當(dāng)時的市場價，這套位于前海時代廣場的房產(chǎn)價格應(yīng)該是900萬，但“7蟹姐姐”僅以660萬售出，短短8個月時間虧損240萬。

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△圖源：格隆匯樓市

上述這類法拍房出現(xiàn)的原因是原業(yè)主資金鏈斷裂，厘清資金關(guān)系還算容易，但市場上存在很多因為產(chǎn)權(quán)問題、等出現(xiàn)的法拍房，如果要競買就要多好幾個“心眼”。

對此，壹地產(chǎn)整理了一下目前法拍房市場中會遇到或隱藏的問題，共有三大方面，供大家參考，畢竟我們的目的始終是幫助大家買到滿意的房子~

1、費用問題

有人會把法拍房和二手房進行比較，這并沒有錯，但其中的費用差異一定要了解清楚：

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△僅供參考，壹地產(chǎn)制表

目前，法拍房和二手房費用差異主要表現(xiàn)在個稅上，法拍房的個稅核定比二手房的要高。

通常情況下，大部分法拍房實際競拍價格都會比正常二手房市場價偏低一些，所以總的來講對總購房成本影響不大。

擔(dān)保費方面：法拍房無需支付贖樓產(chǎn)生的擔(dān)保費用，但由于法拍房按揭流程是先放款再抵押，所以在銀行放款到抵押這段時間內(nèi)需要擔(dān)保公司介入填補這段時間段內(nèi)無抵押物的空白，一般來講法拍房按揭擔(dān)保周期為3個月，如超過則需重新支付費用。

物業(yè)水電費：原產(chǎn)權(quán)人之前拖欠的水、電、物業(yè)、維修金等各項費用也要由購買人補交，這里提醒各位計劃購買法拍房的網(wǎng)友，在確定拍賣標(biāo)的之前可通過拍前盡調(diào)提前核實相關(guān)費用情況。

2、產(chǎn)權(quán)糾紛

無法落戶風(fēng)險：法院不負責(zé)讓原業(yè)主遷出，如果原業(yè)主不遷出，競得者可能會面臨無法落戶風(fēng)險，所以競拍前建議咨詢當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)，了解房子的戶口情況，避免陷入這一困境。

證件不全無法過戶：一般是開發(fā)商涉及土地稅金或土地使用不當(dāng)?shù)葐栴}所導(dǎo)致。原房主只有買賣合同，并沒有房產(chǎn)證，也沒有在房管局合同備案，這樣的房子即使競拍者獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，也是難以辦理房產(chǎn)證；需要在拍賣前咨詢不動產(chǎn)交易中心確認能否過戶。

3、房子本身瑕疵或惡意侵占問題

隱藏瑕疵風(fēng)險：房屋可能存在某種瑕疵，一般情況下，法拍房競拍會以實物為準，對存在的缺陷、部分損壞等問題法院是不負擔(dān)保責(zé)任的。如：發(fā)生過不利的“兇宅”、采光、風(fēng)水等問題。

房屋被占用：（1）原產(chǎn)權(quán)人拒絕搬走（2）長期惡意租賃，根據(jù)買賣不破租原則，要想拿回房子必須自行溝通解決（3）非法占有，其他以與原產(chǎn)權(quán)人有利益糾紛為由占用房子，這些法院都概不負責(zé)，都要由買房人自行承擔(dān)。

此外還需要注意的是，法拍房的拍賣周期很短，競買成功后約7-15天內(nèi)付清全款，如果不能按時支付拍賣款項，保證金不予退還，所以一定要做好資金解決備用方案。