2022年12月29日,濟南第四批次集中供地迎來成交,至此2022年濟南集中供地正式落下帷幕。盤點全年,濟南土地整體成交量較2021年減少一半多,成交區(qū)域多集中在較為偏遠的城市外圍。由于拿地企業(yè)中政府平臺占比較大,入市周期或有所拉長,土地市場成交大量減少會不會導致2023出現(xiàn)“供不應求”?業(yè)內專家表示,濟南住宅庫存量仍能滿足購房需求。
【資料圖】
住宅用地僅成交48宗
面積較去年減少3057畝
2022年是濟南實行集中供地的第二年,這一年濟南分為四批次集中供地。根據(jù)土拍數(shù)據(jù),涉及歷下、歷城、槐蔭、高新、市中、天橋和長清區(qū),2022年濟南共有商業(yè)、居住類用地118宗參與土拍,總面積5171畝。其中,住宅用地供應62宗,總面積約3483畝;商業(yè)用地供應44宗,約1544畝。
而上述參與土拍地塊,住宅用地共流拍15宗,中止1宗,成交48宗,總面積約2779畝。記者對比2021年住宅成交量,2022年成交量較2021年124宗成交量減少76宗,成交面積減少3057畝。
從行政區(qū)上看,歷城區(qū)仍然是2022年的住宅用地成交大戶,2022年濟南各區(qū)住宅用地成交中歷城區(qū)成交20宗,成交面積約1149.6畝。主要集中在大辛莊、濟鋼、郭店和彩石片區(qū)。其中,大辛莊、濟鋼、彩石都有超過200畝以上的土地成交。
歷下區(qū)位居第二,共成交8宗,成交總面積約416.2畝。主要集中在盛福片區(qū)和科技城片區(qū)。其中,盛福片區(qū)3宗用地共計223.81畝,被中建城發(fā)摘得;主科技城片區(qū)3宗地,面積共計151.1畝,被保利摘得。
高新區(qū)住宅組團全年成交5組,面積共計230.61畝,集中在賢文和高新東板塊。其中,吸引5家房企報名的輕騎組團最終被保利置業(yè)摘得,高新東區(qū)大正水廠西地塊由濟高控股摘得。
市中區(qū)共有4宗居住用地成交,共計372畝,主要集中在白馬山片區(qū)、大廟屯片區(qū)和英雄山片區(qū)。天橋去和槐蔭區(qū)土地成交量不足200畝。
濟南土拍市場“冷熱不均”
底價成交地塊占60%
從土拍“戰(zhàn)況”看,2022年濟南集中土地拍賣市場延續(xù)往年的”冷熱不均“。有房企溢價瘋搶,也有大量底價拿地,更有土地流拍。好地段、高銷售預期的土地依然會實現(xiàn)溢價競拍,再次凸顯了濟南土地拍賣市場分化趨勢。
根據(jù)數(shù)據(jù),2022年濟南全年溢價成交土地8宗,底價成交40宗,流拍15宗,中止1宗,流拍率約占總供應地塊的24%,底價成交率占總供應地塊的64%。
位于CBD北側的科技城組團,該組團共計3宗居住土地,吸引了保利、建發(fā)兩家企業(yè)參與競價,在52輪時觸發(fā)最高限價,進入競品質環(huán)節(jié),最終由保利置業(yè)摘牌,成交條件為199819萬元成交價及商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求、達到建筑單體地上總層數(shù)的百分之六十后辦理商品住宅預售許可手續(xù),溢價率14.9%。
位于高新區(qū)賢文片區(qū)輕騎地塊共有3宗居住用地,總面積約76.7畝。該地塊吸引了華潤、中海、保利、濟高、瑞馬五家房企競拍,最終被保利置業(yè)以100245萬元的總價摘得,溢價率9.4%。而位于歷城區(qū)的2宗住宅用地,分別被鑫都和華潤摘得,溢價率達14.9%。
合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理、合富研究院高級分析師許傳明說,出現(xiàn)底價或流拍,是正常的市場現(xiàn)象。一方面部分地塊有嚴格的拿地條件,并不是所有企業(yè)都能參與;另一方面,部分地塊看似底價成交,但并不代表低價成交,“地塊本身價值就限制了它的最終成交價格?!?/p>
