全年樓市綜述
市場降溫明顯,二手住宅成交遭“腰斬”
(資料圖片僅供參考)
寫字樓供應(yīng)持續(xù)走低,空置率有所下降、租金小幅回升
商業(yè)購買需求略有下降,租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)
01、市場降溫明顯,二手住宅成交遭“腰斬”
2022年全國層面“穩(wěn)樓市”政策頻繁出臺,但政策暖風(fēng)始終未能在深圳刮起,深圳住宅市場繼續(xù)降溫。2022年深圳一、二手住宅合計成交56142套,較2021年下跌39.7%;總成交面積562.71萬㎡,較2021年下跌36.4%。
其中,一手住宅共計成交34441套,同比下跌34.3%,創(chuàng)下2012年以來的新低;二手住宅共計成交21701套,同比下跌46.6%,成為有歷史記錄以來的新低。
價格方面,一手住宅市場受限價政策及二手房市場降溫影響,連續(xù)數(shù)年上行后調(diào)頭下跌,2022年全市一手住宅成交均價為57380元/㎡,同比下跌2.3%。二手住宅方面,成交持續(xù)遇冷,價格失去上漲動力,同樣呈現(xiàn)下跌趨勢。
從歷年深圳一、二手住宅成交占比情況來看,深圳為存量房市場,二手房成交量占比在7成左右,新房成交占比占3成左右。自2021年年初深圳出臺二手房參考價以來,深圳二手房市場遇冷,二手房成交占主導(dǎo)的局面被打破,新房成交量趕超一手。2022年新房成交量占比高達61%,而二手房占比僅為39%,是一個非常態(tài)化市場表現(xiàn)。
02、寫字樓供應(yīng)持續(xù)走低,空置率有所下降、租金小幅回升
2022年深圳寫字樓市場供應(yīng)持續(xù)走低,辦公供應(yīng)高峰已過,2020年、2021年和2022年連續(xù)三年供應(yīng)出現(xiàn)持續(xù)下滑,回落至2015年的水平。全年一手寫字樓的成交量37.98萬㎡,同比上漲10.3%;平均價格為52783元/㎡,同比下降7.5%。二手寫字樓成交面積10.88萬㎡,面積同比下降6.1%;年度藍籌價格44406元/㎡,較2021年微漲0.2%。
租賃方面,2022年度寫字樓藍籌租金價格為163元/㎡月,較2021年上漲約7.9%。一方面,辦公租賃需求持續(xù)回升,帶動了租賃市場的提升;另一方面,新增供應(yīng)持續(xù)減少,給市場提供了相對充足時間消化,整體辦公物業(yè)空置率有所回落,空置率由2021年的20%回落至18%左右。
03、商業(yè)購買需求略有下降,租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)
全年一手商業(yè)的成交量為64.90萬㎡,同比下降34.2%;成交均價為51886元/㎡,同比下降16.0%。二手商業(yè)全年成交面積為19.24萬㎡,同比下降23.5%,成交連續(xù)6年走低;價格受到成交下行及商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響,僅能保持微幅的增長,全年二手商業(yè)藍籌均價為153074元/㎡,同比上漲0.05%。
租賃方面,今年各商圈租金均呈現(xiàn)開年持續(xù)下行、年末翹尾的走勢,年度二手藍籌租金的均值為1127元/㎡.月,同比回落0.27%。
備注:從2014年7月起,我們將以美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)庫中抽取深圳各大熱點商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪(住宅底商、商業(yè)街沿街旺鋪等)作為重點研究對象,對深圳二手商鋪藍籌樓價作出調(diào)整,而現(xiàn)今藍籌樓價也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪租售價的高位水準(zhǔn)。本文下同。
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