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天天熱點(diǎn)評(píng)!穩(wěn)定樓市,為何如此艱難?

NO. 1|壹

當(dāng)下,修復(fù)信心和預(yù)期,比什么都重要!


(資料圖)

近期,央行、銀保監(jiān)、住建部等密集施策,重點(diǎn)就是提振市場(chǎng)的信心和預(yù)期。2022年樓市差,直接原因就是信心不足、預(yù)期悲觀,這導(dǎo)致樓市交易量回到2015年。但是,比交易下跌更可怕的是——“板結(jié)”,也就是信心不足、預(yù)期不振與房?jī)r(jià)下跌、交易情緒慘淡的惡性循環(huán)。

我們先看二手房交易這個(gè)指標(biāo)!

數(shù)據(jù)來(lái)源:wind

上表是各城市二手住房/新房的比例。2022年,這幾個(gè)重要城市,二手房/新房的比例都創(chuàng)新低了。這是個(gè)大問(wèn)題,二手住房交易不活躍,是整個(gè)樓市循環(huán)不暢,甚至出現(xiàn)“板結(jié)”的表征。二手房交易往往是“連環(huán)單”,一套二手房交易,往往牽扯著2套及更多的房子交易。

其中,既有新上車(chē)的,也有換房的;既能帶動(dòng)存量房交易,還能帶動(dòng)新房交易。這樣的樓市是健康的、可持續(xù)的。二手房交易不活躍,有幾種可能性:一是有錢(qián)人買(mǎi)多套房;二是沒(méi)錢(qián)的人買(mǎi)不起,或?qū)Ψ孔硬粷M意(老破?。?;三是“賣(mài)房難”,手上的房子賣(mài)不出去或交易周期長(zhǎng)。

不過(guò),樓市火熱的2016-2020年,二手房交易頻率很高。當(dāng)時(shí),不僅是新興產(chǎn)業(yè)(比如互聯(lián)網(wǎng)),打工人集聚的建筑、地產(chǎn)、物流等也很興旺,大家對(duì)前景很樂(lè)觀;另外,周?chē)娜硕荚谫I(mǎi)房,有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng);而且,當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也在快速上漲,買(mǎi)房有強(qiáng)大的財(cái)富效應(yīng)。

因此,即便那時(shí)按揭利率在5%以上,擋不住加杠桿買(mǎi)房的熱情。有房的要換房,沒(méi)房的要上車(chē);城市本地人買(mǎi)房,打工人也買(mǎi)房,有多套房的還要再來(lái)一套。整個(gè)樓市,一派欣欣向榮!

2021年以后,二手房活躍的局面突然逆轉(zhuǎn)??偨Y(jié)看有三個(gè)催化因素:一是疫情不間斷的沖擊下,大家的實(shí)際收入、收入預(yù)期,變得悲觀;二是大力整治資本運(yùn)作型的高收入行業(yè)(地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、資本平臺(tái)),機(jī)關(guān)開(kāi)始降薪水;三是2021年樓市長(zhǎng)效機(jī)制落地,房?jī)r(jià)不再上漲。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是不允許過(guò)去那種野蠻的加杠桿了,不允許社會(huì)資金70%流入地產(chǎn)了。

NO. 2|貳

這時(shí)候,邏輯開(kāi)始變了:

首先,房貸利率很高,即便首套房,利率也要4.1%,但保本理財(cái)利率還不到3%。試想,高成本負(fù)債,買(mǎi)一項(xiàng)未來(lái)價(jià)格可能要下跌的資產(chǎn),這能劃算嗎?所以,很多人不僅不買(mǎi)房,提前還貸。

其次,對(duì)于剛需上車(chē)或換房的人來(lái)說(shuō),由于收入不再支撐,對(duì)樓市不再樂(lè)觀,即便有買(mǎi)房的計(jì)劃,也要擱置一下了。所以,據(jù)央行2022年四季度調(diào)查顯示,僅有16.9%的人有買(mǎi)房計(jì)劃。

