| 數(shù)據(jù)來源：東莞市七普人口數(shù)據(jù)

(相關(guān)資料圖)

最近，東莞的豪宅市場，有點熱鬧啊。

廣發(fā)南、華潤悅府，在搶建設(shè)進度；松山湖的華僑城松湖原岸，最近將開放臨時接待中心；龍灣的保利天際·鷺灣，也開始招銷售......

一場搶客大戰(zhàn)，形勢逐漸變得緊張，或者，不用明年3月，就要正式開場。

可能，在這場大戰(zhàn)中，唯一還保持低調(diào)的，只有東城了。

| 成型于20年前的黃旗山豪宅區(qū)，仍是東莞主流豪宅板塊

東城不發(fā)聲，并不是因為缺貨賣，相反，2023年也是東城久違的供應(yīng)大年。

目前較明朗的，就有星河傳說二期、旗峰山境花園（東城體育公園地塊），還有剛備案的曉風(fēng)印月花園（主城旺盈片區(qū)舊改）等，分量都不輕。

但據(jù)房姐所知，明年這幾個新盤，最快入市的，也得等到5月份。

東城，真的不慌嗎？

6萬+的東城，也總有人癡情等待

在南城頂豪剛沖破5萬+/平，試圖向5.5萬/平?jīng)_刺，東城頂豪，其實早已企穩(wěn)6萬+/平。

一聲“老大哥”，東城還是當?shù)闷稹?/p>

而當然，東城還有另一個關(guān)鍵的標簽，缺貨。

截至今年第3季度，東城新建商品住房庫存僅有121套，在東莞所有鎮(zhèn)街中排倒數(shù)第二。

自2021年開始，隨著新盤斷供，東城樓市陷入了沉寂期，但東城的二手市場，其實一直熱度不低，是穩(wěn)居?xùn)|莞前3的成交大戶。

| 數(shù)據(jù)來源：樂有家，僅供參考

可以說，東城，一直都不缺購買力，并且的，這里的購買力是堅固的、忠誠度極高的。

因為，會選擇東城的人，多數(shù)是老莞人，尤其是東城本地人，而他們，只要能買東城，多數(shù)就不會去買南城。

而老莞人對東城的情有獨鐘，并不僅是因為風(fēng)水寶地，黃旗山；更重要的，是圍繞著山腳下的城市資源。

以黃旗山為中心，10分鐘路程內(nèi)，購物能到萬達、星河城；娛樂能到東城酒吧街、十三碗美食廣場；看醫(yī)生到東莞排名第一的東華醫(yī)院；孩子上學(xué)到東華高級中學(xué)......

這，是東城用20多年時間，用全城頂級的資源，所沉淀而成的富人區(qū)圈層。

某種程度上，東城的圈層已形成了一種底蘊、一種身份認同，形成其他區(qū)域難以復(fù)制的優(yōu)越性，和東城人最割舍不下的地域情結(jié)。

所以，如果你回顧東城每一個成功的項目，其實都離不開這個圈子。

再展望東城即將入市的新盤，也基本圍繞著這個圈子。

比如黃旗南的旗峰山境花園（東城體育公園地塊），旁邊就是中海莞府、皇馬驪宮，不遠處是天驕御峰。

| 項目位置示意圖，僅供參考

又如位于東城中心的星河傳說二期，背靠星河城，1公里范圍內(nèi)，聚集星河傳說、天驕峰景等高檔小區(qū)。

還有壓箱底的天驕國際花園（黃旗1號地塊），位置最核心，背靠黃旗山，又緊挨國貿(mào)中心，旁邊是新世紀豪園和光大天驕御峰。

｜黃旗一號地塊示意圖

基本上，東城每個新盤，都具備稀缺屬性，被大波富人團團圍繞的新盤，也并不愁賣。

以星河傳說來說，周邊新房已斷供近10年，星河傳說二期，幾乎是東城中心板塊的“新房獨苗”。

| 星河城二期效果圖

還有天驕國際花園，雖然得到2024年面世，但據(jù)市場反饋，富人們對它的認可度，在CBD的華潤悅府之上。

而從這幾個新盤的產(chǎn)品規(guī)劃來看，未來東城人居，還將有一場步步為營的進階——

旗峰山境花園，規(guī)劃了約143-260平大戶型；

星河傳說二期，打造約200平大平層，是和瑧灣匯同系列的瑧系產(chǎn)品；

壓軸的天驕國際花園，有著38萬平的超級體量，規(guī)劃打造約170-800平大平層；

｜黃旗1號項目模擬圖（圖：東莞市自然資源局）

| 天驕國際花園效果圖

這3個新盤，讓東城和南城初步形成了并立格局，東城還是能坐穩(wěn)東莞頂豪的頭把交椅。

而東城的“淡定”，大致是因為，長期的供不應(yīng)求，讓富人積累了需求，而他們又有強烈的地緣情結(jié)，只要東城有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，那他們大概率還會留在本地。

