編者按：春節(jié)是一家人團(tuán)聚的時刻，尤其對深圳人來說，“回老家”過年是大部分人的選擇。因此，深圳房地產(chǎn)市場在這個時間段也進(jìn)入“假期”。在一家團(tuán)圓的溫馨時刻，正在規(guī)劃買房的購房者一定也會和家人討論2023年買深圳哪里的房子，一起探討分析地段、價格、學(xué)?！?/p>

光明和龍華一樣承接了不少南山、寶安、福田的外溢購買力，但光明4-5字頭的均價比起龍華的7字頭無疑更加有利于剛需群體。從目前深圳樓市發(fā)展情況看，光明新房的熱度和交易量還將繼續(xù)擴(kuò)大。

(資料圖片)

低總價是一方面原因，另一方面是供應(yīng)量多。而且區(qū)域內(nèi)農(nóng)民房相比其他區(qū)域要少的多。9月入市的宏發(fā)萬悅山二期和10月入市的深業(yè)頤瑞府開盤當(dāng)天售罄，也證明著光明區(qū)新房市場的熱度。

相比光明，寶安的名片近年來因深圳政府規(guī)劃，越添越多。寶安更是深圳唯一集合陸空鐵立體交通“七龍珠”區(qū)域， 包括有深圳國際機(jī)場、大鏟灣港、深中通道、 廣深等高速、 地鐵1\5\11號線、 穗莞深城際線、 機(jī)場東空鐵綜合樞紐，每一項(xiàng)都是重磅工程。

此外， 寶安還是人口高度聚集的城區(qū)，這個區(qū)域超過447萬人口聚集在這里（ 根據(jù)2020年11月第七次人口普查），近年來，許多務(wù)實(shí)“新深圳人”選擇置業(yè)于此。

往寶安西邊看，坪洲、沙井、松崗有城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺；寶中、碧海灣等靠近前海片區(qū)，滿目皆是甲級寫字樓和超大型shopping mall，市容市貌和南山福田中心區(qū)不相上下。一條即將開通的12號線，甚至串聯(lián)著寶安4字頭到9萬+的新房價格。

那么在2022年新房市場中整體表現(xiàn)中庸的寶安和略有亮點(diǎn)的光明，在2023年的新房市場會有一番新的表現(xiàn)嗎？光明能否延續(xù)以往的“日光”？寶安能否借助各項(xiàng)大規(guī)劃給予新房市場一片新的天地？

天貓好房測評師綜合盤點(diǎn)了光明、寶安最新的在售住宅信息和待售新盤信息，給大家做買房參考。（備注：以下樓盤數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，如有遺漏或錯誤，請以對應(yīng)樓盤/開發(fā)商公示為準(zhǔn)）

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天貓好房測評師精選了幾個光明、寶安在售/待售樓盤，購房者可以參考。

光明區(qū)待售新房

01

深房光明里

深房光明里位于光明鳳凰片區(qū)，在光僑路和同觀路交界的西北處。項(xiàng)目北靠新城公園，西與光明大第、中海寰宇時代、深房傳麒山等多個光明老牌代表性大型住宅為鄰，南部為連片的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

深房光明里體量較小，占地面積約1.1萬㎡，建筑面積約8.2萬㎡。項(xiàng)目共規(guī)劃3棟塔樓高100米，地下室3層，商業(yè)3層局部有4層。

項(xiàng)目規(guī)劃約有405套房源（67套安居房），面積段約70-115㎡的2-4房，商品住宅有338套，規(guī)劃車位702個，車位相當(dāng)充裕。

項(xiàng)目原地塊是一個山包，施工時間會拖長，而且緊鄰學(xué)校，附近還有辦公的政務(wù)大廳等相關(guān)因素限制了施工時間。整體施工進(jìn)度較慢，項(xiàng)目目前還在土地平整中，預(yù)計今年上半年入市。

天貓好房測評師2022年11月實(shí)地拍攝

項(xiàng)目周邊配套齊全，生活相對便利。地鐵方面，與在建的13號線同觀路站直線距離僅400m左右，而且不是“天鐵”線路，不會受到噪音干擾。

項(xiàng)目毛坯限價4.46萬/㎡，是片區(qū)內(nèi)的地板價，對于剛需購房群體來說相當(dāng)友好。周邊二手房方面，項(xiàng)目緊鄰的光明大第二手房已達(dá)到8萬高位，如今有所下降但也在7萬的位置，妥妥的存在倒掛，因此關(guān)注項(xiàng)目的人群不少。