最后,2016-2021年買(mǎi)房的,特別是2020年疫情后沖進(jìn)樓市的,現(xiàn)在來(lái)看,都是背鍋俠。近期,聽(tīng)到的消息,要么是房企暴雷,要么是某親朋好友掛牌的房子賣(mài)不出去,要么是某地房?jī)r(jià)大跌。這時(shí)候,買(mǎi)房的示范效應(yīng)、從眾效應(yīng),都反過(guò)來(lái)了,變成了悲觀和信心不足的傳染效應(yīng)。

我們知道,2016-2021年是房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的6年,這六年總共賣(mài)了近90億平米的商品住房,加上居住性質(zhì)的公寓,差不多100億平米,約占到存量住房的近1/3。這六年,借助“棚改”、去庫(kù)存、城鎮(zhèn)化大發(fā)展、都市圈繪畫(huà)、加杠桿等多方利好,房?jī)r(jià)在第一次全國(guó)大范圍上漲。

這6年,最廣泛人群(包括農(nóng)民工)被卷入到商品房中。

NO. 3|叁

這兩年,可謂形勢(shì)突變。不管是收入水平、工作預(yù)期,還是房?jī)r(jià)走勢(shì),似乎在突然間就逆轉(zhuǎn)了。于是,房產(chǎn)交易變得索然無(wú)味。問(wèn)題是,房子交易的體量、價(jià)格,都已經(jīng)被抬到了歷史的峰值。交易頻率驟降,虛高的房?jī)r(jià)(不管其間是否有泡沫)開(kāi)啟“慢撒氣”的過(guò)程。

2022年,新房交易量跌回2015年的水平。全年交易金額大概在13.3萬(wàn)億元左右,成交面積約13.6億平米左右。其實(shí),如果把“工抵房”扣掉,實(shí)際成交金額更低。更重要的是,量?jī)r(jià)依然在云端的存量地產(chǎn),正面臨著一個(gè)困局,即巨大的交易摩擦、慘淡的交易情緒導(dǎo)致房?jī)r(jià)陰跌。

不加干涉,房?jī)r(jià)和交易情緒“慢撒氣”的過(guò)程會(huì)愈演愈烈。也就是,房?jī)r(jià)陰跌,交易對(duì)手越來(lái)越少,要么賣(mài)不出去,要么大幅度降價(jià)才能賣(mài)出去,這又會(huì)形成進(jìn)一步下跌的預(yù)期。這樣下去,房子無(wú)法循環(huán)了,交易的摩擦和主力越來(lái)越大,樓市開(kāi)始“板結(jié)”,真正成為不動(dòng)產(chǎn)了。

當(dāng)下,樓市掉入到“失靈”的陷阱,越是降價(jià),越是交易情緒低落,房子就越難以成交。反過(guò)來(lái),又會(huì)導(dǎo)致情緒更加悲觀,越來(lái)越多的業(yè)主把房子掛牌出售。于是,二線城市2021年初二手房掛牌量還在“10萬(wàn)套+”,現(xiàn)在已上升到“20萬(wàn)套+”,形成了巨大的堰塞湖。

圖:兩年時(shí)間(2020-2022年11月)50城二手房掛牌增長(zhǎng)超過(guò)60%

(單位:萬(wàn)套)

同時(shí),這種局面下,不動(dòng)產(chǎn)“金融加速器”的效應(yīng)也開(kāi)始逆轉(zhuǎn),信貸緊縮的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。即便央行不斷寬松,但實(shí)體經(jīng)濟(jì)信用需求的積極性還是很弱。央行2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示,貸款總體需求指數(shù)為59.5%,比上年同期下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)。

