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每日速看!人口負(fù)增長,會如何影響房價?

來源:“城市戰(zhàn)爭”公眾號


【資料圖】

全國人口負(fù)增長,會帶來哪些影響?國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布數(shù)據(jù),2022年末,全國總?cè)丝跒?41175萬人,比上年末減少85萬人,這是自1962年以來全國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

關(guān)于這個事情,我想說三點:1、人口負(fù)增長,是個重要的拐點,但無需過度焦慮。

人口負(fù)增長,最主要的原因還是城鎮(zhèn)化。在世界上絕大部分國家,城鎮(zhèn)化都是最好的避孕藥。所以,過去四十年的高速城鎮(zhèn)化,必然導(dǎo)致生育欲望降低,這是正常、合理的,不值得過度解讀。人口減少對宏觀經(jīng)濟來說,的確是個不利因素,這意味著所有人的賺錢機會都會變少。

但影響經(jīng)濟發(fā)展的除了人力資源,還有資本、技術(shù)等要素,如果技術(shù)能有顯著進步,完全可以抵消人口負(fù)增長的影響。

近年來,國家反復(fù)強調(diào)科技強國、全要素增長、高質(zhì)量發(fā)展這些概念,都是為了應(yīng)對人口紅利的消失。另外,從資源分配層面來看,人口負(fù)增長也能緩解一下“內(nèi)卷”焦慮,比如以后學(xué)位沒那么緊張了、上大學(xué)沒那么難了、春運火車票沒那么難搶了。

2、人口負(fù)增長,不是坍塌式和斷崖式的,而會是一個長期緩慢的過程,短期內(nèi)對房價不會形成沖擊。當(dāng)然,長期來看,對房價的影響也十分有限,原因請看接下來幾條。

3、人口負(fù)增長,不意味著城鎮(zhèn)化結(jié)束。2022年,我國城鎮(zhèn)人口占全國人口的比重為65.22%,距離發(fā)達國家80%的平均水平,還有很大的上升空間。只要城鎮(zhèn)化繼續(xù),房地產(chǎn)的魔法還可以繼續(xù)。

4、即使城鎮(zhèn)化結(jié)束,也不意味著房價會跌。歐美以及日本的城鎮(zhèn)化早已結(jié)束,但人口凈流入地區(qū)的房價還是在漲。比如日本,已經(jīng)連續(xù)15年人口負(fù)增長,但東京的房價還是在漲。因為城鎮(zhèn)化結(jié)束,不代表大城市的人口流入就結(jié)束。

5、房價什么時候會跌?漲多了就會跌,但這是“波動”,不是“拐點”。這就好比菜市場的豬肉和白菜,價格會隨著季節(jié)等因素產(chǎn)生波動,但長期來看,永遠(yuǎn)上漲,不存在“拐點”一說。不管從什么時點開始計算,豬肉價格永遠(yuǎn)比十年前要貴、永遠(yuǎn)比十年后便宜,這不是漲價,是通脹。豬肉都會漲價,房子為什么不會?當(dāng)然,前提是:人口凈流入地區(qū)的房子。

6、人口負(fù)增長,更要去大城市。不是因為大城市好,很多人都討厭大城市,只是沒得選擇。人口負(fù)增長,全社會各種投資會更加謹(jǐn)慎和保守,這一點很關(guān)鍵,它意味中小城市、大城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū),將會失去一些發(fā)展機會,導(dǎo)致這些地區(qū)的就業(yè)選擇減少。然后人口只能進一步向大城市涌入,才能有更多機會找到飯碗和生計。而且,大部分時候,經(jīng)濟越差,越要往大城市去。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來來看,5000萬人口左右的經(jīng)濟體,競爭到最后往往只剩下一個大城市,其他都是衛(wèi)星城。這意味著我國中西部省份,未來只會剩下一個大城市,那就是省會。所以,不在省會生活的,有條件還要去省會買個房占個坑位先。

7、人口負(fù)增長,更要多消費、多生娃。從個體理性來說,經(jīng)濟不好的時候都不敢消費,但經(jīng)濟學(xué)會告訴你,個體理性的簡單相加,不等于集體理性。如果所有人都只儲蓄、不消費,表面上個體的支出減少了,安全感增加了,但同時經(jīng)濟也崩潰了——因為沒有消費就沒有生產(chǎn),沒有生產(chǎn)企業(yè)就會倒閉,然后個體就會失業(yè)。

反過來的話,如果人人都消費,表面上個體的開支和生活壓力增加了,但同時因為消費增加了,企業(yè)訂單就會多起來,個體的工資也就隨之上漲了。

所以,從“集體理性”上講,鼓勵人人消費,要比號召人人節(jié)衣縮食,更有利于搞活經(jīng)濟。這也是為什么每當(dāng)經(jīng)濟不好時,政府反而要鼓勵消費的原因。

這些道理在經(jīng)濟學(xué)家納什的博弈論中有著充分的論證,我一直認(rèn)為,納什是亞當(dāng)斯密之后經(jīng)濟學(xué)史上的另一座豐碑。

至于生娃,無論是站在個體理性的角度,還是集體理性的角度,有條件的話,還是多生比較劃算。

人口負(fù)增長,首先意味著養(yǎng)老金的“接盤者”減少,所以大家要做好延遲退休的準(zhǔn)備,但如果你的孩子多,到老了至少更有底氣。

養(yǎng)娃很苦,但是先苦后甜,方為大道,方能越走越寬。

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