住宅市場(chǎng)
(相關(guān)資料圖)
房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)遇冷,2022年一手住宅成交下跌超3成
2022年二手房市場(chǎng)繼續(xù)遇冷,二手住宅備案量同比下跌超4成
2022年深圳租金水平繼續(xù)回落,租金回報(bào)率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間
2023年“房住不炒”仍為主基調(diào),購(gòu)房者預(yù)期或向好
01、房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)遇冷,2022年一手住宅成交下跌超3成
(1)2022年全年住宅總獲批套數(shù)約5.5萬(wàn)套,龍崗區(qū)最多
2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需繼續(xù)放緩,新房供應(yīng)速度稍有放緩,全年共有143個(gè)新房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,共計(jì)76499套商品房取得預(yù)售許可證,總獲批面積813.52萬(wàn)㎡,同比下跌7.8%。其中住宅總獲批套數(shù)為55128套,總獲批面積511.54萬(wàn)㎡,同比下跌16.7%。
住宅獲批套數(shù)在全市商品房總獲批套數(shù)的占比繼續(xù)上升至72%,為近年來(lái)新高。
從住宅項(xiàng)目的預(yù)售分布區(qū)域來(lái)看,包括深汕合作區(qū)在內(nèi)各區(qū)均有供應(yīng),但由于整體供應(yīng)量下降,各區(qū)住宅供應(yīng)量以跌為主。僅福田、龍崗、龍華、坪山四區(qū)同比上漲,其中龍華區(qū)漲幅最高為163.7%;剩下8區(qū)住宅供應(yīng)量同比均下跌,其中跌幅最高的為羅湖區(qū),同比下跌78.4%。
從供應(yīng)量開看,龍崗、寶安、龍華位列前三甲,分別供應(yīng)14310套、13174套和11011套住宅產(chǎn)品;住宅供應(yīng)量最低的為大鵬新區(qū),全年僅566套住宅產(chǎn)品取得預(yù)售許可證,其次為羅湖區(qū),也不足千套,僅918套。
(2)2022年一手住宅成交量下跌超3成,年底去化周期高達(dá)13.6個(gè)月
2022年深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年深圳開盤及加推項(xiàng)目共計(jì)96個(gè),較2021年減少超30個(gè)。日光盤顯著減少,占比僅十分之一左右,非日光盤的去化率均不盡如人意,大多數(shù)在5成以下。
鑒于此,2022年深圳一手住宅成交量創(chuàng)下跌,全年共計(jì)成交34441套,同比下跌34.3%;成交面積355.67萬(wàn)㎡,同比下跌31.9%。成交均價(jià)也有所下跌,2022年深圳一手住宅全年成交均價(jià)57380元/㎡,同比下跌2.3%。
從月度走勢(shì)來(lái)看,全年成交量最高出現(xiàn)在9月份,月度成交3614套;其次為1月份月度成交3572套。再接著就是10月、7月和6月份,成交量均超3000套,剩下的月份成交量均在3000套以下,2月份和5月份甚至不足2000套。從均價(jià)走勢(shì)來(lái)看,全年波動(dòng)較為明顯,整體呈走低的趨勢(shì),特別是年底,發(fā)展商促銷力度大,一手成交均價(jià)持續(xù)走低。
2022年雖然新房市場(chǎng)供應(yīng)量下降,但由于市場(chǎng)成交持續(xù)冷淡,促使年度供銷比升高至1.6:1,達(dá)近年來(lái)新高。與此同時(shí),2022年深圳去化周期在加長(zhǎng),從月度走勢(shì)來(lái)看,呈現(xiàn)逐月走高的趨勢(shì),1月份最低為6個(gè)月,到12月份去化周期達(dá)到峰值13.6個(gè)月。(去化周期=月底新房庫(kù)存量/過去12個(gè)月銷售均值)
(3)改善型需求占主導(dǎo),90-144㎡戶型產(chǎn)品更受購(gòu)房者青睞
近年來(lái),受房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫及疫情帶來(lái)的預(yù)期收入下降的影響,購(gòu)房者更為謹(jǐn)慎,加之二手房參考價(jià)出臺(tái)導(dǎo)致?lián)Q房成本進(jìn)一步提高,更多購(gòu)房者購(gòu)房?jī)A向于一步到位,90-144㎡的3-4房產(chǎn)品偏好加強(qiáng)。
