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2022年樓市最關(guān)鍵的6大真相,你讀懂了嗎?

回首2022年,是深圳樓市跌宕起伏的一年。

我們見證了從成交萎靡不振、買房人信心不足、到金融16條落地、三支箭重磅利好、防疫的全面放開、再到經(jīng)濟(jì)會議上重提房地產(chǎn)是國民支柱產(chǎn)業(yè)。

作為全國樓市的標(biāo)桿,深圳樓市的一舉一動時刻牽動著大家的關(guān)注。所以,我們整理了2022年深圳樓市6大關(guān)鍵點(diǎn),做一個簡單復(fù)盤和分析!


(相關(guān)資料圖)

一、新房關(guān)鍵詞:內(nèi)卷!

2022年的新房市場,可謂一個“卷”字了得!

從四海華庭打出“光明價格買龍華”,到前海兩盤降到8字頭,樓市的底線一跌再跌,然而去化情況卻并不理想。

1、“日光盤”僅6個

據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年深圳共有100+住宅盤入市,其中開盤去化超6成的有23個項(xiàng)目,而“日光盤”的僅6個。

相較于2020年30次日光,2021年36次日光,2022年的樓市可謂是“慘不忍睹”。

而且6個日光盤,除去海德園A區(qū)、招商璽家園、宏發(fā)萬悅山、深業(yè)頤瑞府4個純新盤,剩下的寶安宏發(fā)前城濱?;▓@、南山深鐵閱山鏡均為尾盤銷售。

3月26日,寶安宏發(fā)前城濱海花園推售的25套房源,均價8.48萬/平,當(dāng)天售罄;

5月30日,安托山海德園A區(qū)推售的239套房源,均價12.6萬/平,當(dāng)天售罄;

9月21日,南山蛇口招商璽推售的604套房源,均價12萬/平,當(dāng)天售罄;

9月24日,光明宏發(fā)萬悅山推售的676套房源,均價5.17萬/平,當(dāng)天售罄;

10月29日,光明深業(yè)頤瑞府推售的444套房源,均價4.53萬/平,當(dāng)天售罄;

10月30日,南山深鐵閱山境推售的23套房源,均價8.3萬/平,當(dāng)天售罄。

2、大戶型不缺購買力

2022年深圳有23個開盤去化超6成的項(xiàng)目。

其中去化率較高的新盤依然集中在深圳中、西部的核心區(qū)。從海德園、招商璽的開盤即售罄、再到頤城棲灣接近日光、中心天元的88%去化,這些面積約117~540㎡的優(yōu)質(zhì)大戶型熱銷,充分說明深圳不缺購買力。

與此形成鮮明對比的是東部,龍崗今年作為新開盤項(xiàng)目最多的區(qū)域,僅2個項(xiàng)目開盤去化率超6成。

3、6折人才房也不好賣

11月9日,首批可售型人才房一經(jīng)問世,就引起了廣泛關(guān)注。

價格是普通商品房價的6折,單身35歲以上/結(jié)婚不限+深戶本科+3年社保+搖號就能申請。

然而,據(jù)深圳住建局公示顯示,最終的去化結(jié)果卻并不理想,兩房房源剩余1030套,整體去化約47%;三房房源剩余1462套,整體去化率約40%。

深圳首輪可售人才住房推出的6個項(xiàng)目,出了位于光明的華僑城九樾廣場房源全部售完外,安居鴻棲臺、星河開市客環(huán)球商業(yè)中心的兩房房源也選完,三房房源則剩余較多。安居君蘭灣府、安居顥龍?jiān)返恼w去化率較為一般。

第二批可售型人才房也即將面世,共有11個盤,有約7662套房源可售,還有不少大家期待的熱盤在內(nèi),又將取得怎樣的成績?

4、深圳首現(xiàn)不限購新盤

最近有個新盤引發(fā)了不少人討論。

深圳南山的御成府,成為深圳目前首個不限購,但限貸的住宅屬性的商品房。

本次可售房源295套,位于項(xiàng)目的1棟,推售建面約37-54㎡單身公寓,備案均價約8.9萬/㎡,單價區(qū)間約7.9-9.6萬/㎡,總價區(qū)間約318-517萬。

除了不限購,不占用購房指標(biāo),不需要名額購買,其它稅費(fèi)、貸款比例等都是按住宅標(biāo)準(zhǔn)來的。

二、二手指導(dǎo)價成托底價

新房市場內(nèi)卷成風(fēng),二手市場同樣成交萎靡。

其中跌幅最慘的莫過于八卦嶺宿舍,當(dāng)年爆紅的28平八卦嶺宿舍,最高的成交價為428萬。

但是現(xiàn)在最新的成交實(shí)在是讓人大跌眼鏡,26平成交177萬,跌幅高達(dá)56%。

龍悅居也不逞多讓,62平兩房最新的掛牌價僅388萬,相比高峰期的720萬跌幅46%。

此外,還有熱盤華潤城,如今的二手成交價也跌倒指導(dǎo)價,屬實(shí)跌破眼鏡……

三、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才有購買力

總得來說,2022年深圳樓市雖然整體疲軟,但依然有部分新盤取得了不錯的成績。

這些樓盤基本都有兩點(diǎn)共性:倒掛優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)地段。

例如,6個日光盤,盡管從剛需到改善都有,但全部都在深圳核心板塊&熱點(diǎn)板塊,有區(qū)位概念的加持。

再比如福田的海德園,盡管均價去到12.6萬/㎡,但周邊萬科臻山悅等二手房的實(shí)際成交價格均突破15萬/㎡,整體掛牌價在17萬-20萬/㎡之間,其倒掛空間之大,也讓市場依舊為其買單,推動日光……

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