東城的瓶頸與破局

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其實，東城和南城，就像“老錢”和“新錢”的區(qū)別。

東城的“淡定”，從市場角度看，是因為不愁賣；從城市發(fā)展角度上，近幾年來，東城似乎習(xí)慣了不疾不徐的節(jié)奏。

2015年，東莞新城市總規(guī)發(fā)布，南城變成東莞主中心，城市地位似乎超過了東城。

到2019年，南城GDP約613億，東城約586億，首次實現(xiàn)反超；此后，南城和東城的差距繼續(xù)拉大。

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人口上，東城在總量上壓南城一頭，但南城的人口增速、年輕人口占比、人口受教育程度都在東城之上。

東城，在南城的夾擊下，似乎有點不太爭氣、有點老氣。

這固然有著政策因素，但更重要的，是東城自身原因。

東城起家早，早期的野蠻生長，打下家底；但到了今天，東城的城市空間已相對不足，土地碎片化，利用效率也不高。

|?國貿(mào)背后的城中村

不過，東城并沒有一直陷于被動，而是接連出招，尤其到了最近，東城的動作開始變得密集。

東城出的第一個大招，是舊改，重新盤活存量土地。

自2018年開始，東城發(fā)力大推舊改，僅在十四五期間，東城要推進的舊改，總占面超1300萬平，規(guī)模相當于40個火煉樹。

事實上，東城也是東莞少數(shù)幾個，還能看到舊改在推動的地方。

無論是清租收樓的火煉樹，還是拆除中的天驕國際花園，亦或即將開拆的立新洋杞坑，都能看到“拆出一個新東城”的希望。

第二個大招，是文旅，建立起差異化路線。

一個是華僑城同沙文旅項目，即華僑城歡樂海岸，投資不少于200億，將增加一處華南頂級、世界一流的文旅中心。

|?“一心”即為華僑城文旅項目選址

另一個是黃旗廣場文旅綜合體項目，預(yù)計2024年春節(jié)完工，就在黃旗山下、國貿(mào)旁邊，要建成黃旗1號商圈。

而且，這里還要和鴻福路商圈、萬達-世博商圈、和南城CBD萬象城商圈，形成“大型商業(yè)消費黃金軸”。

從定位上看，這道商業(yè)消費黃金軸，層級將是灣區(qū)級，要助力東莞建設(shè)成為灣區(qū)頂級都會城市。

而這，其實是最適合東城的路線，畢竟黃旗山、同沙水庫不可復(fù)制，搞文旅能重新煥發(fā)東城的生態(tài)價值，還避免了和南城撞型。

通過深耕文旅領(lǐng)域，東城同樣可以拉升自身的發(fā)展高度，把路走寬。

而第3個大招，是黃旗南，要發(fā)展出東城的新中心。

打開地圖，黃旗南及其周邊，聚集了東城核心的地標、商圈、軌道、生態(tài)和舊改資源；板塊西南面，是西平和東莞CBD。

更重要的是，黃旗南，擁有東城最珍貴的連片土地資源。

相比其他區(qū)域，黃旗南舊改介入時間早、進度最快，6個舊改都已明朗化，還有此前的海德琥珀臺，更是成功案例。

很顯然，黃旗南，將逐漸形成一種抱團發(fā)展的趨勢。

事實上，這也契合政府對主城區(qū)的新規(guī)劃。

黃旗南，是“一心兩軸三片區(qū)”中的一部分，定位是“企業(yè)總部+生產(chǎn)性服務(wù)”產(chǎn)城融合典范區(qū)。

|?一心兩軸三片區(qū)示意圖

這讓黃旗南的發(fā)展規(guī)格、發(fā)展思路，超越了以往。

2020年，萬科確認為黃旗南的綜合運營商，統(tǒng)籌推進整體片區(qū)的規(guī)劃策劃工作，這也是東城首次引入了綜合運營商。

|?黃旗南片區(qū)功能規(guī)劃示意圖

而未來，黃旗南將會和行政文化中心、CBD融合發(fā)展，錯位互補，手拉手一起搞事業(yè)，組成東莞最有力的心臟。

其實，現(xiàn)在要battle東城和南城，到底誰更強，不太合適了，未來東莞趨勢，將打造強心都市，彼此講究的是合作和分工。

我們熟悉的鴻福路商圈，不就是最好的例子嗎？國貿(mào)屬于東城，匯一城屬于南城，但離了哪一個，都不是完整的鴻福路商圈。

| 橫跨東城和南城的鴻福路商圈

我們也相信，東城，將凝聚著東莞的精神象征和人文底蘊，也會繼續(xù)忙碌起來，擔負引領(lǐng)東莞發(fā)展的重任。

一座發(fā)達的城市，舊與新并不是對立，而是缺一不可。