目前最能代表深圳頂級豪宅品質(zhì)的當屬深圳灣1號和悅府了，盡管在用地屬性上一個是公寓、一個是住宅，但絲毫不影響二者在灣區(qū)所代表的的兩種不同人居高度。

(資料圖片)

深圳灣1號匹配的是功成名就、沉淀已久的行業(yè)大佬追求的闊綽、一流無敵景觀，一定程度上把年輕精英人士拒絕在外，悅府則很好的承接了這部分需求。悅府主要從社區(qū)品質(zhì)、戶型、景觀三方面滿足了當代精英、年輕創(chuàng)業(yè)成功人士、富二代等新貴人群對住宅的想象，走精致路線，從戶型內(nèi)部打動每一個對居住有挑剔的買家，周邊景觀雖然不純粹，但契合了現(xiàn)代城市人需要的都市繁華點綴，不會有別墅的那種孤獨感，或者深圳灣1號的距離感。

2015年下半年悅府一期開盤，買家不乏金融、創(chuàng)業(yè)圈新貴，還有上市公司股東、各行各業(yè)的頂尖人士。全是大戶型、高總價，直接把普通買家擋在門外，一期的買家稱得上是真正的實力買家，從目前來看，一期成交活躍度很低，基本買入就是對資源的絕對擁有，是真正的價值投資者，不會輕易拋手。

悅府二期開盤時間是2017年8月，相對北區(qū)來說，南區(qū)面積小、總價低點，買入門檻也低，對買家的實力要求沒有北區(qū)的高，出現(xiàn)瘋搶局面理所當然，當時買家主要就是沖著項目的地段、配套和華潤品質(zhì)來的。二期買家成份沒有北區(qū)單純，不乏短期投資客，這些投資客退場是必然的。從進入二手房市場后的放賣數(shù)據(jù)看，北區(qū)換手率顯著低于南區(qū)換手率。

從外觀看，很多人會被悅府的高密度嚇退，還有一點普遍被外界詬病的是多數(shù)戶型客廳沒陽臺（有生活小陽臺）。悅府的氣質(zhì)，沒有實地看房是感受不到的，這也是為何其在開盤的時候很多人不看好，進入二手房后市場才發(fā)現(xiàn)其真正價值，價格就是價值的最直接反映。我們在多次實地探訪其戶型后，發(fā)現(xiàn)了很多亮點，有些甚至要比深圳灣1號設計的還好。

首先是他的物管水平，深圳灣1號也去過多次，對比下來，二者不相上下，不過作為年輕群體的一員，個人會更偏好悅府的物管。在景觀、品質(zhì)環(huán)境上，一期要明顯優(yōu)于二期，接下來一期也是我們重點介紹的對象。

01?現(xiàn)代化貼心管家，誘人租金回報率

作為悅府業(yè)主，不管住與不住，都會非常舒心和省心。

華潤在傳統(tǒng)住宅建設上是典范，悅府作為華潤在深圳首次精心打造的頂級豪宅，有突出，也有一些小遺憾，比如上面我們提到的多數(shù)戶型都沒有陽臺，還有就是每層電梯過道處沒有設置中央空調(diào)，夏天一出電梯熱氣襲人，為了彌補這個遺憾，當時物業(yè)的做法是在每層放置一個冷暖兩用靜音落地扇，積極響應業(yè)主需求。

外來人員進出/看房，會有管家專門帶路，一次只能4個人進入小區(qū)，充分保證其他業(yè)主的私人空間不被打擾和占用，外來人員在小區(qū)花園走動也會有管家陪同，除了小區(qū)業(yè)主外，幾乎看不到有外人在花園閑逛，安全和私密性做得很到位。想要賣房，可以直接委托物管人員幫忙開門帶看，對于那些不方便來回開門的業(yè)主，非常省時省心。即便是在小區(qū)外圍，也會有保安不定時巡邏，不會讓社會人士過久逗留小區(qū)周邊。

只要是物業(yè)力所能及的，業(yè)主的需求都會得到滿足。

另一點就是此前提過的悅府物業(yè)對管家要求極高，傳說中的要懂3門外語，從小區(qū)各項設置來看，對老外非常友好，參照蛇口一帶近海小區(qū)吸引了很多老外居住，隨著后海和深圳灣總部基地成型，大型外資企業(yè)入駐，必然產(chǎn)生外籍高管的租住需求，從投資角度來看，未來悅府的租金水平非常可觀。之前我們?nèi)タ捶康臅r候就發(fā)現(xiàn)有位香港籍人士因為在深圳工作，全家租住在悅府一期1棟的C戶型，租金在6萬以上，而A戶型據(jù)當時業(yè)主自己透露，租金可達到12萬/月。

02?豪宅標配劃重點

悅府位置絕對不差，不管是交通、配套，還是景觀。出門直接上濱海大道、科苑南路，到熱門區(qū)域、機場、香港都方便；周邊寫字樓云集，豪宅地位不可動搖，生活群體相對純粹，對一些企業(yè)高管、新創(chuàng)業(yè)人士來說，辦公、住家步行即可解決；帶旗下大型商圈深圳灣萬象城，生活一站式服務輕松解決；深圳灣景觀基本永久享有，中層以上視野都無遮擋。

