市場信心跌入谷底?二手價(jià)格快速下滑

中原研究-2022深圳樓市年刊

【資料圖】

01 二手市場二手住宅成交套數(shù)同比下滑46.7%

2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，較2020年下滑77.2%。全年二手住宅成交面積為207.0萬平，同比下滑42.9%，較2020年下滑74.7%，成交量跌至十五年來最低。

購房者信心嚴(yán)重不足，觀望情緒濃厚。

從月度看，全年各月成交量皆不超過2400套。一季度由于春節(jié)及疫情爆發(fā)影響，市場基本冰封，2月僅成交872套，為全年最低；3月本為傳統(tǒng)的小陽春，但受疫情影響，也僅成交1117套。2季度受政策傳聞?dòng)绊?，市場迎來回升?月成交2318套，為年內(nèi)最高，6月成交2241套，為年內(nèi)第二。進(jìn)入三季度，市場再度快速下滑，成交量再度跌破2000套，9、10月成交僅1700多套，市場信心跌入谷底。11月，金融層面政策開始集中發(fā)力，金融16條、上市房企再融資等利好不斷，成交開始止跌企穩(wěn)。12月利好持續(xù)，加上疫情管控放開，上半月成交明顯回升，但隨著新冠感染快速擴(kuò)散，對各行各業(yè)沖擊都較大，市場再度陷入低迷。

1000萬以上價(jià)段成交占比升至20.4%

從成交價(jià)段來看，350萬-500萬價(jià)段依然是成交主力，成交套數(shù)占比為22.0%；其次為1000萬以上價(jià)段，成交占比20.4%。

從占比變化來看，250萬-350萬、1000萬以上價(jià)段成交占比明顯上升，分別上升3.3%和2.8%。而600萬-750萬價(jià)段成交占比出現(xiàn)大幅下滑，下滑3.8%至9.7%。

01龍崗區(qū)龍崗成交套數(shù)居首位

2022年龍崗區(qū)依然是成交量最活躍的區(qū)域，成交套數(shù)為5608套，同比下滑52.1%。其中上半年成交2621套，同比下滑68.3%；而下半年成交2987套，同比下滑13.2%。雖然龍崗成交量穩(wěn)居第一位，但同比跌幅位居第三。由于價(jià)格的快速下行，各區(qū)多數(shù)樓盤成交價(jià)已經(jīng)接近甚至低于參考價(jià)，去年東部區(qū)域價(jià)格接近參考價(jià)的優(yōu)勢減弱，跌幅較西部也更為明顯。

龍崗成交套數(shù)排行榜

02寶安區(qū)

下半年寶安成交套數(shù)同比上升12.5%

寶安區(qū)作為熱點(diǎn)區(qū)域，2022年成交套數(shù)僅次于龍崗，與福田并列第二，寶安區(qū)（含龍華、光明）全年成交4369套，同比下滑40.7%。其中上半年成交2001套，同比下滑62.0%；下半年成交2368套，同比上升了12.5%。

寶安成交套數(shù)排行榜

03羅湖區(qū)羅湖成交成交跌幅最大

2022年羅湖成交套數(shù)為3270套，同比下降55.5%，降幅為各區(qū)最大。其中，上半年羅湖區(qū)成交1485套，同比下滑71.2%；下半年成交1785套，同比下滑18.6%。全年羅湖成交套數(shù)僅高于鹽田區(qū)，位居第五。

羅湖成交套數(shù)排行

04福田區(qū)福田成交量同比下跌38.1%

2022年福田成交套數(shù)為4369套，同比下降38.1%，降幅為各區(qū)最小。其中，上半年成交1946套，同比下滑59.1%；下半年成交2423套，同比上升3.9%。全年福田成交套數(shù)僅低于龍崗，與寶安并列第二。

福田成交套數(shù)排行榜05南山區(qū)南山二手住宅成交套數(shù)同比下跌40.7%

2022年南山區(qū)成交套數(shù)為3532套，同比下降40.7%，成交量僅高于羅湖和鹽田，位居第四。其中，上半年成交1644套，同比下滑61.4%；下半年成交1888套，同比上升11.5%。

南山成交套數(shù)排行榜

06鹽田區(qū)鹽田成交量下滑54.9%

2022年鹽田成交套數(shù)為551套，同比下滑54.9%，跌幅為各區(qū)第二。其中，上半年成交268套，同比下滑63.3%；下半年成交283套，同比下滑42.4%。

鹽田成交套數(shù)排行榜

02 租賃市場全市租金持續(xù)下降

2022年深圳租金繼續(xù)保持下降走勢，至年底租金為67.6元/平·月，從租金回報(bào)率來看，2022年深圳租金回報(bào)率呈現(xiàn)先降后升的走勢，當(dāng)前深圳租金回報(bào)率為1.24%。

羅湖、福田租金下滑最大

當(dāng)前深圳租金最高的區(qū)域是南山區(qū)，租金為104.8元/平·月；租金最低的區(qū)域是龍崗區(qū)，租金為47.7元/平·月。從累計(jì)漲跌幅(1月至12月變化)看，各區(qū)租金皆有下滑，其中羅湖、福田租金皆累計(jì)下滑5.8%，跌幅最大。

租賃成交套數(shù)排行榜03?商辦市場市場規(guī)模：一手商業(yè)成交占比65%，一手辦公成交占比78%全市一手商業(yè)成交：量升價(jià)跌

2022年一手商業(yè)成交2690套，同比上升39.1%；成交面積19.25萬平，同比上升48.4%，成交量連續(xù)兩年回升。成交均價(jià)56908元/平，較去年下滑20.7%。

成交面積TOP10：佳兆業(yè)御璟佳園廣場成交面積居首

2022年一手商業(yè)成交中，佳兆業(yè)御璟佳園廣場成交面積4.54萬平，居全市一手商業(yè)成交面積榜首；成交面積前十共成交14.13萬平。

全市二手商業(yè)成交：成交套數(shù)下滑33.5%

2022年二手商業(yè)成交2552套，同比下滑33.5%；成交面積19.24萬平，同比下滑23.8%。二手商業(yè)成交面積連續(xù)六年下滑。

二手商業(yè)熱門商圈分析

二手商業(yè)成交中，龍華中心商圈和沙井商圈最熱。其中，龍華中心城商圈主要為壹成中心商鋪成交，沙井商圈以萬科星城商鋪成交為主。

全市一手辦公成交：成交量小幅回升

2022年一手辦公成交3009套，同比上升1.8%；成交面積37.94萬平，同比上升10.3%；一手辦公供應(yīng)止跌回升，成交量也止住了連續(xù)三年的下滑，小幅回升。

成交套數(shù)TOP10：瓏城原點(diǎn)廣場成交套數(shù)居首

一手辦公物業(yè)熱門成交榜以瓏城原點(diǎn)廣場為首，共計(jì)成交502套；其次為佳兆業(yè)中央廣場二期，成交437套；第三位為宏發(fā)璽玥大廈，共計(jì)成交328套。

全市二手辦公成交：成交套數(shù)下滑17.0%

2022年二手辦公成交950套，同比下滑17.0%；成交面積10.88萬平，同比下滑6.4%。

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