1月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元,比上年下降10.0%。從數(shù)據(jù)上看,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大,已達(dá)到兩位數(shù)。而交易數(shù)據(jù)也在2022年出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn),全年商品房銷售額13.33萬(wàn)億元,同比下降26.7%。
在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái),2022年全年呈現(xiàn)出明顯的開(kāi)發(fā)投資下滑,市場(chǎng)降溫、供給信心不足是主因。不過(guò),隨著房企融資政策的不斷放開(kāi),房企的現(xiàn)金流明顯改善,頭部房企投資開(kāi)發(fā)額會(huì)不斷提升。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元,比上年下降10.0%。資料圖片
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降一成
2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速降至兩位數(shù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元,比上年下降10.0%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約90.50億平方米,比上年下降7.2%;房屋新開(kāi)工面積約12.06億平方米,下降39.4%;房屋竣工面積8.62億平方米,下降15.0%。
對(duì)此,張波表示,2022年全年呈現(xiàn)出明顯的開(kāi)發(fā)投資下滑,市場(chǎng)降溫、供給信心不足是主因。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速數(shù)據(jù)處于持續(xù)下滑狀態(tài),且進(jìn)入到兩位數(shù)的行列,說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資的壓力比較大。
另外,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約14.90萬(wàn)億元,比上年下降25.9%。其中,國(guó)內(nèi)貸款17388億元,下降25.4%;利用外資78億元,下降27.4%;自籌資金52940億元,下降19.1%;定金及預(yù)收款49289億元,下降33.3%;個(gè)人按揭貸款23815億元,下降26.5%。
值得關(guān)注的是,在開(kāi)發(fā)投資增速以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下行的同時(shí),房企土地購(gòu)置面積增速也在下滑。2022年,全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.4%。
張波認(rèn)為,土地?zé)岫冉禍孛黠@,雖然央企、國(guó)企以及地方城投發(fā)揮更大力度,但依然很難扭轉(zhuǎn)。而房企融資下滑,體現(xiàn)出房企的資金面壓力增大,間接導(dǎo)致樓盤交付問(wèn)題凸顯以及房企拿地減少。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),目前改善開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的,尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案,其將顯著改善房企的資金狀況和開(kāi)發(fā)投資預(yù)期。
商品房銷售額處于6年來(lái)低位
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年,商品房銷售面積約13.58億平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%;商品房銷售額約13.33萬(wàn)億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末,商品房待售面積約5.64億平方米,比上年增長(zhǎng)10.5%,其中住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。
“商品房成交量下滑明顯,顯示出市場(chǎng)信心不足,尤其是購(gòu)房者信心下滑。”張波如是稱。
對(duì)于這一數(shù)據(jù),中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展,在2022年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn),市場(chǎng)成交量將很難再出現(xiàn)2021年的18萬(wàn)億、18億平方米歷史高峰,未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在13萬(wàn)億、13億平方米周圍波動(dòng)。
整體來(lái)看,張大偉認(rèn)為,成交面積、成交金額在2022年跌幅加大,全年銷售刷新多年冰點(diǎn)。具體來(lái)看,2022年銷售面積是2016年至今累計(jì)7年來(lái)的最低點(diǎn),銷售額則是累計(jì)6年來(lái)的最低點(diǎn)。如果拆分單月數(shù)據(jù)可以看到,2022年12月單月銷售面積以及銷售額,是連續(xù)3個(gè)月整體市場(chǎng)再次探底。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期,購(gòu)房需求刺激面臨阻力。不過(guò),2023年要樂(lè)觀看待此類數(shù)據(jù),隨著疫情高峰期已過(guò),新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)刺激工作會(huì)加速,購(gòu)房市場(chǎng)是中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng),其勢(shì)必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。
業(yè)內(nèi):預(yù)期好轉(zhuǎn)概率明顯提升
房企的融資直接影響到2023年開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)。對(duì)此,張波表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)的概率明顯提升,尤其是對(duì)房企融資政策的不斷放開(kāi),房企的現(xiàn)金流明顯改善,頭部房企投資開(kāi)發(fā)額會(huì)不斷提升。目前,房地產(chǎn)投資側(cè)的轉(zhuǎn)正,不但取決于供給側(cè),還要看需求側(cè)的改善,看房熱度和市場(chǎng)成交量提升才能保障房地產(chǎn)投資有效恢復(fù)。
張波進(jìn)一步解釋稱,為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》,“三線四檔”預(yù)計(jì)也將迎來(lái)微調(diào)。
總體來(lái)看,張波預(yù)計(jì),對(duì)于房企的“紅線”要求不會(huì)變,可能會(huì)和貸款集中度一樣,延長(zhǎng)或者設(shè)置過(guò)渡期,弱化不同檔位,對(duì)債務(wù)增長(zhǎng)的容忍度提高,對(duì)拿地、對(duì)現(xiàn)金流的要求也會(huì)下降。如此一來(lái),部分企業(yè)會(huì)有一定的加杠桿空間。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,在“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”以及后續(xù)出臺(tái)的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21條方案的支持下,開(kāi)發(fā)投資等資金狀況勢(shì)必有積極的改善。當(dāng)然,要真正改善企業(yè)資金狀況,不在于外部融資端,而在于要繼續(xù)刺激購(gòu)房端,即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。另外,2023年激活土地市場(chǎng)的工作需要加快,其關(guān)系到各地土地財(cái)政的有序運(yùn)轉(zhuǎn),也關(guān)系到房屋的供應(yīng)。
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