小區(qū)內(nèi)配套泳池、健身房，花園面積大，綠化覆蓋面很廣；精裝交房，裝修品質(zhì)毋庸置疑，風格簡約別致，古典中融合了現(xiàn)代藝術，入伙的時候更讓業(yè)主們感受到了十足的“儀式感”，有業(yè)主有感而發(fā)：“這是他有生以來收過最好的精裝房”。原先按就近入學原則，悅府的學w很大可能是南二外，就在去年，和深圳灣1號一并劃入深圳灣學校，雖然距離遠了，但是作為灣區(qū)生源最純粹的豪宅圈學校，對悅府和深圳灣1號業(yè)主來說是最好的安排。

03?新富的居住痛點、想要的景觀，悅府都能解決

深圳灣高空景觀被灣區(qū)三大盤占據(jù)——北部有悅府（主要是一期），中部有深圳灣1號，南部有恒裕濱城二期，悅府和恒二雖然沒有深圳灣1號的一線景觀，開發(fā)商就拔高索取，兩個盤高層看深圳灣方向的戶型視野和景觀一流，這是親自體驗過才敢下的論斷。

特別是恒二頂復，不僅帶露天大平臺，陽臺方向視野還有“會當凌絕頂，一覽眾山小”的氣勢，因為樓層高，底部的靜物和動物都無聲化處理了一般，都市靜享的最佳境界，除了深圳灣1號，恒二頂復也能滿足你（悅府隱藏的頂復很多人都還沒見過）。

而悅府在戶型、取景安排上，毫不猶豫的把優(yōu)先權讓給了新富們，既有傳統(tǒng)豪宅追求的大和景觀，在戶型上也另辟蹊徑，設計迎合國際化潮流的居住空間。

悅府一期從樓棟分布上就能看出開發(fā)商的精心設計，所有戶型主要采光面都是看深圳灣方向，共2棟超高層，2梯2戶，加上頂復共290戶，全是大戶型（261-364平），車位672個，算上公租房的話車位也充足得很。

其中AE戶型格局一樣，BF戶型格局也一樣，所有戶型除低樓層外景觀面幾乎無遮擋，充分保證客廳和主人房景觀。在戶型朝向上開發(fā)商也十分注重細節(jié)，挑戰(zhàn)買家們傳統(tǒng)的戶型偏好，每種戶型在朝向、格局上都拿捏的非常到位，同樣是做到了大平面，卻沒有深圳灣1號礙眼的圓柱支撐體。

戶型內(nèi)部設計上，貼合了新富們現(xiàn)代簡約、舒適卻又不失闊氣的住家需求，比如362-364的AE戶型（4房2廳4衛(wèi)，一期僅有的兩個帶陽臺的戶型），客廳開間大，出9.3米長陽臺，站在陽臺就能俯瞰春繭體育中心、深圳灣廣闊視野，在視覺上就讓你暢酣淋漓；開放式中西廚搭配，生活時而中式古典、時而西式；主臥和三個次臥分離，保證了主人房該有的私密，主臥面積達70平左右，功能上設計的也很到位，先書房后臥室、再衣帽間和衛(wèi)浴。從我們參觀過的一個戶型來看，如果客廳和主臥完全沒有屏風之類的過渡一下，會顯得有點“露”，就像進門入戶一樣，設計一個屏風可能會更顯層次、保證隱私。

同樣值得稱道的是AE戶型的景觀。為了景觀，位置上開發(fā)商毫不猶豫的把這兩個大面積戶型放在了1、2棟的端頭位；朝向上，華潤和鵬瑞開發(fā)商一樣，犧牲朝向以求景觀最大面的呈現(xiàn)給主人和訪客，比如A戶型是客廳東北向，主人房是西南向，E戶型客廳南向，主人房則是東向；再進一步，在主人房安排上，不僅要保證景觀，還要保證安靜，兩個戶型的主臥都是看花園。

開發(fā)商花費多重心思設計這個戶型，不是奔著家庭居住需求去的，也不是奔著傳統(tǒng)的大氣豪宅以滿足房主彰顯身份的需要，而是從一開始就是奔著新貴買主一直缺失或正在尋找的獨特居住需求去的——越來越注重有格調(diào)的生活節(jié)奏和健康養(yǎng)生需求，把最好的留給實際刷卡人。

04?所謂讓買家覺得值，悅府做到了

不少人從傳統(tǒng)住宅角度去看A戶型的客廳朝向，東北向一般，看濱海大道吵，還有三個次臥全部在濱海大道側，吵。但上面我們已經(jīng)說了，悅府設計這個房子就是全方位滿足房主的，其他都得讓位。有關噪音，實測后可以肯定的是，關上窗隔音效果超強，我們會擔心的，華潤早就想到了，次臥之類適時開窗通下風就好，噪音對住戶產(chǎn)生的實際影響并不明顯，現(xiàn)在也沒有誰會晚上開窗睡覺，城市室內(nèi)空氣要優(yōu)于室外。