另外,根據(jù)美聯(lián)物業(yè)年底調(diào)查客戶購(gòu)房意愿調(diào)查問卷結(jié)果顯示,目前深圳市場(chǎng)上最受歡迎的房子為總價(jià)在500-800萬(wàn)之間的70-120㎡的3-4房住宅產(chǎn)品;市場(chǎng)改善型需求占比近6成,其次為首套自住,在“房住不炒”的總方針下,房子逐漸回歸居住屬性。
從近三年全市一手住宅成交分布來(lái)看,90-144㎡的改善型住宅產(chǎn)品的成交占比逐年走高,2022年甚至走高至62.8%,成為成交主力戶型。與此同時(shí),90㎡以下戶型則呈現(xiàn)逐年走低的趨勢(shì),2022年進(jìn)一步下降至32.2%。
2022年144㎡以上的大戶型產(chǎn)品成交占比稍有走高至5%,主要是由于海德園、崗廈天元花園、招商璽家園、頤城棲灣里等幾個(gè)大面積網(wǎng)紅盤相繼入市,且都基本達(dá)到日光水平,導(dǎo)致成交量走高。
(4)2022年一手住宅備案量寶安區(qū)最高,成交均價(jià)南山區(qū)最高
分區(qū)域來(lái)看,2022年深圳各區(qū)一手住宅成交僅羅湖、福田2區(qū)備案量同比上漲,漲幅分別為296.4%、55.7%。剩下的9區(qū)備案量均下跌,其中跌幅最高的為坪山區(qū),同比下跌68.5%;跌幅最低的為光明區(qū),同比下跌5%。
從備案量來(lái)看,寶安區(qū)最高,共計(jì)備案6465套;光明區(qū)緊隨其后,共計(jì)備案6271套;接下來(lái)則為龍崗、龍華2區(qū)備案量相當(dāng),分別備案5042套、5028套。備案量最低的為大鵬新區(qū),全年僅備案345套;其次為鹽田區(qū),共計(jì)備案472套。
從成交均價(jià)來(lái)看,上漲的區(qū)域有南山、寶安、龍華和龍崗4區(qū),同比漲幅相差不大。最高為龍崗區(qū),同比上漲5.6%;最低為寶安區(qū),同比上漲3.2%。剩下的7區(qū)成交均價(jià)同比均下跌,其中羅湖區(qū)跌幅最高為11.5%、大鵬新區(qū)最低為2.4%。
從價(jià)格絕對(duì)值來(lái)看,南山、福田2區(qū)以10萬(wàn)+/㎡均價(jià)位居一、二;接下來(lái)價(jià)格層則為羅湖、寶安,成交均價(jià)7萬(wàn)+/㎡;成交均價(jià)最低的為深汕合作區(qū),僅11704元/㎡。
02、2022年二手房市場(chǎng)繼續(xù)遇冷,二手住宅備案量同比下跌超4成
(1)二手房參考價(jià)政策威力不減,2022年二手住宅備案量?jī)H2萬(wàn)出頭創(chuàng)新低
2022年,深圳二手房參考價(jià)依舊在發(fā)揮其威力,且樓市調(diào)控未見松動(dòng),加之新房供應(yīng)以限價(jià)房為主,二手房市場(chǎng)進(jìn)一步被打壓,成交量創(chuàng)新低。2022年全市二手住宅共計(jì)備案21701套,同比下跌46.6%;共計(jì)備案面積207.04萬(wàn)㎡,同比下跌42.8%;2022年12月美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅價(jià)格指數(shù)為1111.43,同比下跌7.2%。
從月度備案量走勢(shì)來(lái)看,2022年深圳二手住宅月均備案量?jī)H1808套,不足2000套。具體來(lái)看,2月份因?yàn)榉甏汗?jié)假期,全年備案量最低不足千套僅872套;5月份最高,為2318套。全年迎2波成交相對(duì)高峰,分別是回暖小陽(yáng)春5、6月和年底11、12月;而全年破2000套也僅有6個(gè)月。
成交量難以為繼,價(jià)格便失去上漲動(dòng)力,美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)逐月下跌的趨勢(shì),以參考價(jià)賣房、甚至低于參考價(jià)賣房的消息比比皆是,誠(chéng)然參考價(jià)政策已經(jīng)到了參考作用,深圳房?jī)r(jià)正在向下調(diào)整。
(2)各區(qū)二手住宅備案量同比均下跌,龍崗區(qū)備案量最高
分區(qū)域來(lái)看,2022年各區(qū)二手房備案量同比均下跌。跌幅最高的為鹽田區(qū),同比下跌55.4%;跌幅最低的為福田區(qū),同比下跌38.2%。從備案量來(lái)看,龍崗區(qū)全年以5608套備案量蟬聯(lián)第一位;緊隨其后的為福田、寶安兩區(qū),全年均備案4369套;全年備案量最低的為鹽田區(qū),僅備案551套。
從二手房備案TOP10來(lái)看,成交主要集中在福田和龍崗布局片區(qū)。
(3)2022年深圳二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)回調(diào),家庭負(fù)擔(dān)比下降為59.2%
2022年深圳二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)回調(diào),且五年期以上LPR連降3次,購(gòu)房成本降低。但2022年深圳職工年平均工資上漲,因此本年度家庭負(fù)擔(dān)比繼續(xù)下降,為59.2%,同比2021年減少10.6個(gè)百分點(diǎn)。