02

華潤潤曦府

華潤潤曦府位于光僑路與規(guī)劃銀塘路交匯處東南側(cè)，用地面積約1.94萬㎡，建筑面積約8.9萬㎡，項(xiàng)目容積率約4.6，綠化率約30%，車位1304個，規(guī)劃4棟住宅及一所12班幼兒園。

潤曦府限價4.71萬/㎡，總戶數(shù)約500多套，將推售89-110㎡3-4房住宅，戶型整體全南向設(shè)計，西南或東南向。

項(xiàng)目最近的地鐵站是6號線長圳站，直線距離約800米，步行約12分鐘。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目規(guī)劃約2500㎡的商業(yè)，足夠日常生活需求。一公里范圍內(nèi)有7萬平華潤置地代運(yùn)營的N次方公園商業(yè)，6萬㎡的深鐵開放商業(yè)，8萬㎡的勤誠達(dá)K+廣場，購物比較方便。

項(xiàng)目的加分項(xiàng)是周邊教育配套資源豐富，自帶12班幼兒園。一旁就是深圳大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)，周邊學(xué)校還包括深圳中學(xué)、華中師范大學(xué)附屬光明勤誠達(dá)學(xué)校、長圳學(xué)校等。

另外還有在建的九年一貫制深圳中學(xué)光明校區(qū)，辦學(xué)規(guī)模為84班，3960學(xué)wei，明年9月份可建成使用。

不過項(xiàng)目周邊的城市面貌目前比較一般，南側(cè)是長興科技工業(yè)園、東側(cè)是大崗工業(yè)區(qū)，長圳片區(qū)內(nèi)還有著大量的廠區(qū)和城中村，整體居住氛圍感不純粹。

目前項(xiàng)目周邊在售的住宅有深鐵瑞城，主打地鐵上蓋和低密度加深中的概念，帶裝修均價約5萬。

潤曦府

光明區(qū)在售新房

華潤潤暉府

華潤潤暉府位于光明區(qū)光僑路與僑凱路交匯處東北側(cè)，城市展廳和樣板間已經(jīng)開放，地址在項(xiàng)目一旁的智慧園C棟23層。項(xiàng)目規(guī)劃4棟住宅，層高為32-34層，主力戶型為89-110㎡3-4房，總戶數(shù)約700多套。

項(xiàng)目目前在售89-110㎡3-4房住宅，均價約5.16萬/㎡。

潤暉府89㎡樣板間VR

潤暉府110㎡樣板間VR

軌道交通方面，項(xiàng)目距離13號線同觀路站約350米，在建的地鐵6號線支線二期交匯的光明城站點(diǎn)、光明城高鐵站直線距離約500米。后期的軌道交通可以說非常便捷。

商業(yè)方面，未來日常購物可依靠自身和周邊小區(qū)的底商。不過項(xiàng)目周邊暫無大型商業(yè)，距離藍(lán)鯨世界直線距離約2公里、距離萬達(dá)廣場約2.2公里，未來的話還將有臨近的光明城站TOD的加持。

學(xué)校方面，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有光明外國語、光明鳳凰學(xué)校兩所學(xué)校。另外距離深圳市光明區(qū)鳳凰城實(shí)驗(yàn)學(xué)校約1.9公里，教育配套資源相對豐富。

片區(qū)面貌隨著附近龍光玖瑞府、特發(fā)觀月臺和中海觀園的前后入市，以及相關(guān)道路的打通，比起去年已經(jīng)完全換了個面貌，給人以嶄新的感覺。與項(xiàng)目緊挨著的A503-0096號地塊也已經(jīng)進(jìn)入大工地狀態(tài)，目前土地平整在積極作業(yè)中。

