1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元，比上年下降10.0%。從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，已達(dá)到兩位數(shù)。而交易數(shù)據(jù)也在2022年出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)，全年商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，2022年全年呈現(xiàn)出明顯的開(kāi)發(fā)投資下滑，市場(chǎng)降溫、供給信心不足是主因。不過(guò)，隨著房企融資政策的不斷放開(kāi)，房企的現(xiàn)金流明顯改善，頭部房企投資開(kāi)發(fā)額會(huì)不斷提升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元，比上年下降10.0%。資料圖片

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降一成

2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速降至兩位數(shù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約13.29萬(wàn)億元，比上年下降10.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約90.50億平方米，比上年下降7.2%；房屋新開(kāi)工面積約12.06億平方米，下降39.4%；房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。

對(duì)此，張波表示，2022年全年呈現(xiàn)出明顯的開(kāi)發(fā)投資下滑，市場(chǎng)降溫、供給信心不足是主因。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速數(shù)據(jù)處于持續(xù)下滑狀態(tài)，且進(jìn)入到兩位數(shù)的行列，說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資的壓力比較大。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約14.90萬(wàn)億元，比上年下降25.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款49289億元，下降33.3%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

值得關(guān)注的是，在開(kāi)發(fā)投資增速以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下行的同時(shí)，房企土地購(gòu)置面積增速也在下滑。2022年，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.4%。

張波認(rèn)為，土地?zé)岫冉禍孛黠@，雖然央企、國(guó)企以及地方城投發(fā)揮更大力度，但依然很難扭轉(zhuǎn)。而房企融資下滑，體現(xiàn)出房企的資金面壓力增大，間接導(dǎo)致樓盤交付問(wèn)題凸顯以及房企拿地減少。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，目前改善開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開(kāi)發(fā)投資預(yù)期。

商品房銷售額處于6年來(lái)低位

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬(wàn)億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積約5.64億平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

“商品房成交量下滑明顯，顯示出市場(chǎng)信心不足，尤其是購(gòu)房者信心下滑。”張波如是稱。

對(duì)于這一數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展，在2022年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，市場(chǎng)成交量將很難再出現(xiàn)2021年的18萬(wàn)億、18億平方米歷史高峰，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在13萬(wàn)億、13億平方米周圍波動(dòng)。

整體來(lái)看，張大偉認(rèn)為，成交面積、成交金額在2022年跌幅加大，全年銷售刷新多年冰點(diǎn)。具體來(lái)看，2022年銷售面積是2016年至今累計(jì)7年來(lái)的最低點(diǎn)，銷售額則是累計(jì)6年來(lái)的最低點(diǎn)。如果拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，2022年12月單月銷售面積以及銷售額，是連續(xù)3個(gè)月整體市場(chǎng)再次探底。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期，購(gòu)房需求刺激面臨阻力。不過(guò)，2023年要樂(lè)觀看待此類數(shù)據(jù)，隨著疫情高峰期已過(guò)，新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)刺激工作會(huì)加速，購(gòu)房市場(chǎng)是中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，其勢(shì)必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。

業(yè)內(nèi)：預(yù)期好轉(zhuǎn)概率明顯提升

房企的融資直接影響到2023年開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)。對(duì)此，張波表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)的概率明顯提升，尤其是對(duì)房企融資政策的不斷放開(kāi)，房企的現(xiàn)金流明顯改善，頭部房企投資開(kāi)發(fā)額會(huì)不斷提升。目前，房地產(chǎn)投資側(cè)的轉(zhuǎn)正，不但取決于供給側(cè)，還要看需求側(cè)的改善，看房熱度和市場(chǎng)成交量提升才能保障房地產(chǎn)投資有效恢復(fù)。

張波進(jìn)一步解釋稱，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，“三線四檔”預(yù)計(jì)也將迎來(lái)微調(diào)。

總體來(lái)看，張波預(yù)計(jì)，對(duì)于房企的“紅線”要求不會(huì)變，可能會(huì)和貸款集中度一樣，延長(zhǎng)或者設(shè)置過(guò)渡期，弱化不同檔位，對(duì)債務(wù)增長(zhǎng)的容忍度提高，對(duì)拿地、對(duì)現(xiàn)金流的要求也會(huì)下降。如此一來(lái)，部分企業(yè)會(huì)有一定的加杠桿空間。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，在“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”以及后續(xù)出臺(tái)的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21條方案的支持下，開(kāi)發(fā)投資等資金狀況勢(shì)必有積極的改善。當(dāng)然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購(gòu)房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。另外，2023年激活土地市場(chǎng)的工作需要加快，其關(guān)系到各地土地財(cái)政的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，也關(guān)系到房屋的供應(yīng)。

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