03、2022年深圳租金水平繼續(xù)回落,租金回報(bào)率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間
(1)2022年深圳租金水平繼續(xù)回落,租金回報(bào)率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間
2022年美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅租金水平為86.63元/㎡?月,較2021年同比下跌3.4%;租金回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定,全年在1.5%-1.6%之間變化。從月度走勢(shì)來(lái)看,目前正處年底,受外來(lái)流動(dòng)人口、畢業(yè)季的主力租賃群體需求減少影響,租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,租金水平呈現(xiàn)走低的趨勢(shì)。
2022年深圳租金水平繼續(xù)下降,一方面,租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)不同的是,租賃市場(chǎng)真正代表居住屬性,不像買賣市場(chǎng)具備金融屬性,加杠桿租房的現(xiàn)象比較少見,因此租客的收入水平?jīng)Q定了房租。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)的調(diào)查問卷顯示,超8成的受訪者表示2022年家庭的收入水平有因?yàn)橐咔榈脑蚨鴾p少,小部分人甚至導(dǎo)致了失業(yè)失去了收入來(lái)源,收入的下降將迫使這部分人犧牲掉交通便利性或者時(shí)間成本,選擇租金水平相對(duì)低廉的區(qū)域租房,其中不乏直接選擇離開深圳的人存在。租賃市場(chǎng)空置率增加及出租周期拉長(zhǎng)的影響,房東主動(dòng)減租,從而導(dǎo)致租金水平下降。
另一方面,深圳作為熱點(diǎn)一線城市,市場(chǎng)保障性住房的支持力度大,越來(lái)越多的人可以通過購(gòu)買安居房、人才房或者租住保障性租賃住房解決租房問題,導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求減少,從而導(dǎo)致房租上漲存壓力。
(2)鹽田、龍崗兩區(qū)年度租金水平同比上漲,福田區(qū)租金水平仍最高
從分區(qū)來(lái)看,羅湖、福田、南山3區(qū)租金水平同比下跌,其中羅湖區(qū)跌幅最高,同比下跌7.35%;寶安區(qū)租金水平整體持平;鹽田、龍崗兩區(qū)租金水平上漲,同比漲幅分別為7.4%、1.1%。
從租金水平來(lái)看,福田、南山兩區(qū)的租金水平雖有下降,但仍遙遙領(lǐng)先全市其他區(qū),分別為114元/㎡?月、110元/㎡?月;緊隨其后的為羅湖區(qū),年度租金水平為79元/㎡?月;龍崗區(qū)最低為51元/㎡?月。
04、2023年“房住不炒”仍為主基調(diào),購(gòu)房者預(yù)期或向好
2022年12月15日至16日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開,對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作做出全面部署。對(duì)于2023年樓市調(diào)控方向,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”,這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,第6次定調(diào)“房住不炒”。
會(huì)議強(qiáng)調(diào),要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作;滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。支持剛性和改善性住房需求;推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
可見2023年投資投機(jī)性需求仍是被遏制對(duì)象,住房消費(fèi),尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手?;仡?022年,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策出臺(tái),2023年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)政策亦難言大幅度放松。
