一手住宅

2018-2022年深圳一手住宅成交走勢(shì)

成交量下跌3成，成交價(jià)6.1萬元/㎡

(資料圖)

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳一手住宅網(wǎng)簽成交34441套，同比下跌34%，成交均價(jià)6.1萬元/㎡，同比下跌5%。2022年新房市場(chǎng)的交易量是近5年的第二低點(diǎn)，僅略高于2018年。在限價(jià)政策的嚴(yán)格調(diào)控下，新房價(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)。

2022年深圳一手住宅月度成交走勢(shì)

全年房價(jià)穩(wěn)定在6左右，月均交易量2900套

2022年深圳一手住宅月均交易量在2900套左右，各月成交比較平均，沒有明顯的高峰。房價(jià)也在6萬元/㎡上下波動(dòng)，四季度房價(jià)相對(duì)前期略有回升?？傮w來看，2022年的新房市場(chǎng)較為平穩(wěn)，雖然光明等區(qū)域有爆出幾個(gè)“日光盤”，但大部分項(xiàng)目開盤去化平平。

二手住宅

2004-2022年深圳二手住宅成交走勢(shì)

到底了！深圳二手市場(chǎng)成交跌幅收窄

前有指導(dǎo)價(jià)政策，后有疫情多次席卷深圳。“前狼后虎”夾擊下深圳二手市場(chǎng)交易量進(jìn)入了19年以來的最低點(diǎn)。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，即使是金融危機(jī)的2008年，深圳二手住宅交易量亦有4.3萬套，而2022年的二手市場(chǎng)僅成交了2.2萬套。雖然更早以前的數(shù)據(jù)缺失，但評(píng)估來看2.2萬套不僅是近19年的最低，更有可能是近20來年里的最低點(diǎn)。這已經(jīng)是絕對(duì)的底部，2023只會(huì)更好。

同為一線城市同在大灣區(qū)的廣州，2022年二手成交量近7萬套。與深圳1768萬人口相比，2.2萬套的交易量顯然是不合理的，即使加上新房總量也只有5.6萬套。大量的購房需求暫緩或抑制，隨著2023年政策環(huán)境的寬松、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好、人們生活回到正軌，這些需求將陸續(xù)釋放，助力深圳樓市回暖復(fù)原。

2022年深圳二手房成交均價(jià)同比下跌9%，回到2020年的水平。當(dāng)前二手價(jià)格愈發(fā)接近新房價(jià)格，兩者差距逐漸縮小，購房門檻進(jìn)一步降低。

2022年全市成交21701套二手住宅，同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可見跌幅有所收窄，趨勢(shì)向好。?

2022年深圳二手住宅月度成交走勢(shì)

房價(jià)一路走低，年底交易量略顯回升

自2022年1月到12月，深圳二手房價(jià)持續(xù)下滑，12月與1月相比跌幅在10%左右。交易量上成交最高的月份是5月的2318套，6、7、8、11及12月成交量也超過2000套。雖然月度交易量沒有突破3000套，但年底的回升給2023年市場(chǎng)帶來希望。

獨(dú)家數(shù)據(jù)

2022年是深圳樓市極為特殊的一年。為了更好地反應(yīng)出二手樓市一些“細(xì)枝末節(jié)”的變化，樂有家研究中心整理了系列獨(dú)家數(shù)據(jù)，力求更全面地呈現(xiàn)出這一年。

2022年深圳二手樓市掛牌量變化

高峰期有10+萬套房源在售

2022年深圳在售二手房掛牌量出現(xiàn)了大幅度的上漲，自年初的4萬余套，一路上漲至年底的10+萬套，直到12月因疫情才略有回落至9萬余套。大量的在售房源體現(xiàn)了深圳業(yè)主迫切的心情，也給購房者帶來充足的選擇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。

2022年深圳各區(qū)掛牌率盤點(diǎn)

