1

2022年的深圳，歷經(jīng)了疫情封控，樓市慘跌，公務(wù)員教師降薪，還有大家詬病的管理風(fēng)格等多項(xiàng)負(fù)面，出乎意料的是，今年年初，深圳仍交出了一份令人滿意的答卷。

(資料圖片)

首先是2022年城市GDP排名，深圳32388億，排名第三，同比去年實(shí)際增速3.3%，在四個(gè)一線中增速最高，和廣州的距離越拉越大。

2022年四季度的國(guó)內(nèi)稅收，深圳8124億，排名第三，比第四名的杭州多出3474億，第五名的廣州多出3854億。

2022年，深圳出口總值2.19萬億，同比增長(zhǎng)13.9%，連續(xù)30年國(guó)內(nèi)排名第一。

金融業(yè)增長(zhǎng)值突破5000億元，僅次于北上，本外幣存款突破12萬億，進(jìn)一步拉大了和廣杭的差距。

尤其是工業(yè)數(shù)據(jù)，深圳制造再次全國(guó)聚焦。

2022年深圳全市規(guī)模以上工業(yè)增加值，同比增長(zhǎng)4.8%，比全國(guó)快了1.2個(gè)百分點(diǎn)，在一線城市和工業(yè)大市中保持領(lǐng)先。

工業(yè)總產(chǎn)值突破4.5萬億，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率接近50%，

高技術(shù)產(chǎn)品增長(zhǎng)迅猛，新能源汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)183.4%，充電樁產(chǎn)量增長(zhǎng)113.8%，民用無人機(jī)產(chǎn)量增長(zhǎng)34.7%，5G智能手機(jī)產(chǎn)量增長(zhǎng)22.3%。

中高端制造業(yè)仍然是深圳的立市之本，深圳不但未出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，高端制造的優(yōu)勢(shì)還在繼續(xù)加強(qiáng)。

世界500強(qiáng)企業(yè)，深圳占了10席，一個(gè)城市能產(chǎn)生10家以上的世界500強(qiáng)，全球只有7個(gè)：北京、東京、紐約、上海、倫敦、巴黎和深圳。

從量級(jí)來看，深圳10家500強(qiáng)企業(yè)的總盈利（9495億），超過了長(zhǎng)三角26家500強(qiáng)的總盈利（7119億）。

綜合數(shù)據(jù)來看，深圳經(jīng)濟(jì)仍然十分強(qiáng)悍。

2

為什么去年大家不太看好的深圳，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)仍然突出？

我認(rèn)為一是基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)太強(qiáng)，二是靠同行襯托，去年大家表現(xiàn)都差，方方面面都有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的深圳，只要跑的稍微快一點(diǎn)，就是一匹快馬了。

經(jīng)濟(jì)增速3.3，放在幾年前沒眼看，放在去年就是四大一線之首，一二線的前排。

去年，以房地產(chǎn)為首的多個(gè)行業(yè)下滑嚴(yán)重，只有新能源汽車等個(gè)別行業(yè)逆流而上。深圳本身不依賴房地產(chǎn)，相比其他城市受影響最小，比亞迪總部又在深圳，極大帶動(dòng)了GDP和就業(yè)。

另一方面，春節(jié)期間，報(bào)復(fù)性消費(fèi)提前到來，主要表現(xiàn)在兩方面。

一個(gè)是電影票房，春節(jié)檔電影票房共計(jì)67.58億，居歷史記錄第二，熱映大片滿江紅和流浪地球2估計(jì)很多人都看過了。

二是旅游業(yè)火爆，今年春節(jié)假期，全國(guó)出游3.08億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入3758億元，已恢復(fù)到19年的8成水平。春節(jié)期間，各大旅游景點(diǎn)爆滿，人山人海，酒店住宿上漲十倍，一房難求，景點(diǎn)的天價(jià)餐費(fèi)重現(xiàn)江湖。

最近一個(gè)月，多個(gè)信心指數(shù)上揚(yáng)。

1、疫情過峰，暫時(shí)看不到反撲跡象。

2、民眾信心回升，報(bào)復(fù)性消費(fèi)提前到來。

3、靠著同行襯托，深圳仍然業(yè)績(jī)優(yōu)秀。

4、各地政府紛紛表態(tài)今年要支持房地產(chǎn)。

這些困素綜合在一起，必然會(huì)影響到深圳樓市。

3

從大年初四開始，就有全國(guó)各地的客戶陸續(xù)來到深圳，找我面談買房事宜，今天是初九，已經(jīng)接待了七八波，分別來自廣州、邯鄲、烏魯木齊、鄭州和深圳本地。

面談的主題只有一個(gè)：深圳買房。至于資金和資格，就八仙過海各顯神通了。

必須說一句，再差的年景，也不缺有錢人，我深知我的客戶樣本存在幸存者偏差，但很多人賺錢的速度，還是超出了我想象。有人吃不上熱湯面，就有人年入千萬。

這還是約見面的，微信上咨詢的客戶就更多。

負(fù)責(zé)任地說，這種不大不小的熱度，將近兩年沒出現(xiàn)過，去年將近一年，我的微信處于冰凍狀態(tài)，一天到晚都不帶響的。

目前找我咨詢和面談的客戶，外地客居多，這也符合近幾年深圳一貫的樓市表現(xiàn)。

2019年8月18日，深圳被升級(jí)為先行示范區(qū)，反應(yīng)最快的就是外地投資客。

8月19號(hào)開始，管家公司就開始接大量外地入戶單，客戶拿到準(zhǔn)簽證之后，有一半選擇了深圳買房。

19年9月深樓市的第一波熱度，就是外地人帶起來的，雙11之后，本地人才后知后覺地進(jìn)場(chǎng)。

現(xiàn)在最敏感的仍然是外地客戶，年后第一波進(jìn)場(chǎng)的，肯定還是外地投資客。

4

1月28日，廣東省委省政府在廣州召開全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，廣東省住建廳黨組書記張勇發(fā)言：

今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)，因城施策實(shí)施化差別化住房信貸政策。

積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。

按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購(gòu)房契稅和換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠。

優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。

這段發(fā)言包含很多信息。

差別化住房信貸政策，說明房貸利率會(huì)繼續(xù)降，鄭州首套房貸利率已降至3.8，創(chuàng)歷史新低，其他城市3字頭的房貸利率也不會(huì)遠(yuǎn)了。

支持購(gòu)房需求，提供消費(fèi)便利，可操作的政策空間非常大。

落實(shí)個(gè)人購(gòu)房契稅和換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠，這句話等于挑明了，今年要減免購(gòu)房契稅和個(gè)稅，這是一枚重型武器。

樓市今年空翻多已是明牌，后面就靜等如何出牌了。