來源:?劉曉博說樓市
(資料圖)
01
2022年樓市雖然很冷,但上海似乎是個例外。
如果說成都樓市二手房成交量創(chuàng)了歷史最熱紀錄,那么2022,上海樓市則創(chuàng)下新房成交第一。
2022年,上海新房銷售金額達到6344億元,位居全國第一。
不僅遙遙領(lǐng)先于其他城市,還是20個重點城市里唯一銷售金額正增
長的城市。
從量上來講,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,2022年上海商品住宅供應(yīng)面積為1151.66萬平方米,同比2021年上漲42.06%。
成交套數(shù)方面,據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2022年1~12月上海新房成交95117套,較2021年成交套數(shù)增加455套,同比增長約0.5%,比2020年成交套數(shù)增加16167套,增長20%。
從價格上看,去年上??們r600萬元以上的改善性房源在總量中的占比,要明顯高于2021年。
豪宅方面,上海2022年全年共成交總價超過1000萬的新房14973套,同比大增了44%,高居各城市首位。
單價超過10萬新房成交套數(shù)的排行,上海仍然優(yōu)勢強大,成交暴增了63%,超過1萬套。
量價齊增的局面下,上海新房賣出了全國最好水平。
在土地成交金額榜上,上海也穩(wěn)居第一。
2022年,上海宅地保持高位供應(yīng),創(chuàng)下全國“零流拍”紀錄。
去年上海土地成交金額達到3158億元,同比上升32%,在一二線城市土地成交榜上一枝獨秀。
進入2023年,上海新房市場依然熱度不減,上海新房成交數(shù)據(jù)持續(xù)向好。
數(shù)據(jù)顯示,1月1日~5日,上海新房成交4893套,5天共成交50.5萬平方米,成交均價80839元/平方米,日均近千套新房成交,較2022年末最后一周,成交量增長47%。
02
上海新房市場,為何如此強勁?
從供應(yīng)角度分析,一直以來,上海二手房成交占據(jù)整體市場成交的大頭。
從歷年數(shù)據(jù)來看,上海一二手房總成交量中,一手房占比一直都在30%以內(nèi)。
2021年,在上海二手房受“三價就低”影響,成交量逐漸出現(xiàn)萎縮。
2022年上海二手房市場深度調(diào)整,成交總量不到16萬套,同比下降超50%,年底更是出現(xiàn)了量價齊跌的情況。
從2022年開始,上海新房供應(yīng)明顯走高,全年入市超9萬套房源,創(chuàng)2016年以來最高水平。
新房海量供應(yīng),一定程度上擠壓了二手房市場。受此影響,上海一二手房成交占比中,一手房成交面積開始慢慢走高。
從需求角度看,上海樓市出臺一系列松動政策,為樓市帶來強勁購買力。
上海今年三次放松臨港購房準入條件,成為一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。
第一次是4月12日:此前重點單位人才,購房是3年社保+住滿一年,4月份放松后只需3年社保+住滿半年或3個月。
第二次是8月20日,刪除了居住時間的限定,并且社??s短至1年。
第三次是10月27日,臨港新片區(qū)“一年社??少彿俊闭呒殑t頒布。
這一舉措,為臨港導入購房需求,此外,上海加大人才引進力度,降低落戶門檻,吸引青年才俊加盟。
從2019年開始,上海逐步降低了落戶門檻。
第一個突破口是,允許北京大學、清華大學本科畢業(yè)生直接落戶上海;
2020年,又把這個政策推廣到了上海交通大學、復(fù)旦大學、同濟大學、華東師范大學應(yīng)屆本科畢業(yè)生。
2022年,又出臺了囊括所有在滬雙一流高校(15所)和全國“建設(shè)世界一流高?!钡恼?。
上海落戶即可獲得購房資格,也就是說新落戶上海的大學生,馬上就可以在上海買房,這對于上海樓市構(gòu)成了較大利好。
據(jù)統(tǒng)計,2022年上海居轉(zhuǎn)戶和人才引進落戶公示,共涉及主調(diào)人63711人,隨遷家屬54064人,合計發(fā)出117775個上海戶口。
共31121個人才引進落戶的區(qū)域分布如下:
浦東含臨港一個區(qū)貢獻了全上海人才引進落戶的35.55%,側(cè)面證明了其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
03
從城市基本面看,上海2022年11月末匯聚資金總量超19萬億,僅次于北京的22萬億,且上海近一年的資金增量和增速均領(lǐng)先北京。
預(yù)測上海在2022年將成為經(jīng)濟總量排名第一的直轄市。
此外,上海的金融中心地位不斷突出。
自2019年6月13日上??苿?chuàng)板開板以來,截至目前,上市公司502家,總市值超6萬億元。
2022年科創(chuàng)板IPO募資凈額約2400億元,占全年中國A股募資凈額的四成。
科創(chuàng)板為新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保以及生物醫(yī)藥等硬科技創(chuàng)新公司發(fā)展提供源頭活水。
隨著注冊制不斷推行,上海的金融中心光環(huán)將更加增色。
作為以進口為主題的國家級展會——進博會的永久舉辦城市,上海的國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心功能基本建成。
2021年上海社會消費品零售總額達到18079.25億元,居全國城市第一位,已成為國外中高端消費品牌進入中國的首選地。
2021年,在滬跨國公司地區(qū)總部達到831家,上海已成為我國內(nèi)地外資總部型機構(gòu)最多的城市。
同時,2021年上??诎哆M出口貨物總額突破10萬億元,繼續(xù)保持全球最大口岸城市地位。
從領(lǐng)導出席情況看,上海進博會當屬第一站,反映了在進口方面,上海獲得較大的政策利好,進博會的影響力逐漸超過以出口為主題的廣交會。
綜上,上海的城市發(fā)展欣欣向榮,上海人也不差錢,對樓市的發(fā)展帶動自然水到渠成。
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