放松未回升，拖累反下行

2021年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定樓市政策調(diào)整，轉(zhuǎn)向良性循環(huán)、健康發(fā)展，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。貨幣政策也結(jié)束2021年的緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?。想象中的樓市政策放松、貨幣放松，市?chǎng)將回暖，二手房?jī)r(jià)止跌，土地拍賣正常都沒(méi)實(shí)現(xiàn)，因5-6月疫情引起的經(jīng)濟(jì)下行，收入降低，樓市持續(xù)下行。

我在年初的分析是：2022年樓市猶抱琵琶半遮面3-6月回暖。

(相關(guān)資料圖)

一、經(jīng)濟(jì)下行口袋空

GDP增長(zhǎng)目標(biāo)5.5%，實(shí)際增長(zhǎng)3%

但因各地疫情爆發(fā)影響經(jīng)濟(jì)下滑，前三季度只保持了3%的增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)全年3.3%，離目標(biāo)還有一定差距。

熱錢指數(shù)

M2增長(zhǎng)率保持12%以上，但由于疫情影響，經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)都沒(méi)拉起來(lái)。這么高的熱錢指數(shù)放到2015、2020早已經(jīng)拉爆了樓市，疫請(qǐng)還是最大影響因素，抗疫三年抗窮了，經(jīng)濟(jì)低迷、樓市低迷，熱錢也沒(méi)用了。

二、新房：網(wǎng)紅不紅、折扣多

新房市場(chǎng)

新房市場(chǎng)表現(xiàn)為：網(wǎng)紅不紅，當(dāng)年限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的網(wǎng)紅盤天健悅灣府開盤只去化了三成，前海自貿(mào)區(qū)媽灣的臻灣悅竟然打九折，前海都這么卷更別提其他地方。

東部樓盤不但折扣8字起，首付也能墊兩成，先拿出一成的錢就能上車，促銷手段五花八門。

三、土地市場(chǎng)：寶中也流拍

深圳自2016年10月起新房開始限價(jià)，那時(shí)叫做備案價(jià)，定價(jià)需要批準(zhǔn)。近年來(lái)拍地時(shí)直接限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，協(xié)議拿地或舊改價(jià)格繼續(xù)備案審批。

第三次土拍流拍兩宗，這兩宗包含寶安中心一塊地，因?yàn)樯虡I(yè)占比50%而流拍，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，商業(yè)地產(chǎn)不被看好.第四次土拍龍崗流拍一宗。深圳雖有流拍，但總體上比其他二、三線城市好得多，這也是深圳樓市政策沒(méi)有放松的原因。土拍整體比較正常，經(jīng)常出現(xiàn)最高限價(jià)拿地，賣地角度不需要放松樓市。

四、二手房?jī)赡耆ㄏ碌塾?jì)23%

二手房市場(chǎng)兩年下跌23%，漲回去需要30%。

二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)

橙色曲線是參考價(jià)比值，就是成交價(jià)/參考價(jià)；藍(lán)色為成交采樣量。2021年2月參考價(jià)問(wèn)世時(shí)，成交價(jià)是參考價(jià)的1.3倍，也就是比2019年12月漲了30%。去年4月開始嚴(yán)格執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)，7月以前成交價(jià)一直是參考價(jià)的1.2倍以上，比2月下跌6%，期間XQ房還有上漲趨勢(shì)。

深圳8月份公布大學(xué)區(qū)政策，成為壓垮深圳房?jī)r(jià)的最后一根稻草。二手房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，一直到12月，跌到了參考價(jià)的1.14倍，平均下跌12.3%。

2022年隨著貨幣的寬松，全款買房再貸款占到了成交量的50%，參考價(jià)對(duì)于買房的障礙弱化了，3-5月二手房成交量上升，房?jī)r(jià)由1月的1.11倍參考價(jià)回升至1.13倍，回升2%。6月后因經(jīng)濟(jì)下滑影響房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，至12月已經(jīng)是參考價(jià)的1倍，今年房?jī)r(jià)比去年12月的1.14倍又下降了12.3%。兩年跌幅基本相同。

