全年樓市綜述

市場降溫明顯，二手住宅成交遭“腰斬”

(資料圖片僅供參考)

寫字樓供應(yīng)持續(xù)走低，空置率有所下降、租金小幅回升

商業(yè)購買需求略有下降，租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)

01、市場降溫明顯，二手住宅成交遭“腰斬”

2022年全國層面“穩(wěn)樓市”政策頻繁出臺，但政策暖風(fēng)始終未能在深圳刮起，深圳住宅市場繼續(xù)降溫。2022年深圳一、二手住宅合計成交56142套，較2021年下跌39.7%；總成交面積562.71萬㎡，較2021年下跌36.4%。

其中，一手住宅共計成交34441套，同比下跌34.3%，創(chuàng)下2012年以來的新低；二手住宅共計成交21701套，同比下跌46.6%，成為有歷史記錄以來的新低。

價格方面，一手住宅市場受限價政策及二手房市場降溫影響，連續(xù)數(shù)年上行后調(diào)頭下跌，2022年全市一手住宅成交均價為57380元/㎡，同比下跌2.3%。二手住宅方面，成交持續(xù)遇冷，價格失去上漲動力，同樣呈現(xiàn)下跌趨勢。

從歷年深圳一、二手住宅成交占比情況來看，深圳為存量房市場，二手房成交量占比在7成左右，新房成交占比占3成左右。自2021年年初深圳出臺二手房參考價以來，深圳二手房市場遇冷，二手房成交占主導(dǎo)的局面被打破，新房成交量趕超一手。2022年新房成交量占比高達61%，而二手房占比僅為39%，是一個非常態(tài)化市場表現(xiàn)。

02、寫字樓供應(yīng)持續(xù)走低，空置率有所下降、租金小幅回升

2022年深圳寫字樓市場供應(yīng)持續(xù)走低，辦公供應(yīng)高峰已過，2020年、2021年和2022年連續(xù)三年供應(yīng)出現(xiàn)持續(xù)下滑，回落至2015年的水平。全年一手寫字樓的成交量37.98萬㎡，同比上漲10.3%；平均價格為52783元/㎡，同比下降7.5%。二手寫字樓成交面積10.88萬㎡，面積同比下降6.1%；年度藍籌價格44406元/㎡，較2021年微漲0.2%。

租賃方面，2022年度寫字樓藍籌租金價格為163元/㎡月，較2021年上漲約7.9%。一方面，辦公租賃需求持續(xù)回升，帶動了租賃市場的提升；另一方面，新增供應(yīng)持續(xù)減少，給市場提供了相對充足時間消化，整體辦公物業(yè)空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。

03、商業(yè)購買需求略有下降，租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)

全年一手商業(yè)的成交量為64.90萬㎡，同比下降34.2%；成交均價為51886元/㎡，同比下降16.0%。二手商業(yè)全年成交面積為19.24萬㎡，同比下降23.5%，成交連續(xù)6年走低；價格受到成交下行及商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，僅能保持微幅的增長，全年二手商業(yè)藍籌均價為153074元/㎡，同比上漲0.05%。

租賃方面，今年各商圈租金均呈現(xiàn)開年持續(xù)下行、年末翹尾的走勢，年度二手藍籌租金的均值為1127元/㎡.月，同比回落0.27%。

備注：從2014年7月起，我們將以美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)庫中抽取深圳各大熱點商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪（住宅底商、商業(yè)街沿街旺鋪等）作為重點研究對象，對深圳二手商鋪藍籌樓價作出調(diào)整，而現(xiàn)今藍籌樓價也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪租售價的高位水準(zhǔn)。本文下同。