2022年12月29日，濟(jì)南第四批次集中供地迎來(lái)成交，至此2022年濟(jì)南集中供地正式落下帷幕。盤點(diǎn)全年，濟(jì)南土地整體成交量較2021年減少一半多，成交區(qū)域多集中在較為偏遠(yuǎn)的城市外圍。由于拿地企業(yè)中政府平臺(tái)占比較大，入市周期或有所拉長(zhǎng)，土地市場(chǎng)成交大量減少會(huì)不會(huì)導(dǎo)致2023出現(xiàn)“供不應(yīng)求”？業(yè)內(nèi)專家表示，濟(jì)南住宅庫(kù)存量仍能滿足購(gòu)房需求。

【資料圖】

住宅用地僅成交48宗

面積較去年減少3057畝

2022年是濟(jì)南實(shí)行集中供地的第二年，這一年濟(jì)南分為四批次集中供地。根據(jù)土拍數(shù)據(jù)，涉及歷下、歷城、槐蔭、高新、市中、天橋和長(zhǎng)清區(qū)，2022年濟(jì)南共有商業(yè)、居住類用地118宗參與土拍，總面積5171畝。其中，住宅用地供應(yīng)62宗，總面積約3483畝；商業(yè)用地供應(yīng)44宗，約1544畝。

而上述參與土拍地塊，住宅用地共流拍15宗，中止1宗，成交48宗，總面積約2779畝。記者對(duì)比2021年住宅成交量，2022年成交量較2021年124宗成交量減少76宗，成交面積減少3057畝。

從行政區(qū)上看，歷城區(qū)仍然是2022年的住宅用地成交大戶，2022年濟(jì)南各區(qū)住宅用地成交中歷城區(qū)成交20宗，成交面積約1149.6畝。主要集中在大辛莊、濟(jì)鋼、郭店和彩石片區(qū)。其中，大辛莊、濟(jì)鋼、彩石都有超過(guò)200畝以上的土地成交。

歷下區(qū)位居第二，共成交8宗，成交總面積約416.2畝。主要集中在盛福片區(qū)和科技城片區(qū)。其中，盛福片區(qū)3宗用地共計(jì)223.81畝，被中建城發(fā)摘得；主科技城片區(qū)3宗地，面積共計(jì)151.1畝，被保利摘得。

高新區(qū)住宅組團(tuán)全年成交5組，面積共計(jì)230.61畝，集中在賢文和高新東板塊。其中，吸引5家房企報(bào)名的輕騎組團(tuán)最終被保利置業(yè)摘得，高新東區(qū)大正水廠西地塊由濟(jì)高控股摘得。

市中區(qū)共有4宗居住用地成交，共計(jì)372畝，主要集中在白馬山片區(qū)、大廟屯片區(qū)和英雄山片區(qū)。天橋去和槐蔭區(qū)土地成交量不足200畝。

濟(jì)南土拍市場(chǎng)“冷熱不均”

底價(jià)成交地塊占60%

從土拍“戰(zhàn)況”看，2022年濟(jì)南集中土地拍賣市場(chǎng)延續(xù)往年的”冷熱不均“。有房企溢價(jià)瘋搶，也有大量底價(jià)拿地，更有土地流拍。好地段、高銷售預(yù)期的土地依然會(huì)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)競(jìng)拍，再次凸顯了濟(jì)南土地拍賣市場(chǎng)分化趨勢(shì)。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年濟(jì)南全年溢價(jià)成交土地8宗，底價(jià)成交40宗，流拍15宗，中止1宗，流拍率約占總供應(yīng)地塊的24%，底價(jià)成交率占總供應(yīng)地塊的64%。

位于CBD北側(cè)的科技城組團(tuán)，該組團(tuán)共計(jì)3宗居住土地，吸引了保利、建發(fā)兩家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，在52輪時(shí)觸發(fā)最高限價(jià)，進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由保利置業(yè)摘牌，成交條件為199819萬(wàn)元成交價(jià)及商品住宅建筑滿足三星級(jí)綠色建筑要求、達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的百分之六十后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù)，溢價(jià)率14.9%。

位于高新區(qū)賢文片區(qū)輕騎地塊共有3宗居住用地，總面積約76.7畝。該地塊吸引了華潤(rùn)、中海、保利、濟(jì)高、瑞馬五家房企競(jìng)拍，最終被保利置業(yè)以100245萬(wàn)元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率9.4%。而位于歷城區(qū)的2宗住宅用地，分別被鑫都和華潤(rùn)摘得，溢價(jià)率達(dá)14.9%。

合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理、合富研究院高級(jí)分析師許傳明說(shuō)，出現(xiàn)底價(jià)或流拍，是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。一方面部分地塊有嚴(yán)格的拿地條件，并不是所有企業(yè)都能參與；另一方面，部分地塊看似底價(jià)成交，但并不代表低價(jià)成交，“地塊本身價(jià)值就限制了它的最終成交價(jià)格?！?/p>