連續(xù)兩年下跌，房?jī)r(jià)由指導(dǎo)價(jià)的1.3倍跌到1倍，跌去了23%，想要漲回去需要回升30%。

兩年三次下跌

站崗確實(shí)很痛苦！買房時(shí)機(jī)很重要，把握時(shí)機(jī)來(lái)找唐老鴨！

五、2022年二手房一波二折

2022年二手房一波二折2022年每周量?jī)r(jià)

這是按周成交的量?jī)r(jià)情況，藍(lán)色為成交量，橙色為參考價(jià)比值。

一波：2至6月，在貨幣寬松全款買房的驅(qū)使下，4月成交量有一波回升，到6月底價(jià)格維持平穩(wěn)，量回升。這也是我年初分析的《猶抱琵琶半遮面，3-6月回暖》的這一波。一折：8月出現(xiàn)地量，由于疫情影響經(jīng)濟(jì)下行，7月降薪、裁員政策落地，房?jī)r(jià)下行，8月迎來(lái)地量。9月底至10月中旬企穩(wěn)一些，維持在1.06倍指導(dǎo)價(jià)。

期間我發(fā)布一些列視頻告訴大家房?jī)r(jià)跌了多少，并且講買房要等信號(hào)。

二折：大會(huì)后又一波下跌，直接擊穿參考價(jià)，11月最后一周0.98參考價(jià)。

年底救樓市政策密集出臺(tái)年底的救樓市政策，是10幾年來(lái)暫?；驔](méi)有提及的，比如房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、房企股市再融資、支持住房改善放在恢復(fù)消費(fèi)的優(yōu)先位置等等，這一系列政策表明高層對(duì)樓市的重新定調(diào)和救市的決心，雖然政策未落地，但有需求并有錢的剛需進(jìn)場(chǎng)抄底——指導(dǎo)價(jià)的底。12月初價(jià)穩(wěn)住量升，但在因城施策的背景下，深圳能否放松？影響著深圳樓市的走向。

六、2022年樓市回顧總結(jié)

1、經(jīng)濟(jì)下行，貨幣寬松也無(wú)助樓市回暖。

2、新房網(wǎng)紅不紅，普通盤折扣大，促銷手段多。

3、土地拍賣基本正常，商業(yè)地產(chǎn)不被看好。

4、大學(xué)區(qū)是壓垮深圳房?jī)r(jià)的最后一根稻草。

5、兩年三波下跌累計(jì)23%，漲回去需要30%。

6、一波：3-6月在貨幣寬松，全款買、房三成首付的推動(dòng)下小幅回暖。

7、兩折：7月后疫情影響經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，10月末再次探底。

8、年底救市政策密集出臺(tái)，救市決心強(qiáng)，12月價(jià)穩(wěn)住量回升。

以上是對(duì)深圳樓市2022年的回顧。

附錄：深圳各區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)

全市二手房量?jī)r(jià)

12月只有15天的數(shù)據(jù)，量升得很快，但是15日后由于疫情第一波沖擊來(lái)到深圳，市場(chǎng)暫時(shí)停頓。

南山區(qū)量?jī)r(jià)

南山區(qū)12月初價(jià)格回升至1.05倍參考價(jià)。

福田區(qū)量?jī)r(jià)

福田區(qū)12月就是指導(dǎo)價(jià)

寶安區(qū)量?jī)r(jià)

12月初寶安區(qū)價(jià)格回升至1.04倍參考價(jià)。

羅湖區(qū)量?jī)r(jià)

羅湖區(qū)參考價(jià)95折。

龍華區(qū)量?jī)r(jià)

龍華區(qū)參考價(jià)97折。

龍崗區(qū)量?jī)r(jià)

龍崗區(qū)1.01倍指導(dǎo)價(jià)。

鹽田區(qū)量?jī)r(jià)

鹽田區(qū)92折指導(dǎo)價(jià)

坪山區(qū)量?jī)r(jià)

坪山區(qū)94折指導(dǎo)價(jià)。

大鵬、光明二手房成交太少，不夠形成數(shù)據(jù)分析圖。