深圳2022年的樓市就猶如一整片黯淡的星空，雖偶有幾顆耀眼的彗星劃過(guò)，但也只是剎那的花火。與前幾年的滿天星辰相比差若云泥。甚至最后年底關(guān)頭想掙扎著沖一把的勢(shì)頭都被“陽(yáng)關(guān)大開(kāi)”帶來(lái)的沖擊掃的一干二凈。

總成交量創(chuàng)歷史新低，比2008年還差3萬(wàn)多套。各種眼花繚亂，驚爆眼球的購(gòu)房?jī)?yōu)惠折扣在市場(chǎng)上滿天飛舞，直接卷出了天際。

(相關(guān)資料圖)

不過(guò)對(duì)于深圳動(dòng)輒四、五百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，這些信息對(duì)于只有100萬(wàn)左右首付款剛需購(gòu)房者而言也就當(dāng)個(gè)熱鬧。那么總價(jià)300萬(wàn)左右，首付100萬(wàn)左右，2023年還能在深圳哪些區(qū)域買(mǎi)到合適新房呢？

天貓好房測(cè)評(píng)師梳理發(fā)現(xiàn)，深圳有2個(gè)新房市場(chǎng)相似的區(qū)域，新房均價(jià)普遍是3字底、4字頭，是“首付不到百萬(wàn)就能上車(chē)深圳”的區(qū)域即龍崗區(qū)的新生片區(qū)和坪山區(qū)。同時(shí)，這兩個(gè)片區(qū)的新盤(pán)供應(yīng)量也很大。

坪山的14號(hào)線已經(jīng)通車(chē)，為坪山的新房市場(chǎng)帶來(lái)一波置業(yè)熱度。在這之前，坪山的新盤(pán)一直不溫不火。通勤的問(wèn)題改善后相信會(huì)有大批剛需群體聚焦在坪山14號(hào)線地鐵新房上。

龍崗的新生片區(qū)目前還未通地鐵，各項(xiàng)配套也相對(duì)比較缺乏，但大體量的舊改和3號(hào)線延長(zhǎng)線的規(guī)劃擺在這，新的城市面貌相比較老區(qū)也會(huì)更容易建立。那就要看購(gòu)房者的考量了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前首付100萬(wàn)內(nèi)在售新房約15個(gè)，基本由龍崗和坪山平分，寶安沙井有一個(gè)獨(dú)苗恒興御景園。

待售新房里面，有2個(gè)出了樓盤(pán)具體信息，分別是龍崗的頤峰名庭和坪山的天健和悅府。其中，我們也只統(tǒng)計(jì)了限價(jià)的新樓盤(pán)，根據(jù)周邊新房?jī)r(jià)格可以做出大概的總價(jià)判斷。

非限價(jià)項(xiàng)目未知量太多，這里不做統(tǒng)計(jì)。想了解待售新房的資料，可在樂(lè)居買(mǎi)房小程序上搜索表中樓盤(pán)名稱(chēng)查看。

備注：

1、本文所提及的所有學(xué)校均不作為招生口徑，具體學(xué)區(qū)劃分范圍以當(dāng)年教育局公示為準(zhǔn)；

2、本文不構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)建議和意見(jiàn)，請(qǐng)購(gòu)房者謹(jǐn)慎決策。

天貓好房測(cè)評(píng)師精選了幾個(gè)首付100萬(wàn)內(nèi)在售/待售樓盤(pán)，剛需購(gòu)房者可以參考。

在售新房

01

保利招商雍山郡

保利招商雍山郡位于龍崗新生片區(qū)龍鳳路和雅新路交匯處，項(xiàng)目總建筑面積約18.4萬(wàn)㎡，總占地面積約2.5萬(wàn)㎡，綠化率40%，容積率約5.2。

項(xiàng)目共規(guī)劃6棟建筑，其中1A、1B為46層，1C為7層。1E商寓總6層，1D為安居房總49層，1F為自持物業(yè)總層32層。總戶數(shù)1592戶（商品住宅759戶，保障性住房369戶，自持租賃464套）。

項(xiàng)目在售建面約69-94㎡2-3房，是最受剛需歡迎的小戶型，均價(jià)約3.91萬(wàn)/㎡。

69㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)

軌道交通方面，項(xiàng)目目前最近的地鐵站為3號(hào)線雙龍站，直線距離約3公里，規(guī)劃的地鐵3號(hào)線新生站與項(xiàng)目直線距離約1公里（預(yù)計(jì)2025年通車(chē)），21號(hào)快速線（規(guī)劃中）交匯新生站，可便捷換乘地鐵14號(hào)線延長(zhǎng)線、16號(hào)線（建設(shè)中）。

