| 數(shù)據(jù)來源:東莞市七普人口數(shù)據(jù)
(相關(guān)資料圖)
最近,東莞的豪宅市場,有點熱鬧啊。
廣發(fā)南、華潤悅府,在搶建設(shè)進度;松山湖的華僑城松湖原岸,最近將開放臨時接待中心;龍灣的保利天際·鷺灣,也開始招銷售......
一場搶客大戰(zhàn),形勢逐漸變得緊張,或者,不用明年3月,就要正式開場。
可能,在這場大戰(zhàn)中,唯一還保持低調(diào)的,只有東城了。
| 成型于20年前的黃旗山豪宅區(qū),仍是東莞主流豪宅板塊
東城不發(fā)聲,并不是因為缺貨賣,相反,2023年也是東城久違的供應(yīng)大年。
目前較明朗的,就有星河傳說二期、旗峰山境花園(東城體育公園地塊),還有剛備案的曉風(fēng)印月花園(主城旺盈片區(qū)舊改)等,分量都不輕。
但據(jù)房姐所知,明年這幾個新盤,最快入市的,也得等到5月份。
東城,真的不慌嗎?
6萬+的東城,也總有人癡情等待
在南城頂豪剛沖破5萬+/平,試圖向5.5萬/平?jīng)_刺,東城頂豪,其實早已企穩(wěn)6萬+/平。
一聲“老大哥”,東城還是當?shù)闷稹?/p>
而當然,東城還有另一個關(guān)鍵的標簽,缺貨。
截至今年第3季度,東城新建商品住房庫存僅有121套,在東莞所有鎮(zhèn)街中排倒數(shù)第二。
自2021年開始,隨著新盤斷供,東城樓市陷入了沉寂期,但東城的二手市場,其實一直熱度不低,是穩(wěn)居?xùn)|莞前3的成交大戶。
| 數(shù)據(jù)來源:樂有家,僅供參考
可以說,東城,一直都不缺購買力,并且的,這里的購買力是堅固的、忠誠度極高的。
因為,會選擇東城的人,多數(shù)是老莞人,尤其是東城本地人,而他們,只要能買東城,多數(shù)就不會去買南城。
而老莞人對東城的情有獨鐘,并不僅是因為風(fēng)水寶地,黃旗山;更重要的,是圍繞著山腳下的城市資源。
以黃旗山為中心,10分鐘路程內(nèi),購物能到萬達、星河城;娛樂能到東城酒吧街、十三碗美食廣場;看醫(yī)生到東莞排名第一的東華醫(yī)院;孩子上學(xué)到東華高級中學(xué)......
這,是東城用20多年時間,用全城頂級的資源,所沉淀而成的富人區(qū)圈層。
某種程度上,東城的圈層已形成了一種底蘊、一種身份認同,形成其他區(qū)域難以復(fù)制的優(yōu)越性,和東城人最割舍不下的地域情結(jié)。
所以,如果你回顧東城每一個成功的項目,其實都離不開這個圈子。
再展望東城即將入市的新盤,也基本圍繞著這個圈子。
比如黃旗南的旗峰山境花園(東城體育公園地塊),旁邊就是中海莞府、皇馬驪宮,不遠處是天驕御峰。
| 項目位置示意圖,僅供參考
又如位于東城中心的星河傳說二期,背靠星河城,1公里范圍內(nèi),聚集星河傳說、天驕峰景等高檔小區(qū)。
還有壓箱底的天驕國際花園(黃旗1號地塊),位置最核心,背靠黃旗山,又緊挨國貿(mào)中心,旁邊是新世紀豪園和光大天驕御峰。
|黃旗一號地塊示意圖
基本上,東城每個新盤,都具備稀缺屬性,被大波富人團團圍繞的新盤,也并不愁賣。
以星河傳說來說,周邊新房已斷供近10年,星河傳說二期,幾乎是東城中心板塊的“新房獨苗”。
| 星河城二期效果圖
還有天驕國際花園,雖然得到2024年面世,但據(jù)市場反饋,富人們對它的認可度,在CBD的華潤悅府之上。
而從這幾個新盤的產(chǎn)品規(guī)劃來看,未來東城人居,還將有一場步步為營的進階——
旗峰山境花園,規(guī)劃了約143-260平大戶型;
星河傳說二期,打造約200平大平層,是和瑧灣匯同系列的瑧系產(chǎn)品;
壓軸的天驕國際花園,有著38萬平的超級體量,規(guī)劃打造約170-800平大平層;
|黃旗1號項目模擬圖(圖:東莞市自然資源局)
| 天驕國際花園效果圖
這3個新盤,讓東城和南城初步形成了并立格局,東城還是能坐穩(wěn)東莞頂豪的頭把交椅。
而東城的“淡定”,大致是因為,長期的供不應(yīng)求,讓富人積累了需求,而他們又有強烈的地緣情結(jié),只要東城有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,那他們大概率還會留在本地。