NO. 4|肆

近日,央行、銀保監(jiān)推出“首套房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”,新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連跌3月的城市,未來(lái)首套房按揭利率可不設(shè)下限。70城里面有38個(gè)城市符合這一標(biāo)準(zhǔn)。詳看這38個(gè)城市,其實(shí)很多城市已陰跌了1-2年了,其中不乏一些熱點(diǎn)城市。如果看二手房,陰跌的城市更多。

房?jī)r(jià)下跌城市,按揭利率不設(shè)下限,目的是形成巨大的“利率差”,將“板結(jié)”的樓市沉積液攪動(dòng)起來(lái)。假設(shè)新發(fā)放的按揭利率為3.5%,而過(guò)去六年交易的房子,按揭利率多在5%以上,這樣就形成了至少1.5個(gè)百分點(diǎn)的利率差,100萬(wàn)的按揭貸款能節(jié)約下近1000元的月供。

當(dāng)然,這一招只是需求端復(fù)蘇一攬子政策中的一條。2023年,需求端復(fù)蘇是樓市政策的重點(diǎn),管理層會(huì)進(jìn)行各種政策疊加,不斷釋放新政利好,直至樓市需求端能真正穩(wěn)定下來(lái)。顯然,只有需求端復(fù)蘇了,開(kāi)發(fā)商的造血功能才能修復(fù),資產(chǎn)負(fù)債表才能修復(fù);只有需求端復(fù)蘇了,“保交樓”才有可投入的后續(xù)資金;只有需求端復(fù)蘇了,消費(fèi)和內(nèi)需才能真正起來(lái)。

需求端復(fù)蘇,一個(gè)表征就是存量房屋置換的需求會(huì)活躍起來(lái),也就是賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新、添丁置換等。近年來(lái),改善需求已經(jīng)占到70%的比例。除了一部分買(mǎi)二套或多套的需求,大部分需求還得靠房子騰挪,即賣(mài)掉手上的房子,置換更好的房子,利率不設(shè)下限就是一個(gè)引子。

極低的利率水平下,再加上需求端其他優(yōu)惠,業(yè)主有換房的內(nèi)在激勵(lì)(可以置換到更低利率),新市民、年輕人、無(wú)房戶(hù)有買(mǎi)房的內(nèi)在激勵(lì),因?yàn)榉績(jī)r(jià)已下跌了一個(gè)臺(tái)階(多數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌20%-30%),而且利率足夠低了。這樣,手上的二手房有人買(mǎi),換房的門(mén)檻就降低了。

這樣,樓市就能循環(huán)起來(lái)了,剛需上車(chē)、置換升級(jí),同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)存量房和新房的銷(xiāo)售循環(huán),房屋裝飾裝修、家具家電等,房地產(chǎn)的支柱地位就能彰顯出來(lái)。同時(shí),更重要的是,通過(guò)交易的良性循環(huán),止住房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)。需求端要穩(wěn)定,有多個(gè)前提,最重要的是“房?jī)r(jià)止跌”。

因?yàn)椋?016-2021年的火熱,就是房?jī)r(jià)帶起來(lái)的!現(xiàn)在也一樣,央行銀保監(jiān)推出“首套房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”,也就是為了對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌。

當(dāng)然,還有大家對(duì)未來(lái)的收入和工作的預(yù)期好轉(zhuǎn),這是個(gè)艱難的話題!

總之,樓市復(fù)蘇就是一個(gè)系統(tǒng)工程了。當(dāng)然,一攬子紓困、擴(kuò)內(nèi)需的政策措施也在路上。總的來(lái)講,2016-2021上半年那種空前的樓市繁榮,是各種利好因素疊加在一起的結(jié)果?,F(xiàn)在,這些利好很多不在了、今非昔比或再也回不來(lái)了。比如,棚改、去庫(kù)存、加杠桿等;比如,那些年很多行業(yè)異常繁榮,不僅提供了充足的首付,也讓大家對(duì)未來(lái)的信心極度樂(lè)觀。

所以,樓市的穩(wěn)定,就變得異常艱難。

關(guān)鍵詞: 為何如此
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