商業(yè)市場

【資料圖】

疫情之下，深圳商業(yè)供需兩端均遭遇下行

二手商業(yè)市場持續(xù)“群雄割據(jù)”之勢

2023年商業(yè)有望恢復(fù)活力，租金水漲船高

01、疫情之下，深圳商業(yè)供需兩端均遭遇下行

（1）商業(yè)、商務(wù)公寓供應(yīng)雙雙腰斬

2022年商業(yè)市場推盤力度持續(xù)減弱，市場整體供應(yīng)下滑明顯，商業(yè)、商務(wù)公寓供應(yīng)雙雙腰斬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年新增供應(yīng)面積合計(jì)僅70.0萬㎡，同比下降53.6%。其中，商業(yè)市場新增供27.78萬㎡，同比下降51.0%；商務(wù)公寓新增供應(yīng)42.22萬㎡，同比下降55.2%。

套均面積方面，商業(yè)物業(yè)下降明顯，為80.85㎡，較2021年套均面積下降24.21㎡；商務(wù)公寓小幅上漲，為70.25㎡，較2021年上漲9.5㎡，整體戶型仍保持了小面積為主的趨勢。

目前，商業(yè)的供應(yīng)多為住宅項(xiàng)目的配套底商，而龍崗和寶安依然是住宅供應(yīng)大戶，導(dǎo)致商業(yè)新增供應(yīng)也基本上集中在龍崗和寶安，分別占據(jù)28.8%和26.5%的份額；鹽田和龍華緊隨其后，占比9.8%和9.1%；其余各區(qū)占比較低。

供應(yīng)外溢已成為常態(tài)，外溢速度持續(xù)加快，隨著深圳土地供應(yīng)的加速、大灣區(qū)規(guī)劃快速落地帶動了整體商業(yè)的發(fā)展，龍崗、寶安、龍華和光明將是短期內(nèi)的供應(yīng)主力。

商務(wù)公寓的供應(yīng)分布與商業(yè)大有不同，南山占據(jù)了絕對主力位置，供應(yīng)26.26萬㎡占據(jù)62.1%的新增份額；龍崗和寶安分別供應(yīng)6.32萬㎡和6.20萬㎡，分別占15.0%和14.7%；羅湖、福田、光明和龍華占比較低；其他四區(qū)零供應(yīng)。

（2）一手市場成交量價(jià)齊跌

深圳一手商業(yè)成交面積為64.90萬㎡，同比下降34.2%；成交均價(jià)為51886元/㎡，同比下降16.0%。

分月份看，單月成交沒有亮眼的表現(xiàn)，全年整體成交和價(jià)格走勢波動均較為明顯。

分區(qū)域來看，僅羅湖、鹽田和深汕成交上漲，其他各區(qū)均有不同程度回落，僅少數(shù)區(qū)域的上漲無法阻擋整體成交的走低。

一手商業(yè)市場成交主力是羅湖、南山、龍崗三區(qū)，合計(jì)占據(jù)了全市60.1%的份額；鹽田、寶安和福田占比稍低，但也是重要的組成部分；其他各區(qū)則貢獻(xiàn)極少。

02、二手商業(yè)市場持續(xù)“群雄割據(jù)”之勢

（1）全年成交持續(xù)小幅下行，價(jià)格保持微漲

2022年二手商業(yè)全年成交面積為19.24萬㎡，同比下降23.5%，經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)緩慢，二手商業(yè)承壓前行，導(dǎo)致成交出現(xiàn)持續(xù)下滑。價(jià)格方面，受到成交量持續(xù)下行的影響，二手商業(yè)價(jià)格持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價(jià)153074元/㎡，同比僅微漲0.05%，保持平穩(wěn)前行。

二手商業(yè)市場全年走勢表現(xiàn)較為平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動，二手商業(yè)市場供需相對平穩(wěn)；價(jià)格方面則受需求變化的影響，價(jià)格走勢先抑后揚(yáng)，年底大幅走高。

從分區(qū)年度的同比數(shù)據(jù)來看，全市各區(qū)均有不同程度下滑，其中，寶安降幅最低，僅為2.8%；最高降幅為羅湖，達(dá)到了38.6%，羅湖已連續(xù)三年出現(xiàn)較大降幅，較為陳舊的商業(yè)模式成為了拖累羅湖商業(yè)發(fā)展及成交的主要原因。?

與一手商業(yè)市場相比，二手商業(yè)的成交分布更為均衡，持續(xù)“群雄割據(jù)”的局面。寶安占比26.7%，位居首位；龍崗占比22.1%，位列第二；福田和南山則分別占比21.8%和17.8%緊隨其后，羅湖則出現(xiàn)持續(xù)的下滑，僅占比6.9%。

整體來看，隨著新增住宅項(xiàng)目的供應(yīng)逐漸向光明、龍崗、寶安等新興區(qū)域發(fā)展，人口的流動將難以避免，促進(jìn)了新興商圈的逐漸崛起，在較長一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)分流商業(yè)需求，未來以上幾個(gè)區(qū)域占比將持續(xù)增大，這一趨勢難以避免。

（2）二手藍(lán)籌租金及回報(bào)率持續(xù)小幅下調(diào)

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心對深圳各大熱點(diǎn)商圈監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年各商圈租金均呈現(xiàn)開年持續(xù)下行、年末翹尾的走勢，年度二手藍(lán)籌租金的均值為1127元/㎡.月，同比回落0.27%。

全年平均租金回報(bào)率8.84%，較2021年有小幅回落。目前，回報(bào)率已處較高的水準(zhǔn)，進(jìn)一步上升的壓力較大。

03、2023年商業(yè)有望恢復(fù)活力，租金水漲船高

（1）二手藍(lán)籌租金及回報(bào)率持續(xù)小幅下調(diào)

2022年，疫情影響相對嚴(yán)重，整體商業(yè)成交走勢并不理想，但隨著年底防控的放開，預(yù)計(jì)2023年市場需求將有快速的回升，拉升整體市場成交。預(yù)計(jì)2023年仍將有望達(dá)到百萬平方米的新增供應(yīng)量，與2022年供應(yīng)量有較為明顯的增長。其中，商業(yè)未來的供應(yīng)以住宅底商為主，供應(yīng)主力仍將是新興區(qū)域；而商務(wù)公寓則受取消審批政策的影響，供應(yīng)量難有明顯增長。

（2）2023年商業(yè)恢復(fù)恢復(fù)活力，租金水漲船高

2023年，深圳商業(yè)活力將開始復(fù)蘇，可以繼續(xù)吸引品牌積極進(jìn)駐和擴(kuò)張，市場品牌租賃需求預(yù)計(jì)保持活躍，全市空置率料將繼續(xù)回落。同時(shí)，租金方面也將迎來回升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳共新開業(yè)約16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，共增商業(yè)體量約120萬方。諸多新項(xiàng)目分散于各個(gè)區(qū)域板塊，不斷豐富深圳的商業(yè)格局。

隨著一城多中心的發(fā)展格局和城市外擴(kuò)化發(fā)展，區(qū)域和社區(qū)型購物中心逐漸成為主流，2022年的新供應(yīng)市場情況與之吻合，僅有2個(gè)都市級項(xiàng)目入市，其他均為區(qū)域和社區(qū)型。2022年商業(yè)地產(chǎn)負(fù)重前行，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，部分項(xiàng)目延期入市，導(dǎo)致入市數(shù)量較預(yù)期有一定差距。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年深圳擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目約20個(gè)，商業(yè)體量超140萬㎡，華潤、中洲、萬科、印力、仁恒、海岸城、龍光、鴻榮源等各有“新作”。