但展望2023年,中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用,重點(diǎn)在于全面落實(shí)保交樓、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部修復(fù)。房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等或?qū)⒓涌炻涞兀龠M(jìn)購(gòu)房者預(yù)期轉(zhuǎn)好。
深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整基本到位,大概率會(huì)呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì),上半年延續(xù)調(diào)整,下半年企穩(wěn)并回升,預(yù)計(jì)成交量會(huì)率先回升,深圳2023年一手住宅成交量或上漲10%、二手住宅成交量或上漲38%,唯價(jià)格方面仍有小幅下降的趨勢(shì)。
新化月報(bào)網(wǎng)報(bào)料熱線:886 2395@qq.com
相關(guān)文章
最近更新
- 今亮點(diǎn)!“青鳥”歸巢報(bào)家鄉(xiāng)2023-02-03
- 國(guó)漫電影劇照曝光 “天蓬元帥”下凡到了張家界2023-02-03
- 深圳樓市年報(bào)④ 2023年“房住不炒”仍為主基調(diào)2023-02-03
- 動(dòng)態(tài):拆除用地8.4萬(wàn)平,居住為主,寶安今年第一批更新計(jì)劃公布2023-02-03
- 【世界熱聞】株洲喜添2處全國(guó)最美公共文化空間 市博物館和株洲書房入選2023-02-03
- 常德市開通元宵節(jié)賞燈專線 每趟發(fā)車間隔時(shí)間為30分鐘2023-02-03
- 資訊:湘潭:到2025年,基本消除重污染天氣、城市黑臭水體2023-02-03
- 錯(cuò)借東風(fēng),二汽轉(zhuǎn)型路難行2023-02-03
- 寶健牛初乳備受歡迎,多重優(yōu)勢(shì)凸顯2023-02-03
- 晴天科技:營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng),企業(yè)交出滿意答卷2023-02-03
- 小馬菲莉祝賀2023全國(guó)校園春晚暨首家兒童友好主題少兒春晚圓滿成功!2023-02-03
- 股票漲停是什么導(dǎo)致的?股票漲停了可以買嗎?2023-02-03
- 股票集中持倉(cāng)還是分散持倉(cāng)好?股票可用比持倉(cāng)少是什么情況?2023-02-03
- 分散持倉(cāng)依據(jù)有哪些?封閉式基金可以調(diào)倉(cāng)嗎?2023-02-03
- 補(bǔ)倉(cāng)需要注意些什么?基金補(bǔ)倉(cāng)和加倉(cāng)技巧有哪些?2023-02-03
- 高送轉(zhuǎn)當(dāng)天買入股票有分紅嗎?高送轉(zhuǎn)是利好還是利空?2023-02-03
- 股票什么情況下可以補(bǔ)倉(cāng)?股票加倉(cāng)補(bǔ)倉(cāng)是什么意思?2023-02-03
- 股票持倉(cāng)幾只股比較好?持倉(cāng)股票為什么賣不出?2023-02-03
- 股票被套如何補(bǔ)倉(cāng)?股票套牢為何要補(bǔ)倉(cāng)?2023-02-03
- 股票增持是好還是壞?股票里機(jī)構(gòu)增持好還是減持好?2023-02-03
- 為什么股票虧損兩年沒有ST?股票虧多久會(huì)變成st?2023-02-03
- 深圳:2023年1月二手住宅成交1391套2023-02-03
- 全球熱資訊!羊角山社區(qū):黨群連心慶元宵2023-02-03
- 世界熱點(diǎn)評(píng)!日照高新區(qū)推進(jìn)低效用地再開發(fā)2023-02-03
- 甘肅省舉辦特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)線上招商推介會(huì)2023-02-03
- 世界今亮點(diǎn)!【網(wǎng)絡(luò)中國(guó)節(jié)·春節(jié)】元宵節(jié)前 食品檢查2023-02-03
- 世界熱門:我市創(chuàng)新小型水庫(kù)管護(hù)“五項(xiàng)”機(jī)制2023-02-03
- 全球短訊!全省實(shí)現(xiàn)覆蓋!324.99萬(wàn)老年人收到“甘肅方劑愛心包”2023-02-03
- 關(guān)注:敦煌“窯洞派出所”亮相《2023中國(guó)詩(shī)詞大會(huì)》2023-02-03
- 今年投資1300億元加快“公鐵航”建設(shè) 甘肅省通高速縣區(qū)將達(dá)80個(gè)2023-02-03