有人曾說：不管你多優(yōu)秀，一到中年有老有小，就知道改善四房的重要性。

(資料圖片)

的確，2023年主城區(qū)將有眾多改善新盤上線，在春節(jié)之前，已有不少改善型買家蠢蠢欲動，計劃今年賣一買一改善置換。

而剛開工幾天，有不少粉絲開始咨詢房姐，二手房什么時候出售會比較合適？

于是，房姐摸查了新年復工近幾天的二手掛牌情況，再來扒一扒2022年東莞二手市場的數(shù)據(jù)情況，為更多業(yè)主和買家提供參考。

以下為正文～

春節(jié)后，各平臺數(shù)據(jù)

上新房源數(shù)量和漲價房源增加

首先，來看各大平臺的數(shù)據(jù)。

根據(jù)諸葛找房，從春節(jié)前1月10日掛牌約92773套，截止至春節(jié)后2月1日，東莞在掛牌的二手房源為94673套，增加約1900套。（注：諸葛找房中包含了多個平臺的房源）

| 2月1日諸葛找房平臺，僅供參考

而根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，單看主城區(qū)上新的房源中，主要以2-3房剛需戶型為主。

|?數(shù)據(jù)來源：貝殼網(wǎng)，僅供參考

那么，二手掛牌量增加，降價了嗎？

關于這一點，在春節(jié)之前，房姐團隊也做過統(tǒng)計摸查，有不少銷售門店表示，一小撮業(yè)主聯(lián)系中介表達春節(jié)后漲價的意愿。

再看回諸葛找房研究院數(shù)據(jù)，2023年第5周漲價房源約172套，與春節(jié)前對比上漲約237.3%。

與此同時，5周漲價房源占比提升約9.35%。

| 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房，僅供參考

按道理來說，似乎看不到價格內(nèi)卷的現(xiàn)象，反而還在漲價？

從側(cè)面來看，大多漲價房源主要為核心區(qū)域，主城區(qū)改善市場，提振了業(yè)主對市場的信心和底氣。

實際上，買房過招，判斷價格，打的就是一個“心理戰(zhàn)”，掛牌價僅僅代表業(yè)主的心理預期。

而業(yè)主心態(tài)以及報價，受市場行情、線下帶客量影響相當大，最終還得看實際成交價格。

買家也不要因為提價慌了神，目前市場還是很友好的。

主城區(qū)中介門店

春節(jié)后放盤量和帶看量增加

再來看看各大中介門店情況。

據(jù)了解，東城、南城春節(jié)開工后，已有不少業(yè)主將房源掛牌出售。

囂張了好些年，現(xiàn)在的二手市場，價格真沒那么虛了，比較多業(yè)主置換或套現(xiàn)，碰上誠心想賣的業(yè)主，價格好商量，沒有出現(xiàn)反價現(xiàn)象。

當然也有的急售的筍盤已卷起來，業(yè)主急需資金周轉(zhuǎn)，價格方面可以砍小刀。

另外，莞城中介門店表示，春節(jié)后掛牌業(yè)主增多，以置換客戶為主，誠意房源充足。

由于莞城的房源帶有學qu房屬性，價格較為穩(wěn)定，同時吸引了不少客戶主動聯(lián)系看房，初八開工后已帶看多批客戶。

來自一位莞城優(yōu)秀的中介小哥：

除了主城區(qū)，房姐團隊也有摸查其他鎮(zhèn)街的情況。

但是相比之下，其他鎮(zhèn)街新增掛牌量不多，業(yè)主反應較慢，大部分原因是節(jié)后還未回莞。

整體來看，2023年主城區(qū)置換需求旺盛，掛牌房源逐漸增加，目前市場上提前跑入賽道的，主要為賣一買一的置換客。

有的業(yè)主已經(jīng)卷起來，有的還在躺平

那么，置換往往伴隨著更多的需求和更高的期待，“低買高賣”對大部分置換人群來說屬于理想主義。

摸查的過程中，春節(jié)后掛牌房源的置換業(yè)主主要有兩種情況：

資金充足的業(yè)主，房源已上架，觀望市場，遇到合適價格才售出。

有一部分置換的買家手上資金充足，在春節(jié)回來后已找中介門店將房源上架，但表示還可以觀望多一段時間。

另一部分春節(jié)后漲價的房源，其實已掛牌已久，業(yè)主“躺平式賣房”，不急賣，或者不誠心賣。

資金不足的業(yè)主，賣房報價穩(wěn)健，湊夠新房的首付款。

但是掛牌的心理預期和市場成交價存在一定的鴻溝，擔心自家房子會“賤賣”。

甚至有粉絲向房姐訴苦：目前住的房子是2020年高利率站崗買入的，需要以小置換大房。

去年新政出臺后，開心的是有名額買房了，無奈首付不夠，只能忍忍心賣掉再買，非常想置換，又怕賣房時機不對虧大了。

其實這個問題，放在二手市場成交相對冷淡，弱概念板塊和非地鐵/ming校盤只能降價出售，對于業(yè)主來說，拋了吧，又不甘心；不拋吧，置換的首付又不夠。

而如今，隨著掛牌房源數(shù)量增加，競爭對手多，所以資金不足的業(yè)主害怕自家房源也是情有可原的。

置換小建議

一圈摸排下來，還有一些二手數(shù)據(jù)是值得參考的。

比如2022年的二手房成交情況，下半年二手成交逐漸增多，并且能維持月均成交1800套以上。

在各種利好的推動下，客戶愿意出門多看房，成交周期有所縮短。

| 數(shù)據(jù)僅供參考

除了常平二手成交大戶之外，南城和東城皆在成交量前列。

所以，盡量還是要往核心區(qū)域走，選擇交投活躍的二手房區(qū)域；或者選擇地鐵交通方便/學qu等一定優(yōu)秀屬性的房源。

| 數(shù)據(jù)僅供參考

而對于置換族來說，買房換房成本不低，并且考慮的問題會比剛需買房多很多，除了增值能力更強外，最重要滿足家庭的需求，操作起來也就更復雜了。

因此：

賣房時，真心想賣，別隨意坐地起價；手頭沒那么寬裕的時候，該賣就賣。

買房時，一定要將自身居住實際需求考慮進去，切記眼高手低與面面俱到。

最后，現(xiàn)在是一個不錯的置換時機，有真正置換需求的業(yè)主，大膽進場吧。

不管房價漲還是跌，都不用慌，賣一買一不會虧，因為你賣的便宜，買的也便宜；賣的貴，買的也貴。