東城的瓶頸與破局
點擊輸入圖片描述(最多30字)
其實,東城和南城,就像“老錢”和“新錢”的區(qū)別。
東城的“淡定”,從市場角度看,是因為不愁賣;從城市發(fā)展角度上,近幾年來,東城似乎習(xí)慣了不疾不徐的節(jié)奏。
2015年,東莞新城市總規(guī)發(fā)布,南城變成東莞主中心,城市地位似乎超過了東城。
到2019年,南城GDP約613億,東城約586億,首次實現(xiàn)反超;此后,南城和東城的差距繼續(xù)拉大。
點擊輸入圖片描述(最多30字)
人口上,東城在總量上壓南城一頭,但南城的人口增速、年輕人口占比、人口受教育程度都在東城之上。
東城,在南城的夾擊下,似乎有點不太爭氣、有點老氣。
這固然有著政策因素,但更重要的,是東城自身原因。
東城起家早,早期的野蠻生長,打下家底;但到了今天,東城的城市空間已相對不足,土地碎片化,利用效率也不高。
|?國貿(mào)背后的城中村
不過,東城并沒有一直陷于被動,而是接連出招,尤其到了最近,東城的動作開始變得密集。
東城出的第一個大招,是舊改,重新盤活存量土地。
自2018年開始,東城發(fā)力大推舊改,僅在十四五期間,東城要推進的舊改,總占面超1300萬平,規(guī)模相當于40個火煉樹。
事實上,東城也是東莞少數(shù)幾個,還能看到舊改在推動的地方。
無論是清租收樓的火煉樹,還是拆除中的天驕國際花園,亦或即將開拆的立新洋杞坑,都能看到“拆出一個新東城”的希望。
第二個大招,是文旅,建立起差異化路線。
一個是華僑城同沙文旅項目,即華僑城歡樂海岸,投資不少于200億,將增加一處華南頂級、世界一流的文旅中心。
|?“一心”即為華僑城文旅項目選址
另一個是黃旗廣場文旅綜合體項目,預(yù)計2024年春節(jié)完工,就在黃旗山下、國貿(mào)旁邊,要建成黃旗1號商圈。
而且,這里還要和鴻福路商圈、萬達-世博商圈、和南城CBD萬象城商圈,形成“大型商業(yè)消費黃金軸”。
從定位上看,這道商業(yè)消費黃金軸,層級將是灣區(qū)級,要助力東莞建設(shè)成為灣區(qū)頂級都會城市。
而這,其實是最適合東城的路線,畢竟黃旗山、同沙水庫不可復(fù)制,搞文旅能重新煥發(fā)東城的生態(tài)價值,還避免了和南城撞型。
通過深耕文旅領(lǐng)域,東城同樣可以拉升自身的發(fā)展高度,把路走寬。
而第3個大招,是黃旗南,要發(fā)展出東城的新中心。
打開地圖,黃旗南及其周邊,聚集了東城核心的地標、商圈、軌道、生態(tài)和舊改資源;板塊西南面,是西平和東莞CBD。
更重要的是,黃旗南,擁有東城最珍貴的連片土地資源。
相比其他區(qū)域,黃旗南舊改介入時間早、進度最快,6個舊改都已明朗化,還有此前的海德琥珀臺,更是成功案例。
很顯然,黃旗南,將逐漸形成一種抱團發(fā)展的趨勢。
事實上,這也契合政府對主城區(qū)的新規(guī)劃。
黃旗南,是“一心兩軸三片區(qū)”中的一部分,定位是“企業(yè)總部+生產(chǎn)性服務(wù)”產(chǎn)城融合典范區(qū)。
|?一心兩軸三片區(qū)示意圖
這讓黃旗南的發(fā)展規(guī)格、發(fā)展思路,超越了以往。
2020年,萬科確認為黃旗南的綜合運營商,統(tǒng)籌推進整體片區(qū)的規(guī)劃策劃工作,這也是東城首次引入了綜合運營商。
|?黃旗南片區(qū)功能規(guī)劃示意圖
而未來,黃旗南將會和行政文化中心、CBD融合發(fā)展,錯位互補,手拉手一起搞事業(yè),組成東莞最有力的心臟。
其實,現(xiàn)在要battle東城和南城,到底誰更強,不太合適了,未來東莞趨勢,將打造強心都市,彼此講究的是合作和分工。
我們熟悉的鴻福路商圈,不就是最好的例子嗎?國貿(mào)屬于東城,匯一城屬于南城,但離了哪一個,都不是完整的鴻福路商圈。
| 橫跨東城和南城的鴻福路商圈
我們也相信,東城,將凝聚著東莞的精神象征和人文底蘊,也會繼續(xù)忙碌起來,擔負引領(lǐng)東莞發(fā)展的重任。
一座發(fā)達的城市,舊與新并不是對立,而是缺一不可。
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