平臺公司托底拿地
一線品牌房企拿地“不積極”
從企業(yè)拿地情況看,平臺公司成為2022年拿地的“大戶”。濟南城投、城建、城發(fā),歷城控股、濟高控股、槐蔭控股和濟南軌道交通集團等平臺公司紛紛拿地。根據(jù)拿地數(shù)據(jù),2022年,濟南城建拿地約316畝;濟南城投拿地284畝;濟南軌道交通集團拿地114畝,歷城控股拿地250畝。
而往年拿地大戶龍湖、萬科、中海、碧桂園等一線品牌房企,均未新增土儲。業(yè)內一房企土地投拓負責人張水(化名)告訴記者,很多開發(fā)商之所以不拿地,最直接的原因就是沒錢,從2020年開始,不少房企出現(xiàn)融資渠道減少、融資難的情況,資金鏈緊張。
而在銷售端,進入2021年之后,在樓市反映表現(xiàn)平平,開發(fā)商的現(xiàn)金流都出現(xiàn)了空前緊張,甚至有些開發(fā)商經(jīng)不住壓力而出現(xiàn)“爆雷”。有錢的房企,現(xiàn)金流也僅是維持企業(yè)各項目的整體運作,沒有多余的費用去拿地,因此出現(xiàn)“拿地難”情況。
“平臺公司拿地量多,多為土地市場‘托底’,避免大量土地流拍,影響土地市場環(huán)境”張水解釋,所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對偏遠,普遍以剛需型產品為主。
值得一提的是,地方房企熱衷在省會拿地。東營的鑫都與濟寧瑞馬兩個地方民營房企都在2022年土拍中有所斬獲?!霸跐e極拿地的房企多為當?shù)匾?guī)模最靠前的優(yōu)質房企,它們在當?shù)氐陌l(fā)展在達到一定水平后,勢必走出當?shù)?,進軍省會,找到新的發(fā)展平臺,尋求新的增長?!睆埶榻B,以德州東海地產為例,此前在濟只是有項目,現(xiàn)階段正逐步把公司總部搬到濟南?!岸业胤椒科笫芷髽I(yè)規(guī)模影響,在日常發(fā)展過程中,較少出現(xiàn)大體量擴張情況,因此地方房企是有資金去拿地的?!?/p>
濟南樓市庫存穩(wěn)定
市場仍將保持動態(tài)平衡
2022年,濟南住宅用地成交較2021年減少一半,短期內濟南住宅市場是否會出現(xiàn)緊缺情況?
“目前,不用擔心濟南住宅用地出現(xiàn)供不應求的情況?!睗鲜蟹康禺a業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛透露,現(xiàn)階段濟南整體庫存量約有2000萬方。“歷城區(qū)作為住宅成交的主戰(zhàn)場,2023年仍舊維持供需平衡;中海、融創(chuàng)等大體量樓盤,也有1-2年的銷售期;新東站、天橋、槐蔭等區(qū)域,仍舊有庫存?!倍?guī)齑婢拖袷且粋€蓄水池,有出也有進,此前的土拍地塊也將陸續(xù)進入市場。張水也透露,濟南住宅市場有一定的存量,短期內不會出現(xiàn)供不應求的情況?!岸?022年平臺公司拿的地塊都會陸續(xù)進入市場?!?/p>
山東省房地產業(yè)協(xié)會副秘書長高健表示,新建商品房去化周期是政府“因城施策”調控重點關注的因素。“人、地、房”聯(lián)動是重要的調控手段,目的是市場供需的動態(tài)平衡。城投平臺拿地后無論獨立開發(fā)還是合作開發(fā),都會形成有效市場供應。
“我們認為2023年上半年濟南樓市將維持供求平衡?!痹S傳明介紹,目前,房地產市場并沒有很“熱”,購房者依舊保持觀望情緒,短期內不會出現(xiàn)大量購房者涌入市場購房的情況,上半年仍以消化存量為主。不過,他認為下半年,部分區(qū)域的房源或將出現(xiàn)緊俏的情況?!暗吭淳o俏并不意味著價格漲幅,從國家調控政策看,房價依舊會維持一個較穩(wěn)定水平?!?/p>
延伸閱讀
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