道路交通上，項(xiàng)目臨近鹽龍大道、龍崗大道等城市主干道，可高效連通水官、沈海高速。項(xiàng)目往北約1公里是深圳外環(huán)高速坪地收費(fèi)站出入口，可高效通達(dá)其他區(qū)域。

教育配套方面，項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃有一所九年制公辦學(xué)校，南側(cè)約230米是9年制的仙田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，目前小學(xué)部、初中部均已開(kāi)學(xué)對(duì)外招生。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶建面約10000m2社區(qū)商業(yè)。另外項(xiàng)目旁邊周邊居住氛圍濃厚。最近幾年新建的住宅小區(qū)眾多，如桑泰龍樾，佳兆業(yè)水岸新都、新霖薈邑等，可以共享這些小區(qū)成熟的底商。但大型商業(yè)方面目前還是比較缺乏，需要去到約5公里的龍城廣場(chǎng)附近商業(yè)。

保利招商雍山郡

02

中海寰宇瓏宸

中海寰宇瓏宸位于龍崗寶龍科技城東區(qū)，是2021年由中海竟得的龍崗寶龍G11101-1126地塊。

項(xiàng)目毛坯限價(jià)3.63萬(wàn)/㎡，占地約4.6萬(wàn)㎡，建面約24萬(wàn)㎡，分為2個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)為3141戶。項(xiàng)目目前在售77-94-114㎡3-4房住宅，均價(jià)約3.91萬(wàn)/㎡。

中海寰宇瓏宸比較受購(gòu)房者關(guān)注，一定程度上是因?yàn)橹苓叺慕逃Y源。根據(jù)深圳龍崗教育官方公眾號(hào)發(fā)布，深圳高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校落址龍崗寶龍。

深圳高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校是一所36班的九年一貫制學(xué)校（24班小學(xué)、12班初中），可提供1800個(gè)學(xué)wei。

建設(shè)中的深高龍崗學(xué)校，拍攝于2022年6月

目前深圳高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校的學(xué)qu劃分范圍已公布：寶龍社區(qū)比寶二路以東（此招生地段與寶龍外國(guó)語(yǔ)學(xué)校共享）、同樂(lè)社區(qū)（此招生地段與同樂(lè)主力學(xué)校共享），小學(xué)、初中保持一致。

此外，中海寰宇瓏宸直線距離3公里范圍內(nèi)還有寶龍外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、坪山高級(jí)中學(xué)、龍山學(xué)校等教育資源（以上具體學(xué)qu劃分范圍以教育局公示為準(zhǔn)）。

交通方面，項(xiàng)目距離地鐵14號(hào)線寶龍站約1.6公里。商業(yè)方面，中海寰宇瓏宸配建有2萬(wàn)㎡的商業(yè)，周邊還有社區(qū)底商，可以滿足業(yè)主日常的采買(mǎi)需求。

值得一提的是，在2022年8月4日結(jié)束的深圳二輪土拍中，深振業(yè)以4.17億元摘得龍崗寶龍G02409-0004地塊，毛坯限價(jià)39170元/㎡。該地塊距離中海寰宇瓏宸（毛坯限價(jià)3.63萬(wàn)/㎡）約1公里，限價(jià)差價(jià)達(dá)2870元/㎡。

總的來(lái)說(shuō)，中海寰宇瓏宸最小戶型建面約77㎡3房，均價(jià)3字底，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)相對(duì)友好。此外，項(xiàng)目臨近深圳高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校，預(yù)計(jì)也會(huì)受到各位家長(zhǎng)的青睞。

中海寰宇瓏宸

03

恒興御景園

恒興御景園位于寶安區(qū)沙井街道和一片區(qū)，錦程路與和二一路交匯處，是與新國(guó)際會(huì)展中心最近的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目已經(jīng)封頂。

項(xiàng)目區(qū)位示意圖

項(xiàng)目建面約14.79萬(wàn)㎡，由5棟高層住宅及1所12班幼兒園圍合組成，總層高為27-31層，容積率3.52，綠化率35.75%，車(chē)位比約1:1.2。項(xiàng)目居住屬性比較純粹且容積率偏低，整體居住舒適度會(huì)較好。

項(xiàng)目目前在售住宅戶型建面約65-182㎡，單價(jià)區(qū)間在4.27-5.59萬(wàn)/㎡，均價(jià)約4.79萬(wàn)/㎡。首付不到百萬(wàn)買(mǎi)前海擴(kuò)容區(qū)域，這點(diǎn)還是有相當(dāng)吸引力的。