龍崗及龍華撿漏機(jī)會(huì)多

掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù)，亦能反應(yīng)出市場(chǎng)行情變化，掛牌率可以劃分成4個(gè)量級(jí)：

掛牌率1%-5%：正常流通狀態(tài)。

掛牌率超過5%：小區(qū)內(nèi)掛牌量大，賣家間競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在撿漏機(jī)會(huì)；

掛牌率超過10%：小區(qū)處于滯銷狀態(tài)，大概率會(huì)降價(jià)，可以繼續(xù)等；

掛牌率超過20%：基本屬于深度套牢。

當(dāng)前深圳79.2%的二手小區(qū)掛牌率在1-5%區(qū)間，屬于正常流通狀態(tài)，說明深圳二手樓市相對(duì)還是健康的。但也有1.2%的小區(qū)掛牌率超過20%，警惕深度套牢。

細(xì)化到行政區(qū)上，除大鵬小區(qū)少較為特殊外，其余區(qū)7-8成的小區(qū)都在正常流通掛牌率區(qū)間內(nèi)。龍崗及龍華有25%的小區(qū)，掛牌率在5-10%之間，業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)流通性也不差，對(duì)于購房者而言存在較多撿漏機(jī)會(huì)。

2022年深圳二手樓市成交價(jià)與參考價(jià)偏差值變化

近9成購房者以接近參考價(jià)成交

參考價(jià)政策實(shí)施2年，真正對(duì)深圳樓市起到了實(shí)際的指導(dǎo)意義，越來越多的房源以參考價(jià)成交。最新數(shù)據(jù)顯示，2022年12月已有86%的房源實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)偏差值在10%以內(nèi)。對(duì)于這段時(shí)間內(nèi)成交的購房者而言，正是抓住了市場(chǎng)底部的好時(shí)機(jī)，大幅度減少了購房成本，買到筍盤、好房。所以有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前正是深圳剛需最好的時(shí)代。

2022年深圳片區(qū)成交量排行榜

僅龍崗中心城過戶量破千套

龍崗中心城、布吉和西鄉(xiāng)依舊是深圳二手住宅片區(qū)成交前三甲，但2022年僅龍崗中心城突破了1000套，超過500套的片區(qū)也僅僅4個(gè)。2021年超1100套排名第四的大芬片區(qū)，今年更是不及500套。

2022年深圳熱門片區(qū)價(jià)格變化

景田及蛇口四季度同比跌幅超7%

全市20大熱門成交片區(qū)中，2022四季度價(jià)格同比均呈現(xiàn)跌幅。其中寶安的新安及羅湖的布心跌幅超8%，而景田、蛇口、翠竹、皇崗這類居住環(huán)境較優(yōu)質(zhì)的片區(qū)跌幅也超過7%。若把對(duì)比時(shí)間拉長，與2021年年初相比，這些片區(qū)的價(jià)格跌幅將會(huì)在10-30%之間，房價(jià)回調(diào)更為明顯。

2022年深圳熱銷二手樓盤及價(jià)格變化

大沖新城花園拿下銷冠頭銜

全市二手住宅樓盤銷冠被南山的大沖新城花園毫無懸念地拿下，該樓盤連續(xù)多月霸榜月度交易量第一的寶座。大沖新城花園因在參考價(jià)政策出臺(tái)后才出證上市，故沒有參考價(jià)，加上優(yōu)越的地理位置，獲得不少購房者喜愛。當(dāng)前大沖新城花園價(jià)格在10萬元/㎡，同比微跌。此外，熱銷樓盤中桂芳園、百仕達(dá)花園、鴻榮源壹成中心和領(lǐng)航城四季度價(jià)格同比跌幅超10%。

免責(zé)聲明：以上信息和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)于2023年01月03日。因時(shí)間、市場(chǎng)、政策等都會(huì)發(fā)生變化，以上信息、數(shù)據(jù)僅供參考，不作為交易依據(jù)使用。