天貓好房測評師2022年11月在項(xiàng)目路口拍攝的臨近三個已入市項(xiàng)目

施工中的光明城站（天貓好房測評師2022年11月拍攝）

相信隨著光明城高鐵站和地鐵站的開通，片區(qū)將建設(shè)或引進(jìn)更多的優(yōu)質(zhì)配套，而且全新的城市配套不會受到城中村的干擾。

片區(qū)將以光明城站為中心輻射出一個全新的現(xiàn)代化與綠色生態(tài)的城區(qū)，未來整體的宜居屬性會進(jìn)一步提升。

綜合來講，華潤潤暉府處于光明城站片區(qū)的核心區(qū)位，片區(qū)整體面貌更新極快，配套雖然有所欠缺，但隨著片區(qū)的高速發(fā)展與人流的遞增，各項(xiàng)目配套的補(bǔ)齊也會很快。

潤暉府

寶安區(qū)待售新房

01

鴻榮源胤璇

寶中A004-0175商住地塊，是由2021年深圳第三輪集中供地，由鴻榮源以底價30.94億競得。項(xiàng)目已定名為鴻榮源胤璇，效果圖已出爐。預(yù)計有160套可售房源，目前具體戶型等信息暫未公布。

項(xiàng)目位于寶安區(qū)新安街道寶華路與海天路交界處，規(guī)劃辦公51687㎡、酒店47000㎡、住宅20000㎡、商業(yè)5000㎡匯集多種業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目周邊配套

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軌道交通方面，項(xiàng)目就在地鐵5號線寶華站A2出口，距離臨海站步行約500米，距離1、5號線換乘站寶安中心站步行約900米，地鐵交通非常便利。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目緊挨龍光大廈，一路之隔是前海卓寶中時代廣場，約700米處是寶安最繁華的商業(yè)綜合體鴻榮源壹方中心。

周邊二手房價格方面，寶中核心區(qū)域二手房房價普遍10萬+/㎡，與限價8.55萬/㎡的鴻榮源胤璇存在明顯的倒掛。屆時住宅如果開盤無疑妥妥的日光。

鴻榮源胤璇

02

越秀潮樾府

寶安碧海新盤越秀潮樾前身原為寶安A104-0147宗地，2022年第二輪集中供地中由越秀地產(chǎn)拍下。

項(xiàng)目將推售戶型建面約93-128㎡3-4房，毛坯限價7.43萬/㎡，即將開放展廳，預(yù)計2023年一季度入市。

項(xiàng)目位于寶安碧海片區(qū)，片區(qū)整體面貌較好，居住氛圍較佳，有華豐·前海灣、玉湖灣等成熟小區(qū)，周邊有多所學(xué)校環(huán)繞。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶部分商業(yè)，加上周邊成熟社區(qū)底商，可滿足日常購物需求，不過片區(qū)內(nèi)缺乏大型商業(yè)。

軌道交通方面，項(xiàng)目最近地鐵為11號線碧海灣站，不過步行距離約有1公里左右，走路約10幾分鐘，超過了步行最大舒適距離。道路交通上，項(xiàng)目臨近寶源路，自駕出行前往寶中、南山相對便捷。

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越秀潮樾府

寶安區(qū)在售新房

01

萬科未來之光

萬科未來之光位于寶安區(qū)新安街道廣盛路與廣泰路交匯處，占地面積74085㎡，建筑面積215570㎡，規(guī)劃戶數(shù)1700戶，容積率2.91。

項(xiàng)目去年11月首推416套住宅，戶型建面約73-98㎡，均價約8.6萬/㎡，單價區(qū)間在7.46-9.48萬/㎡，總價區(qū)間在556-971萬/套。1月3日加推的6棟119套80㎡三房兩衛(wèi)戶型，總價約559萬/套起。

交通上，項(xiàng)目位于寶安尖崗山片區(qū)，直線距離最近的地鐵站是5號線興東站約1.2公里。

商業(yè)上，項(xiàng)目有自身配建的底商，以及周邊社區(qū)的商業(yè)，足以滿足日常的購物需求，稍遠(yuǎn)些還有中洲購物中心、海雅繽紛城等大型商超。

教育上，萬科未來之光直線距離2公里范圍內(nèi)有寶安中學(xué)集團(tuán)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安區(qū)寶龍學(xué)校、曦城協(xié)同學(xué)校、深圳市孝德學(xué)校等，教育資源相對充沛。（具體學(xué)區(qū)劃分范圍以當(dāng)年教育局公示為準(zhǔn)）。