寫字樓市場(chǎng)

(資料圖)

深圳一手辦公成交回暖，成交分布集中

深圳二手市場(chǎng)抗壓力出色，租金、回報(bào)率齊上漲

2023年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)企穩(wěn)，市場(chǎng)整體成交向好

01深圳一手辦公成交回暖，成交分布集中

（1）供應(yīng)量持續(xù)走低，寶安、南山領(lǐng)銜供應(yīng)端

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年一手辦公新增供應(yīng)面積約為71.34萬(wàn)㎡，同比下降10.9%。近兩年，辦公供應(yīng)高峰已過(guò)，2020年、2021年和2022年連續(xù)三年供應(yīng)出現(xiàn)持續(xù)下滑，回落至2015年的水平，但鑒于前海區(qū)域未來(lái)仍有樂(lè)觀的的供應(yīng)前景，且疫情影響將成為歷史。因此，預(yù)計(jì)2023年全年供應(yīng)將略有上升，維持在80-90萬(wàn)之間。從分月的供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)明顯斷檔，各月份供應(yīng)相對(duì)較為均衡，年底出現(xiàn)小幅翹尾的行情。

分區(qū)域來(lái)看，寶安區(qū)供應(yīng)量占據(jù)全市第一，占比37.7%；其次為南山區(qū)，占比31.7%；隨后才是羅湖和龍崗區(qū)，分別占比13.7%和9.7%；光明、坪山和龍華僅提供少量供應(yīng)；福田、鹽田、大鵬深汕零供應(yīng)。

（2）一手成交波動(dòng)前行、年末翹尾，價(jià)格受結(jié)構(gòu)性影響較大

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳一手寫字樓共成交3009套，成交面積37.94萬(wàn)㎡，同比上漲10.3%；在住宅市場(chǎng)走低的大環(huán)境影響下，辦公市場(chǎng)關(guān)注度有所提升，需求小幅上升，全年成交持小幅上漲。全年平均成交價(jià)格為52783元/㎡，同比下降7.5%。

套均成交面積較2021年持續(xù)上漲，達(dá)到126.1㎡，中小面積辦公產(chǎn)品在市場(chǎng)上仍是主力產(chǎn)品。

分月份看，成交全年呈波動(dòng)前行、年末翹尾行情，6月、9月、11月和12月出現(xiàn)了明顯的走高行情，其他月份大多處于低位運(yùn)行狀態(tài)。價(jià)格方面受成交結(jié)構(gòu)的影響，走勢(shì)變化較大。

分區(qū)域看，龍崗、寶安和南山成交放量，成為成交的熱門區(qū)域，亦是全市成交的主力；福田、龍華、坪山和深汕在原有的基礎(chǔ)上，成交有所增加；羅湖、鹽田和光明則成交出現(xiàn)明顯降幅。

2022年的一手寫字樓市場(chǎng)，成交分布較為集中，龍崗、寶安、南山和羅湖四區(qū)領(lǐng)銜，其中，龍崗成交位列榜首。

02深圳二手市場(chǎng)抗壓力出色，租金、回報(bào)率齊上漲

（1）成交量跌價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)處于調(diào)整期

2022年二手寫字樓共成交950套，成交面積10.88萬(wàn)㎡，面積同比下降6.1%，總成交量仍遠(yuǎn)低于一手辦公。整體來(lái)看，二手寫字樓憑借優(yōu)勢(shì)的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且空置率及抗跌能力目前仍好過(guò)一手寫字樓，但由于二手寫字樓可售存量不高，導(dǎo)致其可選擇性不多，且寫字樓一、二手市場(chǎng)產(chǎn)品的替代效應(yīng)較強(qiáng)，一手供應(yīng)區(qū)域已日趨成熟，二手的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)弱化，此消彼長(zhǎng)之下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。

價(jià)格方面，44406元/㎡的年度均價(jià)較2021年微漲0.2%，成交的持續(xù)小幅走低阻礙價(jià)格回升。

近年來(lái)，二手辦公成交持續(xù)走低，稍有放量便可帶動(dòng)月度成交走勢(shì)的明顯變化，因此全年成交量走勢(shì)呈明顯的震蕩態(tài)勢(shì)；價(jià)格方面，受疫情反復(fù)的影響，全年價(jià)格走出了小“V”曲線，三季度雖有明顯回落，但年底的快速回升，在整體上保持了價(jià)格的穩(wěn)定。

分區(qū)域看，羅湖和寶安兩區(qū)二手辦公市場(chǎng)的成交量有所上漲，其他四區(qū)均有一定下滑，尤其是鹽田和龍崗降幅較為明顯。

福田區(qū)依然是全市的成交主力區(qū)域，成交面積51511.34㎡，占比47.4%，較2021年上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)；羅湖成交16282.82㎡，占比15.0%，亦出現(xiàn)了小幅上漲；寶安成交有明顯上升，成交面積為15860.29㎡，占比進(jìn)一步提升至14.6%；南山則出現(xiàn)了小幅下滑，成交15490.34㎡，占比14.2%。整體來(lái)看，二手寫字樓成交主要集中在原關(guān)內(nèi)區(qū)域，以福田、羅湖、南山和寶安為主，其中，寶安成交近年來(lái)持續(xù)上漲，未來(lái)潛力可期。

（2）藍(lán)籌租金攜回報(bào)率同步小幅上漲

2022年度寫字樓藍(lán)籌租金價(jià)格為163元/㎡.月，較2021年上漲約7.9%。一方面，辦公租賃需求持續(xù)回升，帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的提升；另一方面，新增供應(yīng)持續(xù)減少，給市場(chǎng)提供了相對(duì)充足時(shí)間消化，整體辦公物業(yè)空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。同期租金回報(bào)率報(bào)由4.33%上升至4.47%，全年的平均租金回報(bào)率上升至4.40%。

032023年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)企穩(wěn)，市場(chǎng)整體成交向好

回首2022年，在疫情的影響下寫字樓需求小幅回升，一手市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好過(guò)二手市場(chǎng)，市場(chǎng)需求逐漸由舊物業(yè)向新物業(yè)轉(zhuǎn)移，2023年這一趨勢(shì)有望加劇。整體供應(yīng)方面預(yù)計(jì)2023年全年供應(yīng)企穩(wěn)，將維持在70-80萬(wàn)㎡左右，其中南山前海及寶安區(qū)域供應(yīng)占比有望進(jìn)一步走高。

同時(shí)，受前海區(qū)域高檔寫字樓的供應(yīng)占比加大的影響，一手整體價(jià)格將小幅上漲，二手在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、需求回升的前景下，價(jià)格也將有所回升。

租賃市場(chǎng)方面，目前市場(chǎng)需求將處于持續(xù)回升的階段,全市寫字樓的整體空置率在2023年將進(jìn)一步走低，或低至15%以內(nèi)，這有利于進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)租金的回升。

同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)看好大宗成交2023年的高光表現(xiàn)，預(yù)期整體成交能夠邁入上行區(qū)間。總的來(lái)說(shuō)，美聯(lián)物業(yè)對(duì)2023年辦公市場(chǎng)持樂(lè)觀的態(tài)度。