平臺(tái)公司托底拿地

一線品牌房企拿地“不積極”

從企業(yè)拿地情況看，平臺(tái)公司成為2022年拿地的“大戶”。濟(jì)南城投、城建、城發(fā)，歷城控股、濟(jì)高控股、槐蔭控股和濟(jì)南軌道交通集團(tuán)等平臺(tái)公司紛紛拿地。根據(jù)拿地?cái)?shù)據(jù)，2022年，濟(jì)南城建拿地約316畝；濟(jì)南城投拿地284畝；濟(jì)南軌道交通集團(tuán)拿地114畝，歷城控股拿地250畝。

而往年拿地大戶龍湖、萬(wàn)科、中海、碧桂園等一線品牌房企，均未新增土儲(chǔ)。業(yè)內(nèi)一房企土地投拓負(fù)責(zé)人張水（化名）告訴記者，很多開(kāi)發(fā)商之所以不拿地，最直接的原因就是沒(méi)錢，從2020年開(kāi)始，不少房企出現(xiàn)融資渠道減少、融資難的情況，資金鏈緊張。

而在銷售端，進(jìn)入2021年之后，在樓市反映表現(xiàn)平平，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流都出現(xiàn)了空前緊張，甚至有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)不住壓力而出現(xiàn)“爆雷”。有錢的房企，現(xiàn)金流也僅是維持企業(yè)各項(xiàng)目的整體運(yùn)作，沒(méi)有多余的費(fèi)用去拿地，因此出現(xiàn)“拿地難”情況。

“平臺(tái)公司拿地量多，多為土地市場(chǎng)‘托底’，避免大量土地流拍，影響土地市場(chǎng)環(huán)境”張水解釋，所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

值得一提的是，地方房企熱衷在省會(huì)拿地。東營(yíng)的鑫都與濟(jì)寧瑞馬兩個(gè)地方民營(yíng)房企都在2022年土拍中有所斬獲?！霸跐?jì)積極拿地的房企多為當(dāng)?shù)匾?guī)模最靠前的優(yōu)質(zhì)房企,它們?cè)诋?dāng)?shù)氐陌l(fā)展在達(dá)到一定水平后，勢(shì)必走出當(dāng)?shù)兀M(jìn)軍省會(huì)，找到新的發(fā)展平臺(tái)，尋求新的增長(zhǎng)?！睆埶榻B，以德州東海地產(chǎn)為例，此前在濟(jì)只是有項(xiàng)目，現(xiàn)階段正逐步把公司總部搬到濟(jì)南。“而且地方房企受企業(yè)規(guī)模影響，在日常發(fā)展過(guò)程中，較少出現(xiàn)大體量擴(kuò)張情況，因此地方房企是有資金去拿地的?！?/p>

濟(jì)南樓市庫(kù)存穩(wěn)定

市場(chǎng)仍將保持動(dòng)態(tài)平衡

2022年，濟(jì)南住宅用地成交較2021年減少一半，短期內(nèi)濟(jì)南住宅市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)緊缺情況？

“目前，不用擔(dān)心濟(jì)南住宅用地出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況?！睗?jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛透露，現(xiàn)階段濟(jì)南整體庫(kù)存量約有2000萬(wàn)方?！皻v城區(qū)作為住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)，2023年仍舊維持供需平衡；中海、融創(chuàng)等大體量樓盤，也有1-2年的銷售期；新東站、天橋、槐蔭等區(qū)域，仍舊有庫(kù)存。”而且?guī)齑婢拖袷且粋€(gè)蓄水池，有出也有進(jìn)，此前的土拍地塊也將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。張水也透露，濟(jì)南住宅市場(chǎng)有一定的存量，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況?！岸?022年平臺(tái)公司拿的地塊都會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)?！?/p>

山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)高健表示，新建商品房去化周期是政府“因城施策”調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的因素?！叭恕⒌?、房”聯(lián)動(dòng)是重要的調(diào)控手段，目的是市場(chǎng)供需的動(dòng)態(tài)平衡。城投平臺(tái)拿地后無(wú)論獨(dú)立開(kāi)發(fā)還是合作開(kāi)發(fā)，都會(huì)形成有效市場(chǎng)供應(yīng)。

“我們認(rèn)為2023年上半年濟(jì)南樓市將維持供求平衡。”許傳明介紹，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有很“熱”，購(gòu)房者依舊保持觀望情緒，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大量購(gòu)房者涌入市場(chǎng)購(gòu)房的情況，上半年仍以消化存量為主。不過(guò)，他認(rèn)為下半年，部分區(qū)域的房源或?qū)⒊霈F(xiàn)緊俏的情況?！暗吭淳o俏并不意味著價(jià)格漲幅，從國(guó)家調(diào)控政策看，房?jī)r(jià)依舊會(huì)維持一個(gè)較穩(wěn)定水平?！?/p>

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