作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年12月份70大中城市(以下簡(jiǎn)稱70城)商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70城中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比下降。

從環(huán)比來(lái)看，2022年12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比一平一降，二三線城市環(huán)比下降，70城中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)。

【資料圖】

從同比來(lái)看，2022年12月份，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，二三線城市同比下降。12月份，70城中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有53個(gè)，比上月增加2個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有64個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

新房?jī)r(jià)格跌幅收窄，二手房跌幅仍明顯

從數(shù)據(jù)看出，12月份，70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)“跌幅穩(wěn)中收窄”的基本走勢(shì)。其中，一線城市環(huán)比跌幅收窄的趨勢(shì)較明顯，二三線城市繼續(xù)表現(xiàn)弱勢(shì)。

一線城市基本止跌，顯示四季度供需兩端積極的政策產(chǎn)生一定效果。比如供給端加快“三支箭”等資金投放、推進(jìn)保交樓，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)收并購(gòu)；需求端則是積極降低按揭利率，鼓勵(lì)住房購(gòu)置和改善等，政策疊加緩解了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，購(gòu)房需求釋放也有所穩(wěn)定。反映在房?jī)r(jià)上，一線城市率先出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量還在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍較為疲弱。

新房方面，11月份環(huán)比下跌城市有55個(gè)，同比下跌城市有53個(gè)，分別比11月份增加了4個(gè)、2個(gè)，下跌城市數(shù)繼續(xù)維持在高位。絕大部分城市新房?jī)r(jià)格在下跌，且下跌城市數(shù)增加，意味著當(dāng)下樓市供給需求兩端仍相對(duì)較弱。

在供給端，由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)民企仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，“三支箭”政策落地仍需時(shí)間推進(jìn)，特別是商品房銷售還較為低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈仍舊緊張，降價(jià)促銷以保資金鏈仍舊是房企不得不為的選擇。需求端，盡管疫情高峰已過(guò)，但疫情持續(xù)沖擊下居民收入不樂(lè)觀，商品房需求端低位徘徊走勢(shì)仍很突出。

12月份，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅連續(xù)兩個(gè)月在收窄，但形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。當(dāng)前，二手房?jī)r(jià)指數(shù)下跌幅度仍比較大，收窄趨勢(shì)不太明顯，環(huán)比下跌城市數(shù)還在增加，同比下跌城市數(shù)與上月持平，且一線城市跌幅從11月份0.40%擴(kuò)大到0.50%。同比方面，二手房跌幅從3.7%擴(kuò)大到3.8%，跌幅比新房要大，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)造成擾動(dòng)。

穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要性提升

目前，不管是新房還是二手房，絕大部分城市房?jī)r(jià)在下跌，且跌幅收窄趨勢(shì)不明顯，特別是二手房同比跌幅還在擴(kuò)大，房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月環(huán)比下跌、同比跌幅也接近一年，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，惡化了買房需求，導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟。

因此，穩(wěn)房?jī)r(jià)是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)需求、紓困供給端(保交樓、“三支箭”資金投放、收并購(gòu))的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)不穩(wěn)，行業(yè)相關(guān)問(wèn)題就很難解決。因此，近期央行對(duì)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌城市推出了利率不設(shè)下限政策，同時(shí)管理部門(mén)不斷釋放保護(hù)剛需改善需求的積極信號(hào)，目的也是為穩(wěn)房?jī)r(jià)，為穩(wěn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、樓市交易創(chuàng)造條件。

筆者預(yù)計(jì)，如果疫情感染高峰能在2023年第一季度褪去，紓困政策或?qū)⒃诙径犬a(chǎn)生實(shí)際效應(yīng)，表現(xiàn)為：熱點(diǎn)城市交易量企穩(wěn)緩慢回升，并在下半年帶動(dòng)都市圈周圍城市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。但由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，不太可能出現(xiàn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的大幅度反彈。而后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，既要看政策力度，特別是一線城市發(fā)力表現(xiàn)，更需要看居民就業(yè)、收入、預(yù)期的修復(fù)態(tài)勢(shì)。

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