交通方面，恒興御景園到12號(hào)線海上田園南站的直線距離約700米，從海上田園站出發(fā)，1站可到國(guó)際會(huì)展中心、4站到機(jī)場(chǎng)北、8站可到前海。從項(xiàng)目出發(fā)10分鐘可以上到沿江高速和外環(huán)高速，30分鐘內(nèi)可通達(dá)寶安中心、南山中心。交通比較便利。

教育配套方面，項(xiàng)目自帶12班制幼兒園，1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有18班制幼兒園、1所36班小學(xué)、1所54班九年一貫制學(xué)校和1所72班九年一貫制學(xué)校。3公里范圍內(nèi)還有翻身實(shí)驗(yàn)學(xué)校、華南中英文學(xué)校、立才實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。

恒興御景園自帶約5800㎡街區(qū)商業(yè)，但是周邊目前缺乏大型商業(yè)，未來(lái)或?qū)⒁蕾?lài)冰雪文旅城和會(huì)展灣的相關(guān)商業(yè)配套。

恒興御景園

待售新房

01

頤峰名庭

頤峰名庭位于龍崗區(qū)龍崗街道新生社區(qū)龍鳳路與龍坪路交匯處東側(cè)，項(xiàng)目共分三期，一期頤翠名庭2020年8月入市，二期頤璟名庭2021年6月入市，頤峰名庭為第三期，是頤安新生項(xiàng)目最后一期也是體量最大的產(chǎn)品。

項(xiàng)目已是現(xiàn)樓，展廳及樣板房開(kāi)在一旁的原頤翠名庭營(yíng)銷(xiāo)中心，具體入市時(shí)間待定。價(jià)格方面參考二期頤璟名庭均價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡。

2022年10月實(shí)地拍攝

項(xiàng)目由8座31層高的住宅樓及北、南、東三面1層高的商業(yè)裙樓組成，小區(qū)內(nèi)部配套有中央花園、游泳池、文化室、等基礎(chǔ)配套。

頤峰名庭戶型產(chǎn)品非常豐富，共推出65㎡2房、77㎡-78㎡-89㎡3房、112㎡-130㎡4房6種戶型，其中89㎡三房有兩種戶型結(jié)構(gòu)。涵蓋剛需上車(chē)、改善居住。

項(xiàng)目的65㎡2房小戶型是目前龍崗新生片區(qū)新盤(pán)中最小的，性?xún)r(jià)比較高，對(duì)剛需群體會(huì)有相當(dāng)大的吸引力。

02

天健和悅府

天健和悅府原G12314-8035宗地是于2022年深圳第一輪土拍上，由天健以25.76億拍下。

項(xiàng)目共計(jì)推售1740套商品房，毛坯限價(jià)3.75萬(wàn)/㎡，面積段75-89-99㎡，本次推售384套。

75㎡三房戶型

89㎡三房戶型

99㎡四房戶型

交通配套方面，項(xiàng)目約200米就是地鐵16號(hào)線石井站，與南坪快速距離約兩公里，交通方面相對(duì)便捷。

教育配套方面，項(xiàng)目自帶有幼兒園，與深圳中學(xué)坪山創(chuàng)新學(xué)校（9年制公辦）一路之隔。

商業(yè)配套方面：目前周邊大型商業(yè)比較缺乏，只能依靠自身和周邊一些底商，大的商業(yè)綜合體要去到益田假日廣場(chǎng)， 坪山天虹等，距離較遠(yuǎn)約6公里。

天健和悅府

03

美盛嶺尚苑

美盛嶺尚苑位于龍崗區(qū)龍鳳路與龍坪路交匯處東側(cè)，前身原為龍崗G10101-0329宗地，去年由鄭州美盛以8.05億拍下。

項(xiàng)目用地面積約15萬(wàn)㎡，建筑面積約10萬(wàn)㎡，計(jì)容建面72530.50㎡，其中商品房建面38837㎡，安居房建面14838㎡，自持租賃房建面5000㎡，商業(yè)建面5496㎡，幼兒園建面1600㎡。

項(xiàng)目由5棟建筑主體組成，總房源有715戶，其中商品房439戶，安居房199戶，自持租賃房77戶，機(jī)動(dòng)車(chē)位727個(gè)，容積率4.87。

2022年10月拍攝

項(xiàng)目一路之隔就是已經(jīng)入市的保利招商雍山郡。價(jià)格方面美盛嶺尚苑毛坯限價(jià)3.58萬(wàn)/㎡，雍山郡均價(jià)約3.91萬(wàn)/㎡，美盛嶺尚苑加上裝修費(fèi)用兩個(gè)樓盤(pán)價(jià)格差別不大。

周邊配套方面基本可以參考保利招商雍山郡。另外項(xiàng)目自帶一所6班幼兒園，項(xiàng)目自帶的商業(yè)體量較小，后期比較依賴(lài)周邊社區(qū)商業(yè)。