其他幾個戶型，功能安排上也是優(yōu)先主人房和客廳，有景觀但沒AE戶型好，房子格局差點。D戶型為325平4房，位于1棟西端頭，主臥、客廳都是景觀、看花園方向，安靜；B/F戶型為261-263平3房，有點像手槍戶型，入戶花園隔開了客廳和餐廳、臥室，動靜分離上做的很好；C戶型為249平3房，這個戶型估計是一期比較差的了，我們實地看房后也是印象一般，廚房、公衛(wèi)采光差，不開燈都是暗的，通往生活陽臺的過道也有點暗。

一期放賣量不多，總共就6套左右，很多都沒有在傳統(tǒng)中介外網(wǎng)掛出來，AE戶型沒有賣，上次我們看的30多層的A戶型，業(yè)主買入時6000萬左右，前幾個月8800萬賣掉了，4年時間漲了2800萬，只要價值在，不怕價格賣不起。D戶型低樓層報價6800萬，高層報價有點虛高，相差2000萬左右；3房戶型3套在賣，報價在5500-6200萬左右。

05?悅府二期：門檻低、成交活躍

二期相對一期最明顯的優(yōu)勢為樓下就是萬象城，生活方便，其他各方面就是只能圈圈點點了。

共2棟，只有3種戶型，105平1房、165平2房、225平3房（具體分布看樓棟圖示），設計的都是享受型戶型，貼合現(xiàn)代年輕新富的居住需求。二期的景觀受春筍、瑞府影響較大，只能透過縫隙看深圳灣和人才公園，2棟相比1棟視野又會差點，1棟東向的戶型視野和景觀都還可以。

當時市場對二期爭議最大的就是105平的1房戶型，業(yè)內(nèi)人士普遍認為該戶型會被市場遺棄，不過因為總價低，很受投資客歡迎，開盤即售罄。

二期的1房戶型，從開盤到現(xiàn)在是漲了很多，目前報價也不便宜，高低層價差可能就達200-300萬。財務基本自由、比較注重個人空間的年輕人買來自住還是可以的，投資放租也不錯，后期深圳灣、后海一帶寫字樓基本投入使用后，單身年輕群體租房需求強大，目前租金在2.3-3萬左右。

不過入伙后到現(xiàn)在，空置率還很高，基本都是短期投資客，進入二手房市場后，放賣量和成交都很活躍。目前二期放賣量超過了20套，其中又以2棟放賣量居多，除了3房的E戶型外沒有放賣外，其他戶型都有，基本都是投資客在出手，房子仍維持開發(fā)商交房時的精裝修，上周我們?nèi)タ捶康臅r候，物業(yè)管家對這些空置的房子都耳熟能詳了，因為都受到了業(yè)主委托，只要有人來看房就要安排開門。

06?價值持有者的優(yōu)選標的

目前市面上太多偽豪宅，只要戶型大一點，都宣稱自己是豪宅。悅府占據(jù)了作為豪宅該有的要素，不僅兼顧傳統(tǒng)住家需求，悅府更關注買主個人的居住需求，在房子格局上安排上心思特別明顯，從這一點來看，可以說走在深圳豪宅前列。深圳灣1號公寓則是是把景觀讓位于房主待客的客廳，和其定位的群體需求相符合。

眼下，越來越多的人追逐悅府一期，不過前期入手的都是實力買家，首先看中的就是悅府的品質(zhì)和獨特定位，當時買入就是奔著其價值去的，現(xiàn)在依舊在堅定持有，盡管漲幅上非?？扇?，但都惜賣。

目前正在出手的基本上都是短期投資客，隨著他們獲利了結退出，剩下的都是堅定的價值持有者，一二期都是。

而接手投資客的新入場者，亦是價值投資者，當初這類人買入只是短期投資，并沒有認識到悅府的價值，進入二手房市場后，悅府的價值才真正凸顯，剛好這批短期投資客也獲利頗豐，擇機賣出套現(xiàn)，也給了接盤的價值投資者機會，不過真正的大買家一定會等入手一期的機會。

新進的二手買家短時間內(nèi)不會轉(zhuǎn)變?yōu)橘u家，至少會持有到周邊空地開發(fā)完畢并投入使用。經(jīng)過這次洗牌后，未來的市場會非常平穩(wěn)，一二期以后放盤量都不會太大，未來有可能會造成悅府二手房供給短缺的現(xiàn)象，如果認可悅府價值的買家，應該抓住目前短期投資客獲利出手的機會。

豪宅的特點是遇漲則漲，遇跌不跌，它的抗跌性才是資本青睞的地方。因為買它的都是資金實力很強的買家，是住宅置換的頂級追求（想要更好的可能只能去國外買了），不會輕易拋售，這就保證了豪宅的低流動性，價格自然只會跟隨大勢漲，向下波動的空間非常小。

不管深圳房價、豪宅市場如何風起云涌，悅府的下一